引言：所謂物業(yè)服務(wù)，是指對房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，同時包括對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、生活秩序等提供一定的保障。 推薦閱讀： 物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理條例 如何避免物業(yè)糾紛 房屋要真正成為舒適的居住地，不
引言：所謂物業(yè)服務(wù)，是指對房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，同時包括對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、生活秩序等提供一定的保障。
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物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理條例
如何避免物業(yè)糾紛
房屋要真正成為舒適的居住地，不能僅有房屋本身，還必須有相應(yīng)的配套設(shè)施(例如電梯、水、電、氣、暖等設(shè)備)和良好的外部環(huán)境(例如整潔通暢的道路、綠化地、公共秩序等)，而這些設(shè)施、環(huán)境包括房屋本身都需要物業(yè)服務(wù)，以維持其良好的運(yùn)行狀態(tài)。可見，物業(yè)服務(wù)既是必要的，也是必須的。隨著城市中小區(qū)住宅建設(shè)的推進(jìn)，由專門的物業(yè)公司對小區(qū)住宅提供統(tǒng)一的服務(wù)成為必然結(jié)果，這是因為：①現(xiàn)代城市中的住宅小區(qū)都是樓宇，其中不乏較復(fù)雜的專業(yè)設(shè)備，例如水泵、電梯等，普通居民很難掌握其使用方法;②現(xiàn)代城市工作日漸繁忙，人們在工作之余，很難再有專門的精力做到自行對房屋以及周圍環(huán)境進(jìn)行維護(hù);③住宅小區(qū)內(nèi)居住人員數(shù)量眾多且成分復(fù)雜，很難達(dá)成意志一致，對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)要付出一定的時間和精力，如果讓居民自己承擔(dān)物業(yè)服務(wù)必然涉及費(fèi)用分?jǐn)偂^(qū)域劃分等問題，容易產(chǎn)生矛盾糾紛，妨礙鄰里和睦。所以，在我國，伴隨著住宅小區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，物業(yè)公司也就登堂入室。
由此可見，物業(yè)公司的出現(xiàn)，是城市住宅小區(qū)建設(shè)的必然結(jié)果，也是人民安居的重要保障。從這個意義上說，似乎業(yè)主與物業(yè)公司之間應(yīng)當(dāng)是一種共存共榮的關(guān)系，物業(yè)公司通過提供物業(yè)服務(wù)獲取收益，而業(yè)主通過物業(yè)服務(wù)保持其產(chǎn)權(quán)房屋具備良好的居住條件和居住環(huán)境，獲取更高品質(zhì)的生活。
但現(xiàn)實遠(yuǎn)非如此，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾愈演愈烈，大規(guī)模的群體性糾紛曾出不窮。目前絕大多數(shù)物業(yè)糾紛案件的主旋律，都是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主則提出種種抗辯理由。而已經(jīng)審結(jié)的案件，幾乎百分之百都是業(yè)主敗訴，而且業(yè)主不僅要交納所欠的物業(yè)費(fèi)本金，往往還要交納數(shù)額不菲的滯納金。
表面看來，當(dāng)前物業(yè)糾紛的焦點是拖欠物業(yè)費(fèi)問題，物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)而且?guī)缀醵紩@得支持;但大面積的拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象則提示我們事實并非如此。能夠花巨資購買房屋的業(yè)主們，難道就不愿意支付房價萬分之幾的物業(yè)費(fèi)嗎?希望安居的業(yè)主們，難道就希望因為幾千元物業(yè)費(fèi)被告上法庭、奔波于各國家機(jī)關(guān)之間?僅僅因為物業(yè)費(fèi)，他們就會放棄安寧的生活?帶著這些疑問，結(jié)合自己親身的司法實踐，筆者在下面將對物業(yè)糾紛的發(fā)展階段、問題成因和解決方案逐一進(jìn)行探討分析。
一、物業(yè)糾紛的發(fā)展階段
(一)第一階段：入住時的強(qiáng)迫簽約。
在我國，住宅小區(qū)建好后，開發(fā)商都會先指定一家物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，這就是 前期物業(yè)管理 ，這個前期物業(yè)公司是先于業(yè)主進(jìn)駐小區(qū)。按正常程序，應(yīng)是業(yè)主購買房屋并入住后，再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但此時一個令人見怪不怪的現(xiàn)象出現(xiàn)了，幾乎所有的業(yè)主在入住時都會被要求簽訂物業(yè)合同，同時還要全額繳納至少一年的物業(yè)費(fèi)，才能領(lǐng)到房屋鑰匙。這種做法應(yīng)該說是絕對違法的，根據(jù)房屋買賣合同，只要業(yè)主交納房款，就應(yīng)該得到房屋產(chǎn)權(quán)并占有使用房屋，開發(fā)商按約定應(yīng)將房屋鑰匙直接交給業(yè)主，而不能自行假手他人，更無權(quán)再附加任何條件。
有的業(yè)主因此與物業(yè)公司發(fā)生糾紛，沒有按時領(lǐng)到房屋鑰匙，轉(zhuǎn)而起訴開發(fā)商逾期交房并最終獲得勝訴，法院判決開發(fā)商支付逾期交房違約金并交付房屋鑰匙。但遺憾的是僅僅有極少數(shù)的業(yè)主選擇了這個解決方式，絕大多數(shù)的業(yè)主都選擇的忍氣吞聲的方式，接受了這種違法的條件。更為遺憾的是，這種違法現(xiàn)象沒有引起政府職能部門和法院的足夠重視，也沒有得到及時制止(時至今日恐怕仍普遍存在)。
