不久前，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院對(duì)一批物業(yè)糾紛案件進(jìn)行了大規(guī)模的集中強(qiáng)制執(zhí)行，這不僅讓很多業(yè)主為之震動(dòng)，更讓整個(gè)社會(huì)把關(guān)注的焦點(diǎn)聚向物業(yè)糾紛這一社會(huì)“頑疾”。 “老百姓需要一個(gè)和諧的生活環(huán)境，但現(xiàn)在我們業(yè)主每天回家面對(duì)的卻是‘后院’起火，車胎被扎、半夜接到恐
不久前，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院對(duì)一批物業(yè)糾紛案件進(jìn)行了大規(guī)模的集中強(qiáng)制執(zhí)行，這不僅讓很多業(yè)主為之震動(dòng)，更讓整個(gè)社會(huì)把關(guān)注的焦點(diǎn)聚向物業(yè)糾紛這一社會(huì)“頑疾”。
“老百姓需要一個(gè)和諧的生活環(huán)境，但現(xiàn)在我們業(yè)主每天回家面對(duì)的卻是‘后院’起火，車胎被扎、半夜接到恐嚇電話等等。”清鏡明湖花園小區(qū)業(yè)主、著名歌唱家朱明瑛告訴本報(bào)記者，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，現(xiàn)在的小區(qū)比以前更亂了。
與業(yè)主的疲憊不堪相比，物業(yè)公司的一位負(fù)責(zé)人向記者抱怨：“我們服務(wù)了卻收不到錢，一個(gè)小區(qū)只有不到一半的人交物業(yè)服，不交費(fèi)我們就運(yùn)作不下去。所以我們只能挑一些愛挑頭的人告，以達(dá)到示范效應(yīng)?！?
不斷增加的物業(yè)糾紛更是累壞了法院判案的法官。北京市海淀區(qū)人民法院民庭副庭長(zhǎng)馬軍向記者表示，海淀區(qū)法院的法官經(jīng)常要加班，去年加班六個(gè)月，今年加班八個(gè)月。馬軍說(shuō)，法官們白天審判，晚上回家寫判決書。這說(shuō)明什么？說(shuō)明物業(yè)糾紛的案子太多了。
“事實(shí)上，打官司并不能解決問題，物業(yè)糾紛產(chǎn)生的根源是現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)的缺陷和偏差?！币晃环山缛耸勘硎?，不解決根源問題，物業(yè)糾紛的官司只能越打越多，越打越亂，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。
強(qiáng)制執(zhí)行背后的表演成分
物業(yè)糾紛近期引起舉國(guó)關(guān)注，源于北京朝陽(yáng)區(qū)法院的一次大規(guī)模強(qiáng)制執(zhí)行。據(jù)報(bào)道，10月30日，朝陽(yáng)區(qū)法院98名執(zhí)行法官和法警兵分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區(qū)，對(duì)57戶常年拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)16人進(jìn)行了司法拘留。
“朝陽(yáng)區(qū)法院選擇不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行大規(guī)模的強(qiáng)制執(zhí)行是欠考慮的。這種挑選性的示范性執(zhí)法，違背了法律的公正原則。事實(shí)上，中國(guó)還有很多行業(yè)應(yīng)該進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，有那么多拖欠農(nóng)民工資的糾紛，為什么不選擇強(qiáng)制執(zhí)行？！”北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張明認(rèn)為，“堵被窩”的方式更暴露了法院執(zhí)法的不文明。
“我相信，這一事件在社會(huì)上引起的極大反響可能已經(jīng)超乎了朝陽(yáng)區(qū)法院最初的預(yù)料。”一位不愿具名的律師在接受記者采訪時(shí)分析，朝陽(yáng)區(qū)法院近幾年受理的物業(yè)糾紛案件急劇上升，在其受理的七千多件有關(guān)物業(yè)糾紛的案件中，90%以上都是物業(yè)公司贏。很多業(yè)主認(rèn)為法院判案不公，所以在判決生效后，仍然不交物業(yè)費(fèi)，促使法院有了此次大規(guī)模的強(qiáng)制執(zhí)行。
“強(qiáng)制執(zhí)行從法律角度看沒有任何問題，法院判決生效后業(yè)主拒不執(zhí)行是對(duì)法律尊嚴(yán)的挑戰(zhàn)，朝陽(yáng)區(qū)法院完全可以進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。但是這種強(qiáng)制執(zhí)行不可以選擇堵被窩方式，更不可以在大量的攝像機(jī)、照相機(jī)面前執(zhí)行。”北京市第一中級(jí)人民法院民庭副庭長(zhǎng)王忠告訴本報(bào)記者。
事實(shí)上，在記者正式聽到王忠的說(shuō)法之前，已經(jīng)有很多法律界人士通過(guò)各種渠道表達(dá)觀點(diǎn)認(rèn)為此次朝陽(yáng)區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行野蠻。
有律師認(rèn)為，法院選擇強(qiáng)制執(zhí)行的手段有很多種，可以凍結(jié)欠費(fèi)業(yè)主的銀行賬戶要求其交款，也可以抵押和變賣其財(cái)產(chǎn)等各種方法，并不一定要選擇涉及人身權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。還有很多專業(yè)人士認(rèn)為，這種從被窩里拉出來(lái)，穿著秋衣秋褲，甚至連鞋都沒穿上，就被當(dāng)著家人、孩子的面拖出家門，站在了法庭，從法律上看行為野蠻，從情感上激起了更多業(yè)主的憤怒。
“而且，法院事前邀請(qǐng)了很多新聞媒體的記者一同前往，這讓人感覺更像是一場(chǎng)表演。強(qiáng)制執(zhí)行的目的是讓欠費(fèi)業(yè)主繳費(fèi)，在幾千件的案件中，朝陽(yáng)區(qū)法院只選擇了幾十戶進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，這和物業(yè)公司有挑選地狀告一些業(yè)主維權(quán)積極分子的方法很相似?！币晃环▽W(xué)院的院長(zhǎng)表示，法院強(qiáng)制執(zhí)行了這幾十戶，再經(jīng)過(guò)新聞媒體的宣傳報(bào)道，給其他已經(jīng)判決后仍在欠費(fèi)的業(yè)主以警告，再不交費(fèi)下一個(gè)就輪到強(qiáng)制執(zhí)行你了。
在10月30日朝陽(yáng)區(qū)法院對(duì)欠費(fèi)業(yè)主強(qiáng)制執(zhí)行完的第四天，11月2日，朱明瑛與物業(yè)公司的糾紛案開庭審理，并且當(dāng)庭宣判。
“我感覺這也是一場(chǎng)秀。此案剛立案不久就宣布開庭審理，案件當(dāng)庭審理的速度很快，法庭辯論給我們限定了時(shí)間，只有10分鐘，我們還沒有表達(dá)完想要表達(dá)的法律依據(jù)?！敝烀麋讣拇砺蓭煛⒈本┞∥穆蓭熓聞?wù)所陳旭律師告訴記者，法院當(dāng)庭就以朱明瑛接受了物業(yè)公司的事實(shí)服務(wù)而判她輸了，根本不管物業(yè)公司是不是違法進(jìn)入小區(qū)的。
在這次庭審中，朝陽(yáng)區(qū)法院事先邀請(qǐng)了京城各大報(bào)紙的媒體記者前去旁聽。“要是以前，像名人的官司記者想進(jìn)去旁聽，也得隱瞞身份混在業(yè)主中才能進(jìn)去旁聽?！痹摪钢槿藛T認(rèn)為。據(jù)了解，在該案庭審結(jié)束后的第二天，朱明瑛的代理律師接到一位記者的電話稱，在11月1日，記者就接到朝陽(yáng)區(qū)法院的旁聽邀請(qǐng)信息，并稱此案要當(dāng)庭宣判。
業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對(duì)等
自10月30日的那場(chǎng)大規(guī)模強(qiáng)制執(zhí)行后，有關(guān)物業(yè)糾紛的新聞?lì)l頻被刷新。
11月1日，北京市公安局一位女刑警因?yàn)橥锨肺飿I(yè)管理費(fèi)用拒不執(zhí)行被拘留15天。
11月2日，歌手朱明瑛拖欠物業(yè)管理費(fèi)敗訴。
11月8日，北京市人大常委會(huì)召開了“加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)”議案辦理工作座談會(huì)。301位人大代表提出了有關(guān)加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的19項(xiàng)議案，最后合并為一項(xiàng)交市政府辦理。
11月15日，朝陽(yáng)區(qū)安翔里的華盛樂章小區(qū)400余戶業(yè)主中，有300多戶拒交物業(yè)費(fèi)。
……
根據(jù)中協(xié)消的統(tǒng)計(jì)，自2003年到2004年，商品房投訴名列前五名，而且基本上都是群體性投訴。
法律專家一致認(rèn)為，最初，業(yè)主在買房時(shí)不自愿地連帶簽署《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主依據(jù)合同必須交費(fèi)，而物業(yè)公司的服務(wù)卻沒有受到相應(yīng)的約束和監(jiān)督，所以一旦物業(yè)公司服務(wù)不到位，單個(gè)業(yè)主又不能起訴物業(yè)公司，并且還得繼續(xù)交費(fèi)。這是非常不公平、不合理的事。
北京匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師認(rèn)為，這種現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)的缺陷和偏差，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù)；前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)商和物業(yè)公司擬定，沒有體現(xiàn)業(yè)主的意志，業(yè)主只能被動(dòng)的接受。后期業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，卻不享有選擇服務(wù)者(物業(yè)公司)和協(xié)商物業(yè)費(fèi)用的權(quán)利。這是對(duì)業(yè)主權(quán)利的一種極大侵害。
“而且，現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可操作性不強(qiáng)，《物業(yè)管理委托合同》又不完善，約定的內(nèi)容不完全、不規(guī)范，無(wú)法涵蓋很多事實(shí)?！背?yáng)區(qū)人民法院民二庭庭長(zhǎng)馬勇認(rèn)為，這種合同的不確定性，造成物業(yè)公司服務(wù)的伸縮性很大。同時(shí)，物業(yè)公司還存在缺乏服務(wù)意識(shí)并且法律意識(shí)淡薄、物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)層次不齊等問題。
