很多地方政府主管部門都制定了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。
地方政府主管部門制定的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，只適用于“公共物業(yè)管理”。地方政府主管部門制定當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)是基于“公共物業(yè)管理”就是物業(yè)管理公司對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理、是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的合同關(guān)系的錯誤認(rèn)識，因而，存在諸多違法之處。
1.違反《合同法》第四條規(guī)定的“自愿”原則。委托或不委托物業(yè)管理公司，是小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表——開發(fā)商或業(yè)主委員會的權(quán)利，“物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)”明顯帶有強(qiáng)迫開發(fā)商或業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司的意思。
2.違反《合同法》第三百九十八條和《合同法》第四百零五條。《合同法》第三百九十八條規(guī)定：“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費用及其利息。”《合同法》第四百零五條規(guī)定：“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報酬。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報酬。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”
根據(jù)《合同法》的這兩條規(guī)定，物業(yè)管理公司收取的各項費用，應(yīng)當(dāng)分清楚哪一部分是委托人“預(yù)付”或物業(yè)管理公司“墊付”的，哪一部分是“報酬”。按照稅務(wù)方面的相關(guān)法律規(guī)定，委托人“預(yù)付”或物業(yè)管理公司“墊付”的費用，應(yīng)計入委托人與物業(yè)管理公司之間的資金往來或物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本，是不納稅的；“報酬”，是物業(yè)管理公司的企業(yè)所得，應(yīng)當(dāng)交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。“物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)”沒有做出這樣的區(qū)分，各項收費似乎都是“報酬”，又似乎都不是“報酬”，使物業(yè)管理公司逃稅、漏稅成了一個普遍現(xiàn)象，流毒非淺。
