中國政府網(wǎng)發(fā)布《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》（下稱《決定》），該決定將于今年10月1日起施行。根據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，《決定》還將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，“物業(yè)定位于服務”本應是一個不宣自明的常識，然而，我們在回歸常識的道路上要有漫長的征途。
其實，筆者最關心的，莫過于未來物業(yè)收費的衡量標準，究竟是由政府出臺“政策指導價”還是物業(yè)企業(yè)單方面規(guī)定，抑或是由全體業(yè)主以及推舉出來的業(yè)委會界定？畢竟，物業(yè)收費糾紛已經(jīng)成為當下物業(yè)公司與業(yè)主矛盾中幾乎最激烈的一環(huán)。
據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室2005年初對本市28個商品房小區(qū)的調(diào)查統(tǒng)計，物業(yè)收費率能達到80%以上的只有14個小區(qū)。
這里還可牽涉到另外一則舊聞：2004年舉行的北京物業(yè)管理收費的聽證會出師不利，北京市就《北京市物業(yè)服務收費管理辦法》和《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準》舉行聽證會，其核算標準和定價方式遭到物業(yè)公司經(jīng)營者和業(yè)主的一致質疑。這似乎令人驚訝，但又在情理之中。
房屋的私產(chǎn)性日益凸顯，房產(chǎn)已經(jīng)成為多數(shù)人一生中最重要的財產(chǎn)，業(yè)主請來物管企業(yè)也好，物業(yè)服務企業(yè)也罷，是希望請一個價廉物美的管家，讓自家房產(chǎn)獲得增值的服務。物管企業(yè)從事的，則是以專業(yè)服務換取利潤的工作。
在這個背景下，物業(yè)管理收費所牽涉的業(yè)主與物管之間的利益分配，委實是一道隨時產(chǎn)生無數(shù)變量的大難題。
由于業(yè)主與物管企業(yè)之間始終處于一個動態(tài)選擇的過程之中。在這個日漸龐大、發(fā)展迅速的物管市場，每天上演著多少物管企業(yè)的進進出出，每天有多少有關收費或服務的博弈在進行，恐怕是最偉大的數(shù)學家也無法統(tǒng)計的。
正是基于此，在國外，物業(yè)服務及收費標準由市場形成。
政府一般不規(guī)定具體的收費標準，具體收多少服務費由業(yè)主（委托方）與服務公司（受托方）雙方討價還價決定。
如今，有關部門設計物業(yè)服務收費標準，實際上是希望打造一個通用的、“萬能的”市場標準，但這樣的標準是否存在？一統(tǒng)江湖的標準合同是不存在的。在一個充分競爭的市場，分離均衡比混同均衡更有生命力。
其實，政府相對于市場，也有自身的比較優(yōu)勢。競爭的市場往往是信息分離的市場，業(yè)主與物管企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間乃至企業(yè)與企業(yè)之間都存在信息不對稱的煩惱，這是市場的缺陷，也是利益較量的反映。在談判過程中，企業(yè)當然不愿將真實的運營成本告訴業(yè)主。業(yè)主心懷疑慮，干脆就依據(jù)自己的計算方式來確定要支付的物管費用，談判最終會陷入僵局甚至死局。政府的長項恰好可以在這種不對稱中發(fā)揮，政府以科學、公正的方式，將物業(yè)服務的成本調(diào)查出來，為業(yè)主和物業(yè)公司提供參考標準。
筆者期望，隨著《決定》的出臺，在受到廣泛關注的物業(yè)收費問題上，政府逐漸成為一個市場運行標準的守望者，而不是一個價格標準的制定者。
