物業(yè)管理法律糾紛產(chǎn)生后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人不了解自己所擁有權(quán)利的性質(zhì)、來(lái)源，因而在權(quán)利受到侵害時(shí)，無(wú)法及時(shí)，正確的采取措施達(dá)到維權(quán)的目的;本文從我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章出發(fā)，結(jié)合民法物權(quán)制度、社員權(quán)
物業(yè)管理法律糾紛產(chǎn)生后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人不了解自己所擁有權(quán)利的性質(zhì)、來(lái)源，因而在權(quán)利受到侵害時(shí)，無(wú)法及時(shí)，正確的采取措施達(dá)到維權(quán)的目的;本文從我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章出發(fā)，結(jié)合民法物權(quán)制度、社員權(quán)利的行使、限制等原則，和本人參與處理此類(lèi)案件的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理糾紛的及時(shí)解決，提供法律上可行的建議。
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如何避免物業(yè)糾紛
經(jīng)修正的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》全面系統(tǒng)的建立了物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理者，物業(yè)管理委員會(huì)三個(gè)基本主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的框架，是行業(yè)主管部門(mén)為保障物業(yè)管理活動(dòng)中當(dāng)事人的利益，減少糾紛而制定的有約束力的部門(mén)規(guī)章，雖然其級(jí)別較低，不能成為司法機(jī)關(guān)在審判中可直接引用的依據(jù)，但其反映出的精神已經(jīng)涵蓋了物權(quán)法中的 建筑物區(qū)分所有制度 社員團(tuán)體的權(quán)利能力;社員個(gè)體權(quán)利的維護(hù)等基本制度，因而司法機(jī)關(guān)可以從中找到我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)，有明確規(guī)定的法律根據(jù)，據(jù)以作出與《管理辦法》所體現(xiàn)的精神相匹配的裁決。但根據(jù)《管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，筆者提醒業(yè)主，只有正確的行使權(quán)利，才能達(dá)到事半功倍的效果。
一、成立物業(yè)管理委員會(huì)是維權(quán)的基礎(chǔ)
物業(yè)管理委員會(huì)代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，使用人的合法權(quán)益，物業(yè)管理委員會(huì)由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，使用人代表和居民委員會(huì)代表組成;
物業(yè)使用人、產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)區(qū)域面積的專屬所有和對(duì)公用分?jǐn)偯娣e的共同所有，形成了物業(yè)管理委員會(huì)權(quán)利的基礎(chǔ);追溯到業(yè)主同物業(yè)開(kāi)發(fā)商訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí);業(yè)主向開(kāi)發(fā)商支付的房?jī)r(jià)款中包括了公用分?jǐn)偯娣e的對(duì)價(jià)，但支付此價(jià)款的結(jié)果并非單獨(dú)取得了分?jǐn)偯娣e的產(chǎn)權(quán)，而僅是同其它的產(chǎn)權(quán)人共同擁有公攤面積的所有權(quán)。包含維護(hù)整個(gè)建筑物公共設(shè)施全部使用人共同利益的權(quán)利，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、區(qū)域面積內(nèi)，區(qū)域面積與第三方毗連部分，與公用面積毗連部分的不受外部干涉，合法使用的權(quán)利;維護(hù)整個(gè)建筑群所在規(guī)劃小區(qū)紅線內(nèi)共用設(shè)施，市政配套設(shè)施的完整，安全運(yùn)轉(zhuǎn)和有效利用的權(quán)利;維護(hù)公安、市政、環(huán)衛(wèi)、工商等職能部門(mén)指導(dǎo)，監(jiān)督下行使涉及行政管理關(guān)系外的其它一系列有利于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人，安全，舒適的使用產(chǎn)權(quán)的權(quán)利但《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中無(wú)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人可以基于上述權(quán)利直接對(duì)抗物業(yè)管理者的規(guī)定，當(dāng)物業(yè)管理者侵權(quán)事實(shí)真正出現(xiàn)時(shí)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人，使用人，因未建立物業(yè)管理委員會(huì)，而無(wú)法行使自主選聘合格物業(yè)管理者的權(quán)利;因此，及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)是正確維權(quán)的前提和基礎(chǔ)。
二、前期物業(yè)管理行為的介入是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的重要誘因
購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商訂立購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房合同的文本中就已經(jīng)存在了物業(yè)管理的有關(guān)條款，并且近期頒布的《關(guān)于實(shí)施 商品房銷(xiāo)售管理辦法 的通知》第六條規(guī)定 商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在房屋交付時(shí)由買(mǎi)受人與物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，而只有當(dāng)居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，建立物業(yè)管理委員會(huì)才有法律上的根據(jù)。
因此，由購(gòu)房者成為在合法限度內(nèi)有支配、選擇物業(yè)管理者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，至少需要經(jīng)過(guò)房屋實(shí)際交付，購(gòu)房者成為使用人或產(chǎn)權(quán)人;使用人、產(chǎn)權(quán)人達(dá)到成立物業(yè)管理委員會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，成為有權(quán)選舉物業(yè)管理委員會(huì)的成員這兩個(gè)階段。在此之前，業(yè)已存在的居住小區(qū)建設(shè)單位，和與建設(shè)單位有千絲萬(wàn)縷關(guān)系的物業(yè)管理者之間的《物業(yè)管理委手協(xié)議》對(duì)購(gòu)房人利益是有潛在威脅的，但根據(jù) 關(guān)于實(shí)施《商品房銷(xiāo)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定》，在房屋交付時(shí)購(gòu)房人須與開(kāi)發(fā)商已選定的物業(yè)管理者訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的顯現(xiàn)有相對(duì)滯后性的特點(diǎn)，因此，有關(guān)政策規(guī)定的沖突直接導(dǎo)致了前期物業(yè)管理行為的產(chǎn)生，而前期物業(yè)管理行為的管理者與被管理者之間，事先無(wú)必要的溝通，事中缺乏相互信任，加之物業(yè)管理者本身缺乏必要的服務(wù)意識(shí)，因而直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，并呈激列趨勢(shì);針對(duì)此種問(wèn)題，建設(shè)部早在幾前年就提出過(guò)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本，明確指出 前期物業(yè)管理 指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)等簽定《物業(yè)管理合同》時(shí)止;因此筆者建議，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確約定保留是否接受開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司提供服務(wù)的權(quán)利，并在房屋交付時(shí)，與當(dāng)時(shí)物業(yè)管理者訂立附條件的，《物業(yè)管理協(xié)議》在協(xié)議中將物業(yè)管理者協(xié)助業(yè)主組健業(yè)主委員會(huì)作為《物業(yè)管理合同》生效的要件，此時(shí)的業(yè)主必須樹(shù)立 認(rèn)真對(duì)待自己權(quán)利 的觀念，以此減少在未來(lái)使用房屋過(guò)程中有可能產(chǎn)生的不必要的沖突和麻煩。
