昨天，北京市住建委印發(fā)了《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》，首次界定了建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對物業(yè)的保修、養(yǎng)護(hù)、修繕的責(zé)任邊界，使得物業(yè)修繕養(yǎng)護(hù)責(zé)任更明確，維修資金的使用更合理。其中，6種緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主表決直接列支住宅專項(xiàng)維修資金，比此前
昨天，北京市住建委印發(fā)了《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》，首次界定了建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對物業(yè)的保修、養(yǎng)護(hù)、修繕的責(zé)任邊界，使得物業(yè)修繕養(yǎng)護(hù)責(zé)任更明確，維修資金的使用更合理。其中，6種緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主表決直接列支住宅專項(xiàng)維修資金，比此前的規(guī)定增加了一種情況。
市住建委房屋安全和設(shè)備管理處處長李自強(qiáng)表示，去年12月1日起北京正式開始實(shí)施《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，經(jīng)過實(shí)踐和應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)目前由于維修資金來源不同，建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間經(jīng)常因資金使用界限不清而發(fā)生糾紛，各區(qū)縣承擔(dān)專項(xiàng)維修資金的審批部門，對于維修項(xiàng)目和資金的審批尺度把握也不統(tǒng)一。因此，經(jīng)過近三個(gè)月的時(shí)間，他們制定了這個(gè)《標(biāo)準(zhǔn)》，也可看作是《辦法》的使用手冊。
李自強(qiáng)說，界定使用物業(yè)費(fèi)進(jìn)行房屋日常零維修和使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行房屋維修、更新和改造兩者之間的界限，是本標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)解決的問題。在標(biāo)準(zhǔn)編制過程中，充分參考了國家及本市關(guān)于房屋大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)以及本市實(shí)際情況，以定性定量相結(jié)合的方式確定了房屋各部分工程項(xiàng)目維修條件。本市住宅質(zhì)量保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)本標(biāo)準(zhǔn)所列情形時(shí)，可以使用專項(xiàng)維修資金。
該標(biāo)準(zhǔn)出臺后，將為區(qū)縣有關(guān)部門進(jìn)行住宅專項(xiàng)維修資金使用審核提供依據(jù)，業(yè)主可以通過各區(qū)縣房屋安全科看到具體內(nèi)容，并進(jìn)行參考和監(jiān)督。
-細(xì)則解讀
保修期內(nèi)禁使用維修資金
【規(guī)定】住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造。
【解讀】李自強(qiáng)說，本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家和本市有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，明確提出了住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造各分項(xiàng)工程質(zhì)量保修最低標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)明確《住宅質(zhì)量保證書》中承諾的保修期限高于相關(guān)法規(guī)、規(guī)程的，以《住宅質(zhì)量保證書》為準(zhǔn)。在質(zhì)量保修期內(nèi)，嚴(yán)禁使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。但損壞如果是認(rèn)為破壞，那就是誰破壞誰負(fù)責(zé)維修。記者了解到，房屋質(zhì)量保修內(nèi)容主要包括主體結(jié)構(gòu)安全、電梯工程、裝修工程等，保修期多為5年，最低的也有2年。
六種緊急情況可直接列支維修資金
【規(guī)定】發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴(yán)重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。
【解讀】昨天印發(fā)的《標(biāo)準(zhǔn)》中，將專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的情況，列入緊急情況范疇。其他緊急情況未發(fā)生變化，不過其中4種緊急情況規(guī)定得更加細(xì)化。
“申請列支的程序未發(fā)生變化。”李自強(qiáng)說，如遇緊急情況，業(yè)主可通過業(yè)委會(huì)和物業(yè)，向區(qū)縣房屋安全科提出申請。在經(jīng)過鑒定后，可直接列支公共維修資金。還未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)主則通過物業(yè)一起辦理；沒有業(yè)委會(huì)也沒有物業(yè)的小區(qū)，則可以通過街道一起辦理。在無法等待鑒定結(jié)果的情況下，物業(yè)或業(yè)主均可墊資維修，待通過鑒定并取得列支再退還。
-疑難解答
擬要求開發(fā)商買維修險(xiǎn)
問：如果保修期內(nèi)，開發(fā)商就破產(chǎn)或注銷，如何保障房屋維修？
答：李自強(qiáng)說，《辦法》和《標(biāo)準(zhǔn)》目前還未對這種情況進(jìn)行規(guī)定，但他們已經(jīng)開始著手制定相關(guān)規(guī)定了。按照現(xiàn)在設(shè)想，為了避免出現(xiàn)此種情況，很可能要求開發(fā)企業(yè)購買維修保險(xiǎn)，他們已經(jīng)和多家保險(xiǎn)公司進(jìn)行了探討。另外，還可以要求開發(fā)企業(yè)交房時(shí)，繳納一定維修保證金，保證保修期內(nèi)的維修。最后，還可以讓開發(fā)企業(yè)委托其他機(jī)構(gòu)代為執(zhí)行保修。
李自強(qiáng)還表示，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委還將出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)費(fèi)進(jìn)行房屋日常零維修的具體內(nèi)容。
-鏈接·六種嚴(yán)重情況
1.屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重，經(jīng)多次補(bǔ)漏后仍難以解決的；
2.電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的；定期檢驗(yàn)時(shí)被責(zé)令停梯整改的；
3.高層住宅發(fā)生供水主管道嚴(yán)重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等)發(fā)生泵體漏水、泵電機(jī)燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的；
4.樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險(xiǎn)的；
5.專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；
6.消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。
(作者：翟烜)
