11月10日，北京市國土房管局公布了修訂后的《北京市居住小區物業管理服務標準》。修訂后
的服務標準著重強調了小區物業應建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案。服務標準共分
為綜合管理、停車管理、電梯、綠化等十個方面的內容，涉及業主生活的方方面面。本標準是物業
管理企業提供物業管理服務的指導性標準，也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標
準。據悉，該標準從2003年12月1日起實施。
■綜合管理
1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普
查；3.白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間
有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助召開業主大會并配合其
運作；5.管理規章制度健全；6.與業主簽訂物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標
準；7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著
裝，佩戴有相片的胸卡，持證上崗；9.每年進行一次物業管理服務滿意率調查，征求意見用戶不低
于總戶數80％；10.建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案。
■設施維護
確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包
括：1.樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標
準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、
甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘
化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。
■小區綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地。按市園林局規定的《二級
養護標準》養護。
■小區保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：1.有健全的保潔
制度；2.設定垃圾集納地點，并對垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃；
4.對樓梯間等設施進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒
劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃；7.發生突發公共衛生
事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。
■公共秩序維護
公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：1.相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人
值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的
行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區
的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少
于一次的防范檢查和巡邏；5.有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，及時報
警和配合公安部門進行處理。
■停車管理
1.有健全的機動車、非機動車存車管理制度和方案；2.對進入小區的機動車輛進行登記憑證
制；3.保證停車有序，24小時設專人看管；4.長期存放的，應簽訂停車管理服務協議等。
■消防管理
1.有健全的消防管理制度；2.消防設施有明顯標志，定期巡檢維護；3.定期進行消防訓練；4.
發生火災及時報警，協助疏散、救助人員等。
■高壓供水
1.保證居民正常生活用水；有停水處置預案；2.水箱蓋上鎖并定期清洗消毒；3.維修服務標準
執行京房地修字[1998]第799號文件規定；4.發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消
毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
■電梯管理
1.主梯6點至0點不間斷運行，0點至6點呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話
或房號；凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；2.凡有高峰梯的，在高峰期6點至8點、17點至
19點與主梯同時運行；3.主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修
的，應在30分鐘內搶修完工，其他維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預
案；維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定；4.一旦發生電梯停電關人、夾人等危
險情況時，應迅速組織救助。
■裝修管理
1.有健全的裝修管理服務制度；2.查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，
告知業主裝修注意事項；3.裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，并調解因裝修引發的鄰里糾
紛；4.業主裝修結束后，應進行檢查；5.及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過3天。
說明
1.該標準旨在促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化，為業主和物業管理企業雙方簽訂
物業服務合同提供依據，為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。
2.標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業管理；二適用于經濟適用房、直管和自管公房、
危舊房改造回遷房的物業管理。
3.本標準服務項目分十項，每項又分為服務范圍、工作內容及要求。其中，房屋及小區共用部
位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。
4.標準中未涉及的服務內容及標準，有法律法規及政策規定的，按相應法規及政策執行；沒有
規定的，由物業管理委托雙方協商議定。
5.公寓、別墅等住宅及非住宅的物業管理服務超出本服務標準的，可以自行確定服務的深度和
廣度，由物業管理委托雙方結合實際情況自行確定。
