老小區物管嫌低提不起來，新小區業主嫌高降不下去，昆明市發改委釋疑：2005年后，物管收費標準不再由物價部門核定，物管費該由業主與物業商量著收，很多小區都不這么做 ，物業費14年未變 物管入不敷出想退。
11月18日曾報道過，茭菱路139號搬遷組團小區14年來物管費一直未漲過，每平方米每月0.15元的低價物管費讓小區物管漸感入不敷出，產生退出想法。一個星期過去了，該小區的物管雖然還未撤走，但也沒找出解決辦法。昨天，該物管公司一負責人坦言：“我們能撐多久撐多久，堅持不住了，就只有扔包袱。”
記者昨天走訪昆明多個小區發現，目前，昆明市很多老舊居民小區的物管費依然按照上世紀90年代由物價部門核定出來的標準收取。由于收費標準偏低，而物價、勞動力價格在上漲，物管公司運作困難的現象逐漸凸顯。而在一些新小區，業主則認為物管費標準太高，并對收費標準的制定提出了質疑。
物管費究竟該按照什么標準來收取才合理？昆明市發改委相關工作人員表示，從2005年后，小區物管費的收費標準不再由物價部門核定，而是放開來由市場調控，一般由物業公司和業主協商定價。而有人則認為，業主對物管行業不了解，在信息上不對稱，在與物管公司協商定價時處在較為弱勢的一方。
案例一：老舊小區物管費偏低，物業公司難運作
茭菱路搬遷組團小區的物管費為每平方米每月0.15元，這一收費標準被該小區物管公司稱之為“昆明最低的物管費”。昨天，記者走訪了解到，白馬、豐寧、正和等老舊居民小區的物管費都是按十多年前制定的標準收取，單價在每平方米每月0.2元左右。這些小區物管公司都表示收費標準嚴重偏低，無法維持成本，運作困難。
白馬小區普通樓房的物管費收費標準為每平方米每月0.21元，高層住宅的收費標準為每平方米每月0.35元。“這是十多年前由昆明市物價局核定的標準，一直沒漲過。”昆明市西房物業管理有限公司工作人員楊女士表示，“近年來物價和工價上漲，小區公共設施又嚴重老化，維修成本增加，單靠收取的物管費根本無法維持運轉，虧損的部分主要靠總公司撥款補貼。公司目前在白馬小區的物業管理還沒有完全市場化運作，否則，早就虧損破產了。”
據介紹， 由于收取的物管費較低，物管公司只能為小區提供最基本的幾項物業服務，比如環衛保潔、綠化養護、小區安保以及公共設施維修等。但即使這樣，物管公司也舉步維艱，有限的物管費顯得捉襟見肘。“一個院壩安排一個門衛兼樓道清潔工，一年支付的工資在4500元左右，占了該院壩所收取的物管費的三分之二左右，剩下的三分之一作為公共設施的維修金，根本不夠。”
楊女士表示，物管公司也考慮過上調物管費，但幾乎不可能實施：“白馬小區沒有業主委員會，7000多戶業主，我們如何與之協商？”楊女士說，“低廉的物管費難以維持正常運作，服務質量也就得不到提高，業主又以此為由不接受漲價甚至拒交物管費，形成了惡性循環。”
案例二：高檔住宅區物管費較高
購房合同上的定價，業主沒商量余地
老小區由于物管費較低物業公司叫苦連天，新小區的物管費雖然較高，但問題也不少。據調查了解，目前昆明新建住宅小區的物管費單價為每平方米每月0.8元—1.5元，別墅區的物管費單價在2元以上，而且大多數新小區的物管收費標準在購房時就已經規定好了。部分業主認為收費過高，并對收費標準是否有依據表示質疑。
“我們小區的物管費標準在購房合同中就被規定為每平方米每月1.3元，我們根本就沒有與之協商的余地。這個收費標準的依據是什么？物業公司收費后到底為我們提供了哪些服務？我們作為業主是一概不知，這很不合理！”家住華都 (論壇 新聞)花園的宋先生說，他家每個月繳納的物管費在150元左右，但“小區除了綠化多一些，我也沒感覺有什么其他的優勢服務，憑什么要收那么高的物管費啊？”
據了解，昆明一高級別墅區的物管費標準為每平方米每月3元。該住宅區物業公司的工作人員表示：“前期物業管理費是由公司核定的。如果業主入住后感覺我們提供的服務與物管費價格不相符，可以向物業公司提出意見，物業公司會對相關收支進行公示，讓業主了解到物管費都用在了哪些方面。”
“就好比普通商品與名牌商品，一分錢一分貨。業主支付什么價位的物管費，享受到的就是什么級別的物業服務。”一位物業行業人士如是說。
昆明市發改委：物管費已經“上市”
該由物業與業主商定
小區物管費的收費標準到底如何來定？業主與物業企業之間如何協商定價？對此，昆明市發改委的相關工作人員表示，住宅區物管費的收費標準原先是由物價部門來核定的。但自從2005年建設部門出臺了相關文件后，物管費標準就不再由物價部門來核定，而是由市場杠桿來調控，主張物業公司與業主協商定價。
“現在的商品住宅房類型越來越多，各小區的區位、環境、檔次和規模都不一樣，各物業公司的服務水平和質量也不一樣，統一定價不一定就合理，相反可能會損害到物業公司或業主的利益。”該工作人員說，較合理的做法是先由物業公司提出一個價格標準，業主在與物業公司簽訂服務合同之前，應召開業主大會，核算預定價格后與物管公司協商定價，雙方簽訂合同后，到轄區發改委備案。
對于部分開發商在購房合同中就規定了物管費的做法，該工作人員表示：“購房合同或前期物業服務協議上的物管費價格只是一個暫定價格，并不是正式運營價格，也不需要物價部門核定。在公司正式提供服務后，如果業主對收費標準有質疑，可與物業公司協商調價。”
而針對很多老小區的物管費依然按照原先物價部門核定的標準來收取的現象，該工作人員認為：“物價部門的核定價格并不是不變的，如物業公司認為原先的物管費標準太低，無法維持運作成本或盈利，也可與業主委員會協商調價。如果協商不成，要么物業公司虧本經營，要么退出。”
