巨額公共維修基金遭遇使用難題
申請(qǐng)很難符合支取條件程序繁瑣導(dǎo)致實(shí)操性很差
隨著我國(guó)商品住宅市場(chǎng)大規(guī)模的快速發(fā)展，大量商品房和房改房近年已開(kāi)始步入物業(yè)的大中修期。然而日前有媒體報(bào)道，盡管政府方面證實(shí)，2000年2月到去年底，北京的住宅公共維修基金歸集數(shù)量已達(dá)43.35億元，另有房改房售后維修基金27.99億元，總共71億元。北京此前有20多個(gè)小區(qū)提出使用住宅公共維修基金的申請(qǐng)，但相關(guān)部門(mén)至今尚未批準(zhǔn)支出任何一筆住宅專項(xiàng)維修資金。
全國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)人士表示，從目前看，北京所反映出的住宅公共維修基金歸集、管理、使用等問(wèn)題實(shí)際上在全國(guó)普遍存在。與千家萬(wàn)戶切身利益緊密相關(guān)的住房公共維修基金的使用效率問(wèn)題如同一個(gè)巨大的謎團(tuán)，已經(jīng)開(kāi)始引起社會(huì)的普遍關(guān)注。
統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)尚未建立
記者試圖從建設(shè)部了解全國(guó)住房公積金的歸集量和管理使用狀況，但得到的答復(fù)是，由于我國(guó)建立住房公共維修基金制度的時(shí)間不是很長(zhǎng)，全國(guó)尚未建立起對(duì)公共維修基金的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，目前，建設(shè)部只對(duì)少數(shù)城市住房維修基金的歸集、
管理情況有所了解，但對(duì)大部分城市住房維修基金的情況并不掌握，全國(guó)的歸集總量有多大目前尚無(wú)法確定。
建設(shè)部是在1999年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對(duì)新建商品住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房和公用住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、管理、使用做出了規(guī)定，根據(jù)這個(gè)“辦法”，各地結(jié)合所在城市的情況相繼出臺(tái)了各城市公共維修基金歸集、管理、使用的實(shí)施細(xì)則。各城市的具體做法并不統(tǒng)一，但反映出來(lái)的許多問(wèn)題卻具有普遍性。
支取條件很難符合
從北京的情況看，申請(qǐng)項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)使用公共維修基金批準(zhǔn)的原因主要緣于很難符合政府規(guī)定的支取條件。
北京市曾于2002年頒布實(shí)施《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》。該辦法對(duì)公共維修基金的使用規(guī)定了嚴(yán)格的程序和條件限制。根據(jù)辦法要求，業(yè)主委員會(huì)成立之前，原則上不能動(dòng)用公共維修基金；確需使用的，須由物業(yè)管理企業(yè)委托經(jīng)市國(guó)土房管局認(rèn)可的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)維修工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評(píng)估和核算，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，物業(yè)管理企業(yè)方可進(jìn)行維修工程。維修工程結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)須持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)收證明到代管單位申請(qǐng)支取維修基金。
辦法還規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修(包括大修、中修、更新、改造)計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。維修項(xiàng)目完成后，物業(yè)管理企業(yè)須持業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；業(yè)主委員會(huì)還要根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修基金的具體分?jǐn)偅⒂?jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶中。在用款數(shù)額上辦法規(guī)定，如一次支取維修基金10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下，或一年內(nèi)支取兩次維修基金的，除經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意外，還應(yīng)報(bào)區(qū)縣國(guó)土房管局備案；一次支出維修基金50萬(wàn)元以上，一年內(nèi)支取維修基金三次及三次以上，或一年內(nèi)支取維修基金數(shù)額占維修基金總額30%以上的，業(yè)主委員會(huì)要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)作出支出決議后，報(bào)區(qū)縣國(guó)土房管局備案。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心副主任金錦萍博士認(rèn)為，嚴(yán)格的程序規(guī)定有助于確保維修基金的安全和防止其被濫用和挪用，但問(wèn)題是程序的繁瑣，使這些規(guī)定的實(shí)操性很差。
由于北京市目前成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不過(guò)200個(gè)左右，只占住宅項(xiàng)目總數(shù)的10%，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的不完善，也是很多住宅無(wú)法使用住宅公共維修基金的一大原因。此外，廣大業(yè)主的知情權(quán)難以滿足，由于規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)人并不知道從哪里能夠查詢到相關(guān)公共維修基金的歸集、管理和使用狀況。由于資訊不夠暢通透明，業(yè)主對(duì)公共維修基金的繳納心存疑慮，這直接影響到公共維修基金的歸集率。另外，政府應(yīng)該明確責(zé)權(quán)，對(duì)于公共維修基金的首期歸集應(yīng)該有所干預(yù)，但是，當(dāng)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之后，政府則應(yīng)將有關(guān)資金轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。
多種原因?qū)е禄鹗褂秒y
在對(duì)公共維修基金管理使用難原因的剖析中，業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。
金錦萍認(rèn)為，公共維修基金屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同共有，因此其使用應(yīng)該遵照全體業(yè)主的意愿進(jìn)行。對(duì)于一個(gè)物業(yè)小區(qū)來(lái)講，全體業(yè)主應(yīng)該通過(guò)其自治機(jī)構(gòu)來(lái)決定維修基金的歸集和使用。所以業(yè)主自治機(jī)構(gòu)在公共維修基金的歸集、管理和使用上起著決策作用。
而北京物業(yè)管理商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、均豪物業(yè)管理公司總經(jīng)理于慶新提出，不應(yīng)提倡由沒(méi)有承付能力的人做此事。將專業(yè)維修基金交給業(yè)主委員會(huì)主任就有可能造成損失，而將公共維修基金交給政府代管是可信的，至少當(dāng)基金管理使用出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，政府可以拿國(guó)家財(cái)產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償。
對(duì)政府提出的網(wǎng)上公示的做法，業(yè)內(nèi)人士也提出了不同意見(jiàn)。全國(guó)和北京市政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林認(rèn)為，業(yè)主數(shù)十億元維修基金存在銀行，銀行就應(yīng)該提供查詢等服務(wù)。
金錦萍則建議，應(yīng)該借鑒上海市的辦法，在與房地產(chǎn)管理部門(mén)簽訂委托協(xié)議的商業(yè)銀行開(kāi)立維修基金專戶，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶賬。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期核查首期維修基金的交存情況，并定期公布。所公布的信息應(yīng)當(dāng)按每幢住宅公布，一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門(mén)號(hào)的，應(yīng)當(dāng)按門(mén)號(hào)公布。業(yè)主對(duì)公布的維修基金賬目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對(duì)。開(kāi)戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送維修基金賬戶對(duì)賬單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶對(duì)賬單。業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以向開(kāi)戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況，使產(chǎn)權(quán)人獲得充分的知情權(quán)。
很顯然，住宅公共維修基金的歸集、管理、使用亟需更具實(shí)效的政策引導(dǎo)和規(guī)范。記者了解到，建設(shè)部已經(jīng)在著手制定相關(guān)的政策。據(jù)了解，由于新政策涉及大量房改房的公共維修基金問(wèn)題，建設(shè)部需要與財(cái)政部等相關(guān)部門(mén)共同擬定政策，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政策最遲將在年內(nèi)出臺(tái)。
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