(2003)穗中法民四終字第215號
廣州市中級人民法院民事判決書
(2003)穗中法民四終字第215號
上訴人(原審被告)：南海市中旅集團(tuán)公司(以下簡稱：南海中旅公司)，住所地：廣東省南海市西樵山渡假區(qū)。
法定代表人：肖X，公司董事長。
委托代理人：葉X，男，該公司職員，住廣東省佛山市省紡織工業(yè)學(xué)校路X號。
被上訴人(原審原告)：廣州市新X物業(yè)管理有限公司(以下簡稱：新X公司)，住所地：廣州市中山X路X號百匯廣場10樓。
法定代表人：羅X，公司總經(jīng)理。
委托代理人：陳X，廣東廣信律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳XX，廣東廣信律師事務(wù)所律師助理。
原審第三人：廣州市X城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱：X城公司)，住所地：廣州市沙面南街X號X酒店405室。
法定代表人：鄺XX，公司董事長。
委托代理人：楊XX，男，該公司職員，通訊地址同公司。
上訴人南海市中旅集團(tuán)公司因物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案，不服廣州市荔灣區(qū)人民法院(2002)荔法房初字第573號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)為，被告與第三人簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》及其附件是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且其內(nèi)容沒有違反國家法律的禁止性規(guī)定，是合法有效的。而且在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施前，被告與第三人在上述契約附件中已對物業(yè)管理問題有明確約定，該條款對雙方當(dāng)事人均有約束力。第三人依據(jù)該條款有權(quán)指定物業(yè)管理公司對惠城花園進(jìn)行管理。現(xiàn)第三人委托原告管理惠城花園，沒有違反其與被告在上述契約及附件中的約定，原告已取得《廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》及《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》，具備物業(yè)管理的合法資質(zhì)，其根據(jù)第三人的委托對惠城花園實(shí)行物業(yè)管理，履行了物業(yè)管理義務(wù)，按照權(quán)利義務(wù)對等的原則，原告有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)原告自愿將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至8元/平方米，是可行的。被告已收取了商鋪的鑰匙并享受原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)向原告支付相關(guān)費(fèi)用。被告以與原告沒有直接法律關(guān)系且第三人沒有取得綜合驗(yàn)收手續(xù)為由，不同意支付管理費(fèi)，與契約附件的約定不符，違反了公平、誠實(shí)信用的原則，不予支持。被告與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，應(yīng)另案處理。至于滯納金，由于原、被告雙方對此沒有約定，故對原告該請求不予支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條的規(guī)定，作出判決如下：一、被告南海市中旅集團(tuán)公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，向原告廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司交納從 1999年10月至 2001年9月15日的物業(yè)管理費(fèi)8018.33元。二、駁回原告廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司的其它訴訟請求。本案受理費(fèi)444元，由原告負(fù)擔(dān)113 元，被告負(fù)擔(dān)331元。
判后，南海市中旅集團(tuán)公司不服向本院提起上訴稱，一、原判認(rèn)定事實(shí)不清，未能查清物業(yè)是否通過綜合驗(yàn)收。二、被上訴人系受原審第三人的委托而實(shí)施物業(yè)管理，上訴人因此有權(quán)選擇委托人(原審第三人)為合同相對人。三、上訴人對被上訴人的委托人(建設(shè)單位)享有巨額債權(quán)并愿意進(jìn)行部分抵銷。本案所涉及的案件沒有經(jīng)過綜合驗(yàn)收。根據(jù)法律規(guī)定，綜合驗(yàn)收是法律法規(guī)一貫強(qiáng)調(diào)必須具備的條件，根據(jù)國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第17條規(guī)定：“經(jīng)過驗(yàn)收才能交付使用。”1995年1月26日建設(shè)部的城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理辦法第16條規(guī)定與國務(wù)院的規(guī)定一致，1998年12月 23日的廣州市政府頒布的廣州市住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收管理辦法第14條也同樣如此規(guī)定。以及建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理提高商品房質(zhì)量的通知第3條也同樣規(guī)定。綜上所述，必須經(jīng)過綜合驗(yàn)收才能交付使用，未經(jīng)綜合驗(yàn)收不能交付使用。因此，上訴人要說明的是被上訴人的樓宇不具備條件交付使用，被上訴人所交付的房屋是不合法的，也是違約的，應(yīng)視為其沒有交付使用。由于綜合驗(yàn)收沒有辦，根據(jù)廣州市政府的《廣州市新建物業(yè)住宅小區(qū)管理辦法》第2條以及98年生效的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第20條也規(guī)定了物業(yè)竣工以后綜合驗(yàn)收之前的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)即本案第三人負(fù)擔(dān)。由于前期物業(yè)管理費(fèi)用由第三人負(fù)擔(dān)，因此本案上訴人與原審第三人簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，該合同只能約束原審第三人和被上訴人，不能直接約束到上訴人。原判認(rèn)為上訴人已經(jīng)同意原審第三人授權(quán)給廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司收取物業(yè)管理費(fèi)是錯(cuò)誤的。另外，《物業(yè)管理委托合同》是廣州市新建業(yè)物業(yè)管理有限公司以原審第三人的名義簽訂的，因此該合同不能約束到上訴人。另外，上訴人承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)只能向原審第三人履行，由于上訴人與被上訴人沒有直接的關(guān)系，因此上訴人只能向原審第三人繳納該物業(yè)管理費(fèi)。原判忽視了其的抗辯理由，上訴人選擇第三人(物業(yè)管理的委托人)為合同相對人，并對本案債務(wù)進(jìn)行抵銷的權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。要求撤銷原審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請求。
