隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛也日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長。可以說，當(dāng)前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)問題。
那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的原因是什么呢?
1、物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對抗;
2、房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾;
3、一部分業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費(fèi);
4、物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間有矛盾，致使物業(yè)費(fèi)用難以收繳;
5、一些業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)糾紛案件在審理上有什么特點(diǎn)呢?
一是被告大多處于劣勢地位，特別是物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對抗的案件中，業(yè)主大多舉不出證據(jù)來對抗物業(yè)公司;
二是多小區(qū)未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公司沿用的大多是前期物業(yè)合同，還有很大一部分是物業(yè)公司與業(yè)主間根本沒有合同，只是物業(yè)公司提供了服務(wù)，業(yè)主獲得了利益;
三是該類案件調(diào)解和撤訴的比例很高，還有很大一部分缺席審理的，對席并判決的案件很少;
四是欠費(fèi)理由，是業(yè)主敗訴的主要原因，業(yè)主的欠費(fèi)理由集中在“暖氣不熱、地板裂縫、丟自行車”等問題。訴訟中，被告席上的業(yè)主們提出的抗辯理由大概包括這些內(nèi)容：物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無依據(jù);天花板、墻體裂縫，插座不能使用，而物業(yè)公司不能及時修理，地下室被盜;小區(qū)對面酒店噪音擾民而物業(yè)公司不能制止……。然而，在法庭上，業(yè)主這些看似理直氣壯的理由，卻最終沒有成為抗拒交納物業(yè)費(fèi)的合法依據(jù)。在幾個案件審理中，法庭列出的焦點(diǎn)問題大多包括三方面，首先，物業(yè)與業(yè)主是否構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同;其次，業(yè)主是否欠費(fèi);最后，欠費(fèi)的理由是否成立。前兩個問題很容易查清，多是肯定回答，至于業(yè)主最終選擇交費(fèi)和調(diào)解的原因均在于對欠費(fèi)理由無法舉出證據(jù)來證實(shí)，這也是業(yè)主敗訴的主要原因。
三、那么，對物業(yè)糾紛案件上升有哪些應(yīng)對策略呢?
一是立案前審查物業(yè)管理公司是否具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)，對于無資質(zhì)的物業(yè)公司告業(yè)主案不予立案;
二是審查雙方有無物業(yè)服務(wù)合同;
三是審查物業(yè)管理公司是否履行了起訴前對欠費(fèi)業(yè)主的告知義務(wù)，對于物業(yè)公司沒有盡告知義務(wù)的案件將要求物業(yè)公司先履行告知義務(wù);
四是根據(jù)《物業(yè)管理條例》第67條“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”提出：在業(yè)委會沒有對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行過催繳的情況下，要審查物業(yè)管理公司是否履行了催繳的義務(wù)，物業(yè)公司沒有在起訴前向欠費(fèi)業(yè)主催繳物業(yè)費(fèi)的，法院將要求物業(yè)公司先行催繳;
五是審查物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。該項審查是提醒物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主前應(yīng)先審查自身的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量是否到位
六是要加強(qiáng)法治宣傳，物業(yè)糾紛的起源，表面上看似乎是收費(fèi)與服務(wù)問題，其實(shí)根源在于人們對物業(yè)服務(wù)的思想觀念錯位，以及政府部門對物業(yè)領(lǐng)域缺乏有效引導(dǎo)。訴訟解決往往都是事后救濟(jì)，只能治標(biāo);而政府部門的積極介入，以及相應(yīng)法規(guī)政策的完善，才能最終對物業(yè)糾紛防患于未然。因此我們在審理，物業(yè)糾紛案件時，要對發(fā)現(xiàn)的問題即使進(jìn)行總結(jié)，并相關(guān)部門發(fā)出司法建議。
