物業(yè)管理收費可以劃分為兩大類，一是服務(wù)性收費，包括物業(yè)管理綜合服務(wù)費、停車管理費、裝修管理服務(wù)費、廣告設(shè)置管理費、專項或特約服務(wù)費等；二是代收代付性收費，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及綠化場地的水電費、專變供電部位的電費、二次供水的水費、廣告租賃費、裝修垃圾清潔費等。物業(yè)管理收費風(fēng)險也主要體現(xiàn)在兩個方面：一是收費糾紛多、收費難、收費率低，給企業(yè)經(jīng)營造成較大的困難；二是替供水供電部門代收代付的水電費風(fēng)險大，且得不到應(yīng)有的補償和報酬。
一、如何化解收費糾紛，克服收費難，提高收費率。
收費難、收費糾紛多、收費率低是現(xiàn)在全行業(yè)面臨的共同問題，也是物業(yè)管理的一個難點，因此而產(chǎn)生的糾紛也特別多且復(fù)雜。收費難產(chǎn)生的原因： 1 、物業(yè)管理作為特殊的商品，還未被消費者全部接受，未形成消費習(xí)慣。 2 、正面宣傳不夠，使消費者對物業(yè)管理不理解，不配合，未形成正常的消費觀念。 3 、物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)不到位、不規(guī)范，缺乏應(yīng)有的收費技巧和法律運用實踐。
要化解收費糾紛、克服收費難和提高收費率，首先，要向業(yè)主提供規(guī)范、到位、滿意的服務(wù)；第二，注意運用適當(dāng)?shù)募记?，要?#8220;腦子”去收費，等待適當(dāng)時機，切不可簡單、粗暴行事；第三，借助法律手段，要學(xué)法、懂法、依法維權(quán)。在法律方面值得注意的有兩個問題：一是合同問題。國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 （下稱 《 條例 》 ）頒行后，物業(yè)管理開始全面走向市場，收費的依據(jù)主要通過合同來體現(xiàn)。因此，合同是收費的前提條件，不管何種收費都要以合同為法定依據(jù)。特別是在前期物業(yè)管理期間，與業(yè)主簽訂 《 業(yè)主臨時公約 》 、 《 前期物業(yè)管理協(xié)議 》 尤為重要，否則就難以明確開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二是法律訴訟時效問題，也是權(quán)利人主張權(quán)利的法定時效中斷問題。一般訴訟時效為 2 年，中間如果發(fā)生時效中斷，訴訟時效可重新計算。時效中斷行為有二種：一種是業(yè)主同意歸還欠費，如“還款計劃書”等，這時法律時效中斷，重新計算。第二種是物業(yè)管理公司向業(yè)主發(fā)出“催繳通知書”，稱“及時主張權(quán)利”，一般可以每半年向欠費的業(yè)主發(fā)催繳通知（書）一次，并要求其簽收或確認，這時法定時效中斷可重新計算。以此來確保物業(yè)管理公司的合法權(quán)利不超過訴訟時效，保留隨時起訴追要業(yè)主管理費、水電費等其他費用的權(quán)利。
二、如何解決代收代付水電費問題。
水電費代收代付問題由來已久，供水供電部門由于設(shè)備技術(shù)等因素不能直接向最終用戶收取水電費，于是就把物業(yè)管理公司當(dāng)作用戶，物業(yè)管理公司由此成了“冤大頭”。代收代付水電費不僅使物業(yè)管理公司需墊付一大筆水電費資金，無償投入大量的人力物力去挨家挨戶收取，同時還要無辜地去承擔(dān)小區(qū)管網(wǎng)漏水、正常水耗和電耗、業(yè)主拒繳水電費、逃電、偷電等損失所造成的風(fēng)險。據(jù)溫州市物業(yè)管理行業(yè)反映，因小區(qū)管網(wǎng)漏水，水耗、電耗等原因造成的水電費損失最高額達 50 萬元 / 年，這叫物業(yè)管理公司如何承受？這應(yīng)該算是供水供電部門對物業(yè)管理公司的一種侵僅行為，應(yīng)該予以徹底解決， 《 條例 》 第 45 條已明確規(guī)定，但現(xiàn)在的問題是如何具體解決？如果雙方都能誠心地坐下來，解決這個問題并不難。目前有兩個辦法可以選擇：第一，如果供水供電部門可以直接向終端用戶供水供電，就不需再麻煩物業(yè)管理公司了；第二，如果實在無法直接供水供電的，就與物業(yè)管理公司建立正常的委托代理關(guān)系，以委托合同方式明確雙方的責(zé)、權(quán)、利。供水供電部門在這個問題上，應(yīng)該轉(zhuǎn)變立場，變被動為主動，不要把風(fēng)險再強加在物業(yè)管理公司身上；物業(yè)管理公司應(yīng)借助協(xié)會的力量，積極主動與供水供電部門協(xié)商，不到萬不得已，盡量不要采取“罷收”行動。
要做好物業(yè)管理收費工作，不僅要求物業(yè)管理人員應(yīng)學(xué)法、懂法、更應(yīng)依法處事；不僅應(yīng)知情知理，更應(yīng)謹慎處事，要善于化解各種糾紛和矛盾，防范潛在的風(fēng)險，努力營造和諧的小區(qū)管理服務(wù)氛圍。
作者系溫州星河物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
