物業服務收費問答
●目前本市住宅物業服務收費現狀如何？有幾種收費形式？
答：本市住宅物業約有3．5億平方米，95％已實施專業化物業管理，63％的小區已成立業主委員會。目前本市住宅物業服務收費按照房屋的性質，采用不同的價格管理形式，即：已售公有住宅實行政府定價；普通內銷商品房實行政府指導價；原外銷房和原高標準內銷商品房實行市場調節價。
●什么是物業服務分等收費管理？
答：通俗地說，物業服務分等收費管理是一種“菜單式”、“間接化”的收費管理方式。《辦法》實施后，上海市主要的物業服務內容將歸并為“綜合管理服務”、“公共區域清潔衛生服務”、“公共區域秩序維護服務”、“公共區域綠化養護服務”以及“共用部位、共用設備的日常運行、保養及維修服務”五項，每個服務項目再按服務內容多少、服務要求高低和設施配備情況進行分級，等級從低到高，最高五級。
每一等級都列明對應的收費標準（最高限價），從而形成一份質價相符，可供選擇的服務菜單。在確定各小區具體的物業服務收費標準時，業主大會（業主委員會）和物業管理企業可根據需要，從菜單中選擇不同等級的服務項目，并在最高限價的范圍內協商確定具體的收費標準。價格部門對住宅物業服務收費的管理也將逐步由事前審批轉為事后監管，重點是加強協調服務和監督檢查。
●《辦法》如何對物業服務項目劃分等級？
答：《辦法》依據服務內容、服務過程和服務結果的不同對物業服務項目進行分級。以“公共區域清潔衛生服務”為例：在“服務內容”方面，四級服務相對于三級服務，在“樓外公共區域保潔”中增加“水景保潔”的內容；在“服務過程”方面，三級中規定樓梯扶手、欄桿和窗臺需每周擦抹兩次，而四級則規定為隔日擦抹一次；在“服務結果”方面，三級要求垃圾箱（房）及其周圍“基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味”，而四級則要求箱（房）整體清潔、無異味，要求更進一步。
●既然實行了菜單式收費，那么物業管理費的計算是否就是簡單的相加？
答：上海市房地產科學研究院副院長王青蘭博士提醒業主，在上海市住宅物業服務分等收費標準中，主要是針對面積為5萬－6萬平方米的小區來測算的，因此，具體到某個小區，業主在測算物業管理費時，還應當看清每一大類服務項目后面的解釋。比如說，在物業綜合管理服務這一大類，就特別提出，對于小區面積小于2萬平方米的，該項服務收費標準增加5％。
而保安服務這一大類，也規定，如果小區的建筑面積小于1.5萬平方米，則費用增加10％，小區建筑面積在1.5萬－3萬平方米之間，則費用增加5％。小區面積9萬－15萬平方米，費用減少5％。小區面積大于15萬平方米，費用減少10％。
在保潔、綠化養護等物業服務大類中都有類似的備注解釋，小區業主應結合本小區的實際情況，進行科學合理的測算。
●新《辦法》推出，業主的物業管理費支出將增加，還是減少？
答：新《辦法》通過對不同服務項目分等級、設定最高收費標準，便于物業服務雙方協商，以使服務內容、品質和服務價格匹配起來，實現質價相符。比如說，在五大項所有的小項里面，若全部都選等級最高的五級，物業管理費就是每平方米2.3元，與目前優質物業服務收費基本持平。
此外考慮到區縣間的地區差異，《暫行辦法》還規定“經區（縣）人民政府同意，各區（縣）可根據實際情況，在市最高收費標準范圍內制訂并發布區縣的最高收費標準”，這樣就有效避免在《暫行辦法》出臺后，郊區物業收費水平出現大幅上漲。
由于《暫行辦法》出臺后對物業服務有了更高的要求，因此會導致一些收費標準明顯偏低的小區物業服務費適當上調，相反有些收費標準偏高的小區，物業服務費下調，或者促進其服務水平相應提高。總的來說，本市物業收費總體水平將保持基本穩定，符合多數市民的利益。
●10月1日開始，所有住宅物業費就將立即按照新標準來實施嗎？
答：新老銜接就低不就高。有關部門已制訂了一些實施方案，以做好新老辦法的銜接工作。本辦法將在新建商品住房先行實施，實施前業主大會與物業管理企業已簽訂住宅物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
如在本辦法實施時尚未成立業主大會且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業主大會成立前不得擅自提高收費標準。公有住宅售后的物業服務收費執行本辦法的有關事項另行研究后制訂。
●物業管理區域能不能突破最高收費標準？
答：如果物業服務為了滿足更高層次的需求，提供特殊服務，如集中供熱、供水，提供高檔娛樂健身設施等，《辦法》允許在物業服務雙方充分協商的基礎上，通過一定的程序確定相應的收費標準。不過，突破最高服務等級服務內容和收費標準應報業主大會同意。
從保護物業買受人利益出發，若確因提供本辦法不涵蓋的服務內容和設施設備，需超出服務項目中最高等級收費標準收費的，小區物業管理公司應上報收費標準至市物業管理協會，經過專家論證，再經區縣物價局確認并報市物價局備案后，方可作為物業招投標或協議的最高收費標準。
●業主對物業管理企業提供的服務內容和質量等有爭議時，應如何進行舉證，維護合法權益？
答：如果發生矛盾，業主可及時向業主委員會反映，由業主委員會與物業管理公司協商，或請所在地居委會調解，協商不成也可依照《合同法》通過司法途徑解決。有關部門現正在醞釀通過中介機構，測定和解決物業公司服務合理性的問題。
