住改商小區(qū)業(yè)主可一票否決 “住改商”就是將小區(qū)住宅改變成經(jīng)營性用房，用于從事商業(yè)活動。如將住宅改成發(fā)廊、餐館、寵物店，甚至改成健身美體中心、KTV、麻將館、音樂培訓(xùn)班等。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，“住改商”之風(fēng)在全國各大城市愈演愈烈。 “住改商”有很多弊端，危
住改商小區(qū)業(yè)主可一票否決
“住改商”就是將小區(qū)住宅改變成經(jīng)營性用房，用于從事商業(yè)活動。如將住宅改成發(fā)廊、餐館、寵物店，甚至改成健身美體中心、KTV、麻將館、音樂培訓(xùn)班等。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，“住改商”之風(fēng)在全國各大城市愈演愈烈。
“住改商”有很多弊端，危害性極大：第一，在“住改商”的過程中，對房屋反復(fù)裝修，隨意拆改承重結(jié)構(gòu)，私改電線或燃氣，影響房屋安全；第二，在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動，使住宅小區(qū)缺乏應(yīng)有的安寧，干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會矛盾；第三，為了實現(xiàn)經(jīng)營目的，商戶往往占用業(yè)主的共有部分，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施的緊張；第四，由于外來人員流動快且雜，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多。因此近年來“住改商”引發(fā)的糾紛越來越多。
2007年10月1日實施的《物權(quán)法》在第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”《物權(quán)法》以法律的形式首次對“住改商”作了限制性規(guī)定，明確其合法性必需滿足兩個條件。但以下問題仍困擾著司法實踐：一是如果未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，“住改商”的法律后果是什么？二是有利害關(guān)系業(yè)主的同意，是需全部同意還是多數(shù)同意即可？三是如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍？因此，對于“住改商”，如果相關(guān)業(yè)主真正主張權(quán)益，將會付出很高的維權(quán)成本，解決起來非常困難。
最高人民法院2009年5月24日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條對以上問題給出了明確的回答：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。”
該司法解釋明確了整棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主都是“有利害關(guān)系的業(yè)主”。因此對于個別業(yè)主欲“住改商”的，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主完全享有一票否決權(quán)；如果未經(jīng)同意，已實施“住改商”的，“有利害關(guān)系的業(yè)主”可依法提起訴訟，“請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失。”
