近年來(lái)，隨著物價(jià)的持續(xù)上漲以及《勞動(dòng)合同法》的全面實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本倍增，而重慶市涪陵區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)卻是按照重慶市物價(jià)局【1998】398號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)下浮30%執(zhí)行的，其中，部分物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
從2008年初至今，筆者所在公司嘗試上調(diào)在管項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，通過(guò)不懈努力，在管的絕大部分物業(yè)項(xiàng)目完成了物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)工作。回顧漫長(zhǎng)的調(diào)價(jià)工作，其中四個(gè)步驟至為重要：
第一步：積極向政府呼吁
2008年1月，涪陵區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)將本區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告上報(bào)了區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)。在報(bào)告中，特別就涪陵區(qū)物業(yè)管理行業(yè)十年來(lái)為涪陵區(qū)加強(qiáng)城市管理、改善人居生活和工作環(huán)境、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境、提高人民生活品質(zhì)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、擴(kuò)大就業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面作出的較大貢獻(xiàn)，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)維持十年不變等情況，進(jìn)行了重點(diǎn)的闡述。報(bào)告呼吁政府及相應(yīng)職能部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的生存危機(jī)引起重視，出臺(tái)相應(yīng)的地方性法規(guī)、政策，緩解涪陵區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)，為城市經(jīng)營(yíng)管理和社會(huì)穩(wěn)定營(yíng)造一個(gè)良好發(fā)展環(huán)境。
與此同時(shí)，涪陵區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在主管局的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下，制訂了物業(yè)管理行業(yè)自律公約，共同抵制個(gè)別企業(yè)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
此外，通過(guò)區(qū)主管局、區(qū)行業(yè)協(xié)會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義，還多次向區(qū)政府、區(qū)委及相應(yīng)職能部門大力呼吁。
在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理行業(yè)引起了區(qū)政府的重視。2008年5月，區(qū)人大、區(qū)政協(xié)對(duì)涪陵區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了以物業(yè)管理行業(yè)生存狀況為專題的執(zhí)法檢查和調(diào)研活動(dòng)，為改善涪陵區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況拉開了序幕。
第二步：做好調(diào)價(jià)的前期準(zhǔn)備工作
為保障物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)工作的順利開展，筆者所在公司首先對(duì)各物業(yè)小區(qū)的部分業(yè)主進(jìn)行了“上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”專題抽樣調(diào)查，深入了解廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)的看法；其次，對(duì)涪陵區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，包括近年來(lái)物價(jià)水平及員工工資的上漲情況，進(jìn)行了客觀的統(tǒng)計(jì)；第三，對(duì)在管各物業(yè)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況進(jìn)行了分類整理；第四，就重慶市主城區(qū)、其它區(qū)縣的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)人員工資標(biāo)準(zhǔn)，與涪陵區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行了客觀的對(duì)比分析。
通過(guò)對(duì)業(yè)主進(jìn)行“上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，70%以上的業(yè)主都希望能享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)；35%左右的業(yè)主認(rèn)為隨著物價(jià)的逐年上漲，可以適當(dāng)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；45%左右的業(yè)主不愿上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；20%左右的業(yè)主對(duì)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)明確意見。針對(duì)絕大多數(shù)業(yè)主的意見，筆者所在的公司決定在上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，進(jìn)一步提高各物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)讓廣大業(yè)主有一個(gè)安全、整潔、舒適、溫馨、和諧的生活環(huán)境和工作環(huán)境，以服務(wù)質(zhì)量提高來(lái)推動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)。
第三步：加大宣傳力度
為了取得絕大部分業(yè)主對(duì)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的理解和支持，讓更多業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的生存狀況是成功的關(guān)鍵。為此，筆者所在公司將宣傳工作放在了重要位置：首先，將涪陵區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況調(diào)查情況及小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況向廣大業(yè)主予以公示，讓廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況及企業(yè)有一個(gè)更深層次的了解；其次，采取全員宣傳的方式，將重慶市及涪陵區(qū)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況向廣大員工通報(bào)、學(xué)習(xí)，并讓員工對(duì)業(yè)主不理解的地方予以解釋與溝通；第三，對(duì)調(diào)價(jià)特別不理解的業(yè)主，由筆者所在公司派中高層管理人員與其進(jìn)行單獨(dú)的交流與溝通，直至業(yè)主理解為止。同時(shí)，為了確保宣傳工作的廣泛開展，各物業(yè)項(xiàng)目任務(wù)層層落實(shí)，責(zé)任到人。
第四步：加大與業(yè)主單位及業(yè)委會(huì)的交流與溝通
在各方面基礎(chǔ)工作基本完成的同時(shí)，就上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，筆者所在公司高層管理人員分區(qū)域與各物業(yè)小區(qū)的業(yè)主單位或業(yè)委會(huì)進(jìn)行了進(jìn)一步的交流和溝通，特別是就小區(qū)近年來(lái)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況、物業(yè)管理行業(yè)生存狀況、物價(jià)上漲指數(shù)、人員成本上漲指數(shù)等基本情況，以及按照《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》公布的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算情況等，進(jìn)行了相互探討。
在實(shí)際工作中，筆者所在公司將每次與業(yè)主單位或業(yè)委會(huì)的交流與溝通情況，以及調(diào)價(jià)方案向廣大業(yè)主公示。經(jīng)過(guò)這樣一系列深入艱苦的工作，最后，取得了小區(qū)絕大部分業(yè)主的認(rèn)可和支持，進(jìn)而逐一將各小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了相應(yīng)上調(diào)。
作者系重慶市涪陵海源物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理
