物業(yè)服務(wù)糾紛中物業(yè)費(fèi)問(wèn)題最常見(jiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)費(fèi)拖欠案件占物業(yè)費(fèi)糾紛案件的70%以上。這其中前期物業(yè)管理的費(fèi)用又頗具特殊性，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)并非業(yè)主選出。這時(shí)的物業(yè)管理費(fèi)該由業(yè)主還是由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，又將會(huì)各自產(chǎn)生什么樣的效果。
一、 前期物業(yè)管理的涵義
國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”該條例第24 條第2款規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
盡管對(duì)于前期物業(yè)管理的概念，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒(méi)有明確界定，我國(guó)學(xué)界也一直眾說(shuō)紛紜，但從上述列舉的規(guī)定的解讀，以及對(duì)物業(yè)管理的本質(zhì)的認(rèn)識(shí)，就住宅物業(yè)的前期管理而言，我們大致可以勾勒出以下輪廓。
首先，住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理合同是要式合同。其次，簽訂前期物業(yè)管理合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)。再次，前期物業(yè)管理起始的時(shí)間，應(yīng)是在除建設(shè)單位之外的第一位業(yè)主產(chǎn)生之后。最后，前期物業(yè)管理終止的時(shí)間應(yīng)是業(yè)主委員會(huì)與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《普通物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)。
在了解了前期物業(yè)管理的概念之后，下面將進(jìn)入本文的主題：前期物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)。從立法層面看，由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此問(wèn)題沒(méi)有明確說(shuō)明，所以各地方性法規(guī)和規(guī)章對(duì)此的規(guī)定各不相同。概括起來(lái)，主要有以下三種：
1. 不規(guī)定。如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》僅有第21條提到關(guān)于前期物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)定，“物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。”
2. 依合同。如《上海市居住物來(lái)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定，“自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。”
3. 有合同依合同，無(wú)合同由業(yè)主承擔(dān)。如《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第51條：“物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān);開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與為業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。”
比較上述三種規(guī)定可以看出，第3種規(guī)定在結(jié)構(gòu)上是最全面的，但是其中的內(nèi)容卻有待商榷。在合同沒(méi)有明確約定由誰(shuí)承擔(dān)的情況下，為什么要由業(yè)主來(lái)承擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)呢?即使雙方約定了由業(yè)主承擔(dān)，這樣的約定就完全合理嗎?這些問(wèn)題將在下面的論述中回答。
二、 業(yè)主承擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)的法理依據(jù)及現(xiàn)狀
前期物業(yè)合同簽訂的主體是建設(shè)單位(即開(kāi)發(fā)商)和物業(yè)管理企業(yè)。按前所述，前期物業(yè)管理開(kāi)始于除開(kāi)發(fā)商以外的首位業(yè)主產(chǎn)生后。與此同時(shí)，該業(yè)主開(kāi)始承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，即使他從未直接與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成有關(guān)協(xié)議。這里顯然出現(xiàn)了對(duì)合同相對(duì)性的突破。對(duì)這種突破應(yīng)怎樣解釋，目前有3種觀點(diǎn)：
1. 開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司，指定業(yè)主履行合同。
《合同法》第65條：“當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。”依該條可以把業(yè)主看成是“第三人”，但這時(shí)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：如果業(yè)主不履行前期物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依法追究承擔(dān)責(zé)任的對(duì)象不應(yīng)該是業(yè)主，而應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商。這和目前對(duì)前期物業(yè)管理合同的普遍理解是完全不同的。
2. 開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主的代理人與物業(yè)管理公司簽署合同，其法律后果由業(yè)主承擔(dān)。
如果把開(kāi)發(fā)商看成代理人，業(yè)主看成委托人，有一個(gè)問(wèn)題也不好解決：因?yàn)樵趯?shí)踐中，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理合同是在房屋銷售之前。當(dāng)購(gòu)房人還沒(méi)有成為“業(yè)主”的情況下，委托人是不確定的或是不存在。
3. 前期物業(yè)管理合同是開(kāi)發(fā)商作為產(chǎn)權(quán)人對(duì)房產(chǎn)設(shè)定的附帶義務(wù)。
這種觀點(diǎn)在理論上能夠通圓，畢竟在私法領(lǐng)域“法無(wú)明文禁止即自由”。開(kāi)發(fā)商作為房屋的第一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)利在法律不禁止的范圍內(nèi)以房屋為對(duì)象設(shè)立一些權(quán)利義務(wù)，如抵押、不允許承租人對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租等。同時(shí)房屋的價(jià)值主要體現(xiàn)在該硬件可以滿足一定的功能上。而功能的實(shí)現(xiàn)則主要依靠軟件——物業(yè)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行物業(yè)管理方面的設(shè)定是必要的和合理的。
現(xiàn)在讓我們從浩如煙海的法條中走出來(lái)，看看現(xiàn)實(shí)生活中由業(yè)主來(lái)承擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際效果。雖然理論上前期物業(yè)管理的合同是在售房時(shí)達(dá)成的協(xié)議，但因?yàn)闃I(yè)主與開(kāi)發(fā)商相比，在締約能力上處于弱勢(shì)地位，基本上只要想買(mǎi)房就只能對(duì)開(kāi)發(fā)商事先擬好的物業(yè)管理合同照單全收。加上我國(guó)物業(yè)管理還遠(yuǎn)未進(jìn)入建管分離的時(shí)代，所以開(kāi)發(fā)商往往與物業(yè)管理企業(yè)串通，收取超出實(shí)際支出的物業(yè)管理費(fèi)用或向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)用，使前期物業(yè)管理成為暴利行業(yè)，損害業(yè)主的利益。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主大會(huì)籌備組成員之一，為了持續(xù)這樣的暴利，必然會(huì)千方百計(jì)地阻撓業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)一旦成立，就意味著前期物業(yè)管理的終止。2006年7月11日，北京市政協(xié)發(fā)布的《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告》中指出，全市3077個(gè)居住小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目中，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》成立的業(yè)主大會(huì)只有360個(gè)，僅占住宅物業(yè)項(xiàng)目的11.7%。據(jù)今年1月民進(jìn)黨提交至政協(xié)大會(huì)的《關(guān)于北京社區(qū)業(yè)主經(jīng)濟(jì)自治組織存在問(wèn)題制度和制度創(chuàng)新的建議》中指出：由于相當(dāng)一些開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司相互扯皮、推托，或以各種理由拒絕提供有關(guān)文件，造成業(yè)委會(huì)無(wú)法完成備案手續(xù)。此外，籌備組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)需要業(yè)主聯(lián)系方式的花名冊(cè)、在小區(qū)公告、將會(huì)議通知投入業(yè)主信箱等，都極易受到開(kāi)發(fā)商或一些物業(yè)管理公司的變相阻撓，造成籌備組無(wú)法完成備案手續(xù)。
與之俱來(lái)的是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾激化。據(jù)搜狐網(wǎng)報(bào)道，北京市崇文區(qū)花市棗苑小區(qū)業(yè)主代表李某，在棗苑小區(qū)兩次組織業(yè)委會(huì)選舉都告失敗之后，無(wú)奈地說(shuō)：“希望開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司配合成立業(yè)委會(huì)，無(wú)異于與虎謀皮。”據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，2008年1月2日北京市宣武區(qū)依蓮軒格調(diào)小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前的兩小時(shí)，1300余張空白選票被兩名業(yè)委會(huì)委員“搶”走，致使業(yè)主大會(huì)無(wú)法召開(kāi)。業(yè)委會(huì)一位負(fù)責(zé)人表示，該兩名委員跟開(kāi)發(fā)商關(guān)系密切，因業(yè)主大會(huì)涉及開(kāi)發(fā)商的既得利益，故阻撓業(yè)委會(huì)的正常工作。另?yè)?jù)人民網(wǎng)報(bào)道，2008年9月26日上午河南省鄭州市省匯中心小區(qū)的近200名業(yè)主在一家酒店召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，誰(shuí)知竟遭到開(kāi)發(fā)商派來(lái)的20多人的阻撓，有多名業(yè)主在沖突中受傷。
