今天上午，經過數年醞釀、幾經易稿的《北京市物業管理辦法》正式出臺，定于今年10月1日施行。開發商承擔前期物業費、小區車位先盡著“自家人”、物業服務價格應公示……新《辦法》中許多大膽創新的做法，或許能化解現在許多小區物業和業主之間的糾紛。
在上午的發布會上，市住建委相關負責人表示，為了保證新《辦法》的貫徹落實，還將陸續出臺36項細則和示范文本，用組合拳的方式對物業管理進行規范。其中，利用新興的網絡平臺，業主將可以利用網上決策平臺，來實現自己投票和決策的權利。
開發商支付前期物業費
政策規定：建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。
焦點解讀：今年10月1日以后取得預售許可證的所有項目，直到業主大會成立之前，或者在業主大會籌備組成立三個月之內，所有的物業服務責任都必須由開發商承擔。這也意味著，業主在這期間不用承擔物業費，開發商不僅要支付期間的所有物業費，同時也要把設施設備管理、物業資質審核、物業人員管理等都具體承擔起來，而且所有的服務承諾事項都要落實在前期物業服務合同之中。購房人在同開發商簽訂購房合同時，前期物業服務合同也應當作為購房合同附件出現。
“之前，不少開發商對于在小區內成立業主大會并不積極，而這種‘不作為’也造成了小區‘主人’的缺失。新《辦法》中，開發商被要求扛起前期物業服務責任，他們推動成立業主大會的積極性將更加明顯。”市住建委物業處處長于良告訴記者。
根據規定，開發商要想把前期物業過渡到業主大會，必須經過兩道程序：第一，支持業主或者主動申請成立業主大會，第一次業主大會的費用由開發企業承擔。只要召集滿占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主，便可向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。第二，前期物業必須經過業主或者是業主和開發商共同委托的第三方監理機構進行查驗，通過評估后，開發商才能把前期物業責任交出，由業主大會承接。
政策影響：前期物業的規定捎帶手地也打擊了開發商的捂盤行為。依新《辦法》規定，物業主要配套設施設備和相關場地能夠共用的，應當劃分為一個物業管理區域。而且還規定，物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的才能申請成立業主大會。新《辦法》實施以后，如果再“分期分批”開盤，會讓開發商肩上承擔的物業費擔子更重。
如果按照每平方米每月2元的物業費計算，一個住宅面積達到5萬平方米的小區，開發商每個月就得掏出10萬元，業主大會的籌備期以3個月計，3個月的時間開發商要為購房人支付30萬元的物業費。如果拖的時間越長，費用會越高。
樓商說法：北京嘉恒置業房地產開發公司董事長李磊表示，從北京市近幾年不斷出臺的政策來看，小區物業管理的規范性和可操作性日漸增強，“如果開發商不僅承擔入住前的管理成本，而且包括在業主大會成立之前，或者業主大會籌備組成立三個月之內的物業費，應該能夠敦促開發商和物業企業盡快協助成立業主大會，這對于小區未來的管理和業主自治都很有利。”
據了解，根據北京市原來的相關規定，開發商需要承擔的前期物業管理費用，包括建安成本2%的開辦費以及未出售物業的管理費用，但不包括業主大會成立之前的小區物業管理費用。
小區車庫先盡著“自家人”
政策規定：物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。
焦點解讀：因為車庫使用而發生的業主同開發商之間的糾紛，也是現在小區內的矛盾焦點之一。在新《辦法》中，首次制定專門條款，規定車庫使用要優先滿足業主需求：小區車位不得出售給非業主;開發商如果要出租這些車位，也得先盡著業主再考慮“外人”，而且租期不得超過6個月;如果開發商中途想要調高車位租金，也得先與全體業主協商。
不得以欠物業費為由停水斷電
政策規定：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
焦點解讀：你欠我費，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的辦法中，這種目前市場上常見的招數，被堅決喊停。任何物業服務企業，都不得以業主欠交物業費為由，限制或者變相限制專業服務，不可以斷水斷電、停止供暖供氣。另外，物業公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費用時，必須向業主出具相關發票，不得據為己有。
新老物業交替有權責
政策規定：物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。
焦點解讀： 鬧得紛紛揚揚的建外SOHO“物業門”，最初的起因就是新老物業在交替時，互相都不愿意退出小區，致使兩批工作人員在小區內辦公，井然有條的秩序反而變得一塌糊涂。但是，從今年10月1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業交接，老物業公司都會被處以責罰。原物業服務企業逾期不撤出的可處10萬元罰款;不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。而新的物業公司，也不得以委任合同作為“欽定詔書”，不能強行接管，否則也將被處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。這一條款，讓新老物業雙方都被套上了“緊箍咒”。
