【案情簡介】李某想購買一套房屋，經(jīng)親戚介紹，聯(lián)系到了某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)員王某。王某口頭承諾，只要李某購買自己推薦的房屋，在辦理房貸時可以享受七折房貸利率的優(yōu)惠。李某相信了王某的口頭承諾，簽訂了房屋買賣居間合同。但事后李某在王某的帶領(lǐng)下到某擔(dān)保公司
【案情簡介】李某想購買一套房屋，經(jīng)親戚介紹，聯(lián)系到了某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)員王某。王某口頭承諾，只要李某購買自己推薦的房屋，在辦理房貸時可以享受七折房貸利率的優(yōu)惠。李某相信了王某的口頭承諾，簽訂了房屋買賣居間合同。但事后李某在王某的帶領(lǐng)下到某擔(dān)保公司辦理銀行貸款面簽時卻被告知，由于該處房產(chǎn)規(guī)劃用途是辦公、公寓，李某非但不能享受優(yōu)惠，反而要承擔(dān)超過普通貸款1.5倍的利率。 由于房貸利率與之前王某承諾的不符，遠遠超出了李某的經(jīng)濟承受力，所以李某不得不放棄購買房屋，解除合同。 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起訴到法院稱，李某出于自己原因解除合同，不能排除房地產(chǎn)經(jīng)紀公司給付居間費用的義務(wù)，要求李某給付居間費用。庭審中，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司否認曾經(jīng)承諾過保證李某享有貸款利率方面的優(yōu)惠，李某又提不出任何證據(jù)對自己的主張加以支持，而王某已離開房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。一審法院經(jīng)審理，支持了房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的訴訟請求。一審法院判決后，李某不服，上訴至中院。鑒于李某經(jīng)濟狀況實在困難，法官在法庭上進行了努力調(diào)解，最終房地產(chǎn)經(jīng)紀公司同意減少李某居間費用。雙方達成調(diào)解協(xié)議。 【案例評析】在人們慣性思維里，通過熟人辦事往往可以事半功倍，也讓自己放心。然而本案中因李某過于信賴“熟人”的口頭承諾，在簽訂合同之時未詳盡了解房屋用途以及相關(guān)政策，導(dǎo)致自己承擔(dān)合同解除的法律后果。從法律角度而言，一審判決李某承擔(dān)居間費用是正確的，理由如下： 本案是一個居間合同關(guān)系糾紛，根據(jù)《合同法》規(guī)定，“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！币虼?，諸如房產(chǎn)中介公司，意即法律上規(guī)定的居間人，其實質(zhì)上通過其所掌握的房產(chǎn)信息為買方和賣方架起溝通的橋梁，從中獲取這一信息的對價(報酬)。一旦居間人(中介)促成了房產(chǎn)買賣合同的簽訂，就表明其完成了居間義務(wù)，應(yīng)當(dāng)獲得居間報酬。但《合同法》亦明確規(guī)定居間人“有如實向委托人報告有關(guān)訂立合同的事項”的義務(wù)，如果違反這一如實報告的義務(wù)，導(dǎo)致委托人作出錯誤決策的，委托人便享有拒絕支付報酬的抗辯權(quán)。本案中，中介王某確實沒有如實的將“房屋用途系屬于辦公、公寓”這一影響委托人判斷的重大信息告訴李某，直接導(dǎo)致了李某的合同履行不能，客觀來說，王某存在違反居間義務(wù)的情形;但是因為李某在庭審中無法就此進行舉證，導(dǎo)致其因舉證不能產(chǎn)生敗訴的法律后果。 二審法院從解決糾紛的角度出發(fā)進行調(diào)解，降低雙方各自最初的預(yù)期，從而達成調(diào)解協(xié)議。本案以調(diào)解作為最終處理結(jié)果，實際上是一個雙贏的結(jié)局。一方面，房產(chǎn)中介公司雖然減損了部分金額，但因為調(diào)解協(xié)議往往自愿履行的可能性較高，且司法實踐中相當(dāng)一部分在出具調(diào)解協(xié)議的時候便直接履行，省卻了后續(xù)執(zhí)行程序的繁瑣以及執(zhí)行的經(jīng)濟成本。另一方面，對于李某來說，二審判決改判的可能性也較低，調(diào)解能少支付一點算一點，也算是挽回自身的損失。這對李某類的人來說，亦是個教訓(xùn)，畢竟對尋常百姓而言，購房畢竟是人生一大事，應(yīng)當(dāng)予以慎重，不僅應(yīng)避免輕信他人之舉，也應(yīng)自行了解相關(guān)政策，細心查閱有關(guān)合同文本及資料，并注重交易痕跡的保留，也即證據(jù)的收集和保留，以防今后訴訟的發(fā)生。
