物業管理中的常見糾紛及分析 一、前期物業管理 前期物業管理的糾紛一般集中在以下兩種： (1)業主以其未簽訂前期物業管理合同為由而拒絕履行合同。 分析：前期物業管理合同是指在業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，房產開發企業委托物業管理企業實施物
物業管理中的常見糾紛及分析
一、前期物業管理
前期物業管理的糾紛一般集中在以下兩種：
(1)業主以其未簽訂前期物業管理合同為由而拒絕履行合同。
分析：前期物業管理合同是指在業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，房產開發企業委托物業管理企業實施物業管理而與其簽訂的合同。它不同于普通物業管理合同是由業主委員會與物業管理企業簽訂，而是由房產開發企業直接與其選聘的物業管理企業簽訂。這是因為，在前期物業管理期間，由于業主入住率尚不能達到法規、條例規定的成立業主自治組織(業主委員會)的標準，作為此時物業最大業主的房產開發企業為維護整個物業的正常運作，代表全體業主與物業管理企業簽訂前期物業管理合同，其效力及于已入住的業主和尚未入住的業主。在實務中，房產開發商在與業主簽訂購房合同時，往往將已經簽訂的前期物業管理合同作為購房合同的附件(《上海市居住物業管理條例》將其規定為 應當 )，這樣，業主實際上已對前期物業管理合同作出了接受承諾。本案中，由于前期物業管理合同的特殊性，該業主拒付物業管理費的理由并不成立，在享受了物業管理服務后，應承擔相應的繳納物業管理費的義務。
(2)物業管理企業利用前期物業管理的特殊性侵犯業主的合法權益。
分析：根據現行有關物業管理的法規、條例，前期物業管理合同的期限，應至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效為止。因此，有必要在今后的物業管理專項立法中，規定前期物業管理的最長期限(2-3年)，以堵塞漏洞。另外，由于業主沒有實際參與前期物業管理合同的簽訂，不排除開發商與前期物業管理企業在合同其它事項中作出有損業主利益的約定。對此，房地產律師認為，可參照《合同法》中有關格式條款的規定，房產開發商首先有義務提請業主注意相關條款，并按照對方要求對該些條款作出說明;其次，條款中有違反《合同法》第五十二條、第五十三條規定情形的，該條款當然無效;對條款的理解發生爭議的，應作出對房產開發商和前期物業管理企業不利的解釋，以維護作為弱勢一方業主的權益。
二、物業管理企業是否有權停水、停電
物業內的水、電供應是由相關的供水、供電部門負責的，作為物業管理服務單位的物業管理企業是無權擅自停止對業主日常生活至關重要的水、電供應，否則即是對業主的侵權。在實務中，物業管理企業往往受有關部門委托代其收取水、電費，但也只是代收費用而已，有關部門并未授權物業管理企業能停止對業主供水、供電。因此，物業管理企業停止對業主供水、供電，沒有任何法定或約定的授權，如果造成業主損失，即構成侵權，應承擔相應責任。
三、業主人身或財產受到損害，物業管理企業是否應當承擔責任
分析：由于我國尚無統一的關于物業管理企業保安職責的法律規定，從各地方法規、規章、政策性文件的規定來看，保安的職責主要是在物業管理區域內為維護區內的公共秩序和安全而采取的一定安全防范措施，其目的是為了保障管理區域內的財物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。因此，在判斷此類案件時，物業管理企業是否盡到了保安職責就是關鍵之處。
一般而言，如果在物業管理合同中明確約定了物業管理企業應盡到何種程度的保安責任，并對該種程度的標準及相關賠償作出特別約定，在不違反法律、法規的前提下，糾紛的處理就以雙方約定為準。但在實務中，物業管理合同往往并沒有對物業管理企業應盡到的保安責任作出明確約定，對此，房地產律師認為，此時判斷物業管理企業是否盡到保安職責的關鍵就在于其是否盡到了勤勉、謹慎的注意義務。因為安全、和平、寧靜的小區生活環境是業主在入住物業時所首先考慮，而業主也往往是基于這種信賴而選擇物業管理企業的，同時，業主在支付的物業管理費里也已包括了保安費用，因此，物業管理企業應盡到的就不僅僅是普通的一般注意義務，而應該是勤勉、謹慎的注意義務。判斷物業管理企業是否盡到勤勉、謹慎的注意義務，可以參考以下標準：1、物業管理企業是否切實履行了物業管理合同約定的或者是與其收費標準相適應的保安措施;2、物業管理企業的保安制度及保安人員的配備是否完備、合理，是否符合了有關法律、法規、規章及物業管理合同約定的要求;3、物業管理企業雇傭的保安人員是否勤勉盡職，是否保障了安保設備的正常運作;4、當有意外情況發生時，能否及時采取相應合理措施;5、當業主提出合理懷疑或指出不足時，能及時加以改進。上述案例中，夏某某等人認為 新獨院 公司違約，沒有盡到保安責任，要求該公司賠償損失。因雙方沒有就保安責任作任何特殊約定，在此情況下，綜合現有證據， 新獨院 公司已經盡到了勤勉、謹慎的注意義務，故夏某某等人的請求無法得到法院的支持。
