物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，與人民生活息息相關(guān)，其發(fā)展?fàn)顩r越來越受到社會關(guān)注。近日，國家統(tǒng)計局山東調(diào)查總隊在全省范圍內(nèi)對192家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，現(xiàn)結(jié)合經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，對山東物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題進(jìn)行如下分析。 一、山東物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 隨著市場
物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，與人民生活息息相關(guān)，其發(fā)展?fàn)顩r越來越受到社會關(guān)注。近日，國家統(tǒng)計局山東調(diào)查總隊在全省范圍內(nèi)對192家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，現(xiàn)結(jié)合經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，對山東物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題進(jìn)行如下分析。
一、山東物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和城市化進(jìn)程的加快，近幾年山東物業(yè)管理行業(yè)得到了長足發(fā)展，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會穩(wěn)定中發(fā)揮著越來越重要的作用。
1．行業(yè)發(fā)展迅速，初顯規(guī)模
山東物業(yè)管理行業(yè)起步于上世紀(jì)八十年代，經(jīng)過近三十年的發(fā)展已經(jīng)初顯規(guī)模，2000年以來尤其是“十一五”時期物業(yè)管理行業(yè)呈加快發(fā)展的態(tài)勢。截止2009年底，山東物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)超過4500家，從業(yè)人員13.3萬人，擁有資產(chǎn)187.8億元，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入128.2億元。
從企業(yè)開業(yè)時間看：2000年以前成立的企業(yè)有656家，占企業(yè)總數(shù)的14.3%；“十五”期間（2001年—2005年）成立的企業(yè)1846家，占總企業(yè)數(shù)40.4%；2006年以來成立的企業(yè)2071家，占總企業(yè)數(shù)45.3%；2000年以來，每年開業(yè)企業(yè)單位數(shù)成倍增長。
2．民營物業(yè)管理企業(yè)逐漸成為行業(yè)主導(dǎo)力量
物業(yè)管理企業(yè)由多種經(jīng)濟(jì)成分構(gòu)成，民營物業(yè)管理企業(yè)由于其經(jīng)營的靈活性，作為國有企業(yè)經(jīng)營形式的有益補(bǔ)充，無論從企業(yè)資質(zhì)、治理規(guī)模，還是從人員素質(zhì)、結(jié)構(gòu)，以及服務(wù)品牌，均得到長足發(fā)展，一些優(yōu)秀企業(yè)逐步成為行業(yè)發(fā)展不可忽視的有生力量。截至2009年底，國有、集體物業(yè)管理企業(yè)個數(shù)僅占企業(yè)總數(shù)的15.0%，從業(yè)人員占29.8%，資產(chǎn)總計占43.5%，主營業(yè)務(wù)收入占31.5%；以個體私營經(jīng)濟(jì)為主的民營物業(yè)管理企業(yè)個數(shù)占84.6%，從業(yè)人員占69.7%，資產(chǎn)總計占54.2%，主營業(yè)務(wù)收入占68.1%。
3．物業(yè)管理行業(yè)成為吸納就業(yè)的重要渠道
物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)方面容量大、覆蓋廣，平均每家企業(yè)從業(yè)人員30余人，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢。截止2009年底，山東物業(yè)管理企業(yè)共吸納就業(yè)人員達(dá)13.3萬人，是2004年第一次經(jīng)濟(jì)普查時的2.95倍，其中女性員工占到40%。今后相當(dāng)長的一個時期，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展，以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)仍將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)將起到更加積極的推動作用。
4．行業(yè)發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模高度相關(guān)
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。山東31.8%的物業(yè)管理企業(yè)集中在濟(jì)南、青島兩大副省級城市，兩市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員占全省的30.3%，資產(chǎn)總計占29.6%，主營業(yè)務(wù)收入占39.8%。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展快、城市化水平高的東部城市物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量、規(guī)模都明顯大于中西部地區(qū)。
二、物業(yè)管理發(fā)展存在的問題
隨著人民生活水平的提高，人們對物業(yè)服務(wù)要求的不斷提升，與此同時物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營成本不斷上升，企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)水平低等問題逐漸顯現(xiàn)，有些已經(jīng)成為阻礙行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸。
1．企業(yè)規(guī)模小，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配
第二次全國經(jīng)濟(jì)普查資料顯示：截止2008年底，山東共有物業(yè)管理企業(yè)3986家，在全國列第3位，僅次于廣東和江蘇；從業(yè)人員12.6萬人，列第6位；主營業(yè)務(wù)收入111.7億元，列第5位，山東物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展已經(jīng)走在全國前列。但從企業(yè)規(guī)模與經(jīng)營情況看并不容樂觀，山東平均每家物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員31人，在全國列25位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于43人的全國平均水平；平均實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入280.2萬元，列第8位，也大大低于355.6萬元的全國平均水平。
從2008年物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入占地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值比重看，山東0.4%和10.7%的水平分別低于全國0.3和5.6個百分點，比廣東低0.8和8.7個百分點。落實擴(kuò)大內(nèi)需政策，提高服務(wù)能力和水平，物業(yè)管理行業(yè)還要進(jìn)一步做大做強(qiáng)。
2．企業(yè)資質(zhì)水平低，盈利能力不強(qiáng)
目前，山東四千余家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有56家企業(yè)具有一級資質(zhì)，153家具有二級資質(zhì)，分別僅占企業(yè)總數(shù)的1.2%和3.6%；絕大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)都在三級及以下資質(zhì)水平。資質(zhì)水平偏低直接決定了企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，隨著物業(yè)管理市場競爭日趨激烈，有些企業(yè)為了不被淘汰，難免會降低成本參與競爭。調(diào)查結(jié)果顯示，58.4%的物業(yè)管理企業(yè)利潤率在5%以下，近三成物業(yè)管理企業(yè)沒有盈利。
3．企業(yè)服務(wù)不到位與社會認(rèn)識不足共存，物業(yè)管理收費難
物業(yè)管理服務(wù)費既保證物業(yè)管理活動正常運轉(zhuǎn)，也涉及到業(yè)主、物業(yè)管理人員切身利益。由于社會對物業(yè)管理行業(yè)認(rèn)識不足，加之部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)管理費收取難已是行業(yè)中一種常見的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致部分物業(yè)公司陷入生存困境，管理工作出現(xiàn)惡性循環(huán)。調(diào)查結(jié)果顯示，只有半數(shù)物業(yè)管理企業(yè)全額收取了2009年物業(yè)管理費，13.3%的企業(yè)收取比例不足七成。
4．經(jīng)營成本不斷上升，缺乏稅收扶持
物業(yè)管理屬于典型的勞動密集型行業(yè)，企業(yè)從業(yè)人員報酬占主營業(yè)務(wù)成本的比例高達(dá)60%。近年來，隨著社會物價水平的上升，原材料價格、勞動力成本明顯增加，物業(yè)管理企業(yè)運行成本不斷增高，行業(yè)利潤率下降。同時，相比郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、文化體育業(yè)3%的營業(yè)稅率，利潤率較低的物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)較重（營業(yè)稅率為5%）。
三、促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的建議
溫家寶總理在今年《政府工作報告》提出：要“大力發(fā)展市政公用事業(yè)、房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等面向民生的服務(wù)業(yè)，積極拓展新型服務(wù)領(lǐng)域。”發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)，推動行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，需要政府主管部門、行業(yè)協(xié)會以及物業(yè)管理企業(yè)共同努力。
（一）加大宣傳力度，營造良好的物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境。要站在改善民生、推動和諧社會建設(shè)的高度，宣傳《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理發(fā)展形勢，引導(dǎo)廣大居民樹立正確的物業(yè)消費意識，充分認(rèn)識規(guī)范物業(yè)管理在構(gòu)建人居環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展中的意義和作用；加大對物業(yè)管理企業(yè)的宣傳力度，對經(jīng)營規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，應(yīng)給予政策扶持，鼓勵山東物業(yè)管理企業(yè)走出去，積極參與市場競爭。
