[內(nèi)容提要] 物業(yè)管理如采用酬金制，則結(jié)余的物業(yè)費(fèi)屬全體業(yè)主所有;如采用包干制，則物業(yè)費(fèi)的盈余虧損均由物業(yè)公司承擔(dān)。物業(yè)公司如不適當(dāng)履行義務(wù)，應(yīng)視情減少物業(yè)費(fèi)并對(duì)滯納金不支持。物業(yè)合同解除后原物業(yè)公司拒不退出的，對(duì)其繼續(xù)提供的服務(wù)應(yīng)采就低原則確定勞務(wù)費(fèi)
[內(nèi)容提要] 物業(yè)管理如采用酬金制，則結(jié)余的物業(yè)費(fèi)屬全體業(yè)主所有;如采用包干制，則物業(yè)費(fèi)的盈余虧損均由物業(yè)公司承擔(dān)。物業(yè)公司如不適當(dāng)履行義務(wù)，應(yīng)視情減少物業(yè)費(fèi)并對(duì)滯納金不支持。物業(yè)合同解除后原物業(yè)公司拒不退出的，對(duì)其繼續(xù)提供的服務(wù)應(yīng)采就低原則確定勞務(wù)費(fèi)。
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當(dāng)前，物業(yè)管理糾紛案件呈逐年上升的態(tài)勢(shì)，且審判實(shí)踐中的一些難點(diǎn)問題司法尺度尚不統(tǒng)一。現(xiàn)筆者就實(shí)踐中有關(guān)物業(yè)管理糾紛的三個(gè)存有分歧的問題作一探討。
一、物業(yè)公司服務(wù)包干制與酬金制的問題
由于多數(shù)物業(yè)公司在提供服務(wù)時(shí)采取的收費(fèi)模式是包干制，導(dǎo)致審判實(shí)踐中形成一種慣性思維，即按照包干制界定雙方的權(quán)利、義務(wù)，忽略了包干制與酬金制的區(qū)別。以下列案件為例：
某業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理費(fèi)的支付采取酬金制。2006年6月，業(yè)主委員會(huì)作出決議并在小區(qū)內(nèi)張貼，其主要內(nèi)容為：經(jīng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)一致同意，決定以2005年物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款支付2006年7-9月的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為該結(jié)余應(yīng)歸公司所有，不同意業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主仍應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，遂致訟。
該案中一審判決支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，二審就業(yè)主是否仍應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)有兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，結(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)有權(quán)予以處分，原審判決錯(cuò)誤，應(yīng)予改判;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為結(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)歸物業(yè)公司所有，業(yè)主仍應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)。筆者贊同第一種觀點(diǎn)。就結(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)歸屬作出判斷，必須先明確酬金制與包干制的異同。所謂酬金制，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分成兩個(gè)部分：物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)公司的報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)公司的報(bào)酬按照物業(yè)服務(wù)成本的一定比例提取或固定為一定的額度，這是實(shí)行酬金制的核心。而物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有,預(yù)算的錢沒有花完，剩下的應(yīng)屬業(yè)主所有;如果預(yù)算不足，經(jīng)過業(yè)主同意可以修改預(yù)算，還是由業(yè)主支付。既然物業(yè)服務(wù)資金的所有權(quán)歸業(yè)主所有，業(yè)主就有權(quán)通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定剩余款項(xiàng)的用途。所以，在上述案件中業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)關(guān)于以結(jié)余款項(xiàng)充抵物業(yè)管理費(fèi)的主張應(yīng)得到支持，充抵后，物業(yè)公司無(wú)權(quán)再次收取費(fèi)用。而包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在包干制下，物業(yè)公司按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，其對(duì)應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)擁有所有權(quán)，可以自行支配，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)檢查其使用情況。但實(shí)踐中，在包干制下，物業(yè)公司往往也定期公布物業(yè)管理費(fèi)的使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。如果上述案件中，雙方約定的是包干制，則物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持。
在酬金制與包干制的不同情況下，拒付物業(yè)費(fèi)案件的處理方式是否有所不同，對(duì)此審判實(shí)踐中也有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)分成兩個(gè)部分：物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)公司的報(bào)酬。因物業(yè)服務(wù)支出的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司對(duì)該筆款項(xiàng)雖在事實(shí)上占有，但其性質(zhì)為接受業(yè)主的委托代為管理，所以即使物業(yè)公司不適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主也不能就該筆款項(xiàng)的支付行使抗辯權(quán)。在酬金制下業(yè)主僅能就物業(yè)管理費(fèi)中物業(yè)公司報(bào)酬部分行使抗辯權(quán)。而在包干制下，業(yè)主可以就物業(yè)管理費(fèi)的全額支付行使抗辯權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然酬金制將物業(yè)管理費(fèi)區(qū)分為兩個(gè)部分，但物業(yè)服務(wù)支出部分也系業(yè)主支付物業(yè)公司，所以在物業(yè)公司不適當(dāng)履行服務(wù)義務(wù)時(shí)，當(dāng)然可以就物業(yè)管理費(fèi)全額進(jìn)行抗辯，業(yè)主抗辯權(quán)的行使在包干制與酬金制下是沒有區(qū)別的。
