《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業(yè)管理收費提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費的構(gòu)成分三個部份：
第一部分：開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金;
第二部分：業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲備金;
第三部分：業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，專款專用。
第三部份住宅區(qū)共性服務(wù)費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據(jù)項目費用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
對于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費用，費用的來源會有所不同。現(xiàn)認為較為科學的物業(yè)管理是實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式，實行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經(jīng)濟組織。”為此物業(yè)管理費在定價、批準、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。
物業(yè)管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎(chǔ)上，如何測算，分以下幾個步驟：
第一步：根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。
第二步：估算住宅區(qū)進行統(tǒng)一管理，達到確定的管理目標，所發(fā)生的各類各種費用。
第三步：考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。
按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務(wù)包括項目，假設(shè)以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費用分別設(shè)為：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)
2、公用設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)和公用設(shè)備日常運行費(B)
3、綠化管理費(C)
4、清潔衛(wèi)生費(D)
5、保安費(E)
