綿陽市物業服務收費管理實施細則
【實施日期】2004/03/01
綿陽市物價局、綿陽市房產管理局關于印發《綿陽市物業服務收費管理實施細則》的通知
各縣(市、區)物價局、房產管理局(建設局)：
為規范物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，我們依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《四川省物業服務收費管理細則》制定了《綿陽市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請遵照執行。
附：
1、《綿陽市物業服務收費管理實施細則》
2、《綿陽市普通住宅物業管理服務等級標準》
3、《綿陽市普通住宅物業服務收費管理指導標準》
二00四年三月十日
綿陽市物業服務收費管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《四川省物業服務收費管理細則》特制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第二章 物業服務收費管理
第四條 綿陽市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。
縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
對于實行專業化物業管理的企業(已取得物管資質證書和工商營業執照)所管理的普通住宅(含同一區域內的商業辦公用房)項目，統一實行政府指導價;高檔別墅區、專用商場、專用寫字摟、工業區和特約服務實行市場調節價。
各縣(市、區)應當根據物業管理服務等級標準等因素，制定、調整物業服務收費指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定，但不得突破最高限價。
第七條 政府指導價由市政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定和調整，并定期公布。各地應當根據物業管理服務等級標準等因素，制定、調整物業服務收費政府指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
第八條 前期物業管理階段，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定前期物業管理服務內容、服務標準、物業收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第三章 物業服務收費計費形式
第九條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業服務費用(包括政府指導價和市場調節價)。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在物業服務資金中除按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條 物業服務收費按法定產權面積計算(以產權證登記建筑面積計費，未辦產權證的以售房合同中建筑面積計費)。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預收。
第四章 物業服務收費形式
第十一條 實行政府指導價的物業服務收費，由業主和物業管理企業按照本細則規定和當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業合同中約定。
凡獲得全國城市物業管理(示范)住宅小區或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮20%;獲得四川省物業管理優秀住宅小區或大廈稱號的可在此基礎上上浮10%;獲得綿陽市物業管理優秀住宅小區稱號的可在此基礎上上浮5%。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報當地價格主管部門備案。
第十二條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、 物業管理區域清潔衛生費用;
4、 物業管理區域綠化養護費用;
5、 物業管理區域秩序維護費用;
6、 辦公費用;
7、 物業管理企業固定資產折舊;
8、 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、 經業主同意的其他費用。
第十三條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用、應通過專項維修資金列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。
第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
第五章 實 施
第十五條 物業管理企業在物業服務中應遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十六條 業主應當按照服務合同按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
