市建委與市工商局共同起草的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》與《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本經(jīng)過(guò)征求意見、公開論證等諸多環(huán)節(jié)，前后歷時(shí)一年多時(shí)間，昨天終于正式出臺(tái)，并將于今年5月1日起施行。
此前，由于物業(yè)服務(wù)合同簽訂不規(guī)范，合同內(nèi)容不全面、不細(xì)化，權(quán)利義務(wù)設(shè)定不公平，標(biāo)準(zhǔn)約定不明確，違約責(zé)任不清楚等問(wèn)題，引發(fā)許多物業(yè)服務(wù)糾紛。合同中對(duì)開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主所應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)都進(jìn)行了明確規(guī)定。
如物業(yè)費(fèi)收取問(wèn)題，合同規(guī)定業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照逾期每日萬(wàn)分之五（或其他約定）的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。記者計(jì)算了一下，100平方米的房子，每月2元/平方米的物業(yè)費(fèi)，逾期1個(gè)月不交，滯納金約是3元。
據(jù)了解，《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，要求開發(fā)建設(shè)單位在銷售之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)簽訂，在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時(shí)上報(bào)市建委市場(chǎng)交易管理系統(tǒng)予以公示，由買房人在購(gòu)房時(shí)予以確認(rèn)，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛。
《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供業(yè)主大會(huì)或業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)使用，通過(guò)明確物業(yè)服務(wù)范圍、完善業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)等措施，進(jìn)一步理順雙方關(guān)系。
兩個(gè)合同文本今起可從市工商局網(wǎng)站上下載。出臺(tái)內(nèi)幕
市建委：為提醒業(yè)主
■市建委：
此條款是為了提醒欠費(fèi)業(yè)主
市建委物業(yè)處主任趙成解釋說(shuō)，出臺(tái)欠費(fèi)業(yè)主“按照逾期每日萬(wàn)分之五（或重新約定比例）的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的滯納金”，主要是為了提醒欠費(fèi)業(yè)主和物業(yè)公司，避免以后為此發(fā)生糾紛。
據(jù)趙成介紹，欠費(fèi)問(wèn)題是目前物業(yè)管理中常見的問(wèn)題之一。過(guò)去的物業(yè)合同中其實(shí)是把滯納金的問(wèn)題籠統(tǒng)地歸納到“違約責(zé)任”的條款中，沒(méi)有明確把欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)滯納金這一問(wèn)題單獨(dú)提出。而這導(dǎo)致很多欠費(fèi)業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，不愿意承擔(dān)滯納金，這對(duì)其他按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主是不公平的；還出現(xiàn)有的物業(yè)公司要求欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)很高的滯納金，而引起糾紛。“也正是如此，這次的示范合同，把這條明確單獨(dú)提出，提醒物業(yè)公司和業(yè)主雙方，注意這個(gè)條款，事先對(duì)此做好相關(guān)約定?！?BR>
■物業(yè)協(xié)會(huì)：
業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象比較普遍
業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)是常見的問(wèn)題。記者從有關(guān)部門了解到尚且沒(méi)有有關(guān)此問(wèn)題的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但一份資料顯示，截止到2007年3月，北京共有取得資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)2600多家，管理的項(xiàng)目3000多個(gè)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠交率平均在20％左右。
記者昨天也從北京市物業(yè)協(xié)會(huì)和多家物業(yè)公司了解到，目前，不管什么類型的物業(yè)公司，什么類型的小區(qū)———不管是高檔小區(qū)還是經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，大多數(shù)物業(yè)公司都遭遇欠費(fèi)問(wèn)題，不同的只是欠費(fèi)多或少的問(wèn)題。而欠費(fèi)的原因也都類似，主要原因有開發(fā)商遺留問(wèn)題引起、物業(yè)服務(wù)跟不上、個(gè)別業(yè)主自身素質(zhì)需要提高等。
各方反應(yīng)
“欠費(fèi)交滯納金”條款引發(fā)爭(zhēng)議
律師炮轟“這是霸王條款”
示范合同中最受關(guān)注的條款莫過(guò)于“欠費(fèi)即交納滯納金”了。記者采訪了一些物業(yè)公司、業(yè)主及相關(guān)專家，他們對(duì)此看法不一。
■律師：
應(yīng)該從合同里刪掉這一條款
北京市匯佳律師事務(wù)所主任、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)專家顧問(wèn)邱寶昌自稱參加過(guò)《北京物業(yè)服務(wù)合同》討論稿的研討會(huì)，他說(shuō)：“當(dāng)時(shí)沒(méi)有這個(gè)條款，此次公布新增加此條款，我認(rèn)為這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)非常的不公平。”
“許多業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)是有原因的，把欠費(fèi)即交納滯納金作為條款簽訂在合同里，非常不公平，我堅(jiān)決反對(duì)，這是霸王條款?！鼻駥毑f(shuō)，目前一些物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同的約定或物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并且尚未厘清相關(guān)責(zé)任時(shí)，業(yè)主緩交物業(yè)費(fèi)，不能繳納“滯納金”；除此之外，業(yè)主若有緩交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由，也不能夠繳納所謂的“滯納金”。
邱寶昌律師認(rèn)為，增加這個(gè)條款的初衷，可能是物業(yè)遭遇收費(fèi)難。但是物業(yè)收費(fèi)難，應(yīng)該從提高自身的服務(wù)水平找原因，把“滯納金”寫入合同，只會(huì)讓業(yè)主選擇不簽，導(dǎo)致合同的普及率下降。物業(yè)不能提供承諾的、與業(yè)主支付的物業(yè)相稱的滿意服務(wù)，造成業(yè)主的生活品質(zhì)下降，將要如何賠償呢？合同里沒(méi)有。只是單方面規(guī)定，業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)就違約，還要承擔(dān)滯納金，加大了業(yè)主的義務(wù)，是霸王條款。政府出臺(tái)的格式條款更應(yīng)該是秉承法律精神的、公平的條款。邱寶昌認(rèn)為，“這個(gè)條款應(yīng)該刪掉。”
因?yàn)椤侗本┦星捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，意味著業(yè)主在購(gòu)房時(shí)就必須簽這個(gè)合同，因此受到合同的約束，這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)也不太公平。
■物業(yè)公司：
業(yè)主欠費(fèi)應(yīng)該交滯納金
業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)是常見的問(wèn)題。記者昨天從多家物業(yè)公司了解到，他們很贊成這一條款。某小區(qū)物業(yè)公司工作人員說(shuō)：“催業(yè)主交物業(yè)費(fèi)可難了，有了這個(gè)，我們催交時(shí)至少硬氣一些?！币灿形飿I(yè)工作人員不是很樂(lè)觀：“拖欠者要是連滯納金都不交，也不是沒(méi)有可能?！?BR>
■業(yè)主：
贊成反對(duì)皆有之
家住博雅西園的網(wǎng)友“纖云漫卷”說(shuō)，“我的物業(yè)費(fèi)都按時(shí)交，雖然我也對(duì)物業(yè)有很多意見，但我覺(jué)得不交物業(yè)費(fèi)解決不了問(wèn)題，只會(huì)惡性循環(huán)，如果都不交物業(yè)費(fèi),小區(qū)就變成垃圾場(chǎng)了?！彪m然名佳花園物業(yè)公司把催繳物業(yè)費(fèi)的通知貼在單元樓門口，但是“碎心魚”表示，物業(yè)公司不解決現(xiàn)有的問(wèn)題，他是不會(huì)交物業(yè)費(fèi)的。
國(guó)美第一城的鄭先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)可以作為要求物業(yè)改善服務(wù)的一個(gè)砝碼。因此希望，物業(yè)費(fèi)不能按年提前交，而應(yīng)按月在月底交。
望京新城的業(yè)主表示，物業(yè)有要求業(yè)主交費(fèi)的權(quán)利，只要是已經(jīng)提供了合格服務(wù)的話。如果提供的是不完全合格的服務(wù)，卻要業(yè)主交100%的服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。有業(yè)主倡議，可以先交認(rèn)為還算合格部分服務(wù)的費(fèi)用，如果有物業(yè)提出要交滯納金，業(yè)主應(yīng)該準(zhǔn)備更多物業(yè)提供了哪些不合格服務(wù)的證據(jù)，用事實(shí)和證據(jù)說(shuō)話，請(qǐng)有關(guān)機(jī)構(gòu)來(lái)解決。
■房產(chǎn)專家：
業(yè)主要有主動(dòng)交費(fèi)的觀念
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)昨天聽到這個(gè)消息后，第一句話就說(shuō)，“業(yè)主不交費(fèi)，本身就違背了物業(yè)合同，就應(yīng)該交滯納金。這次公布的物業(yè)示范合同從某種意義上說(shuō)只是業(yè)主和開發(fā)商的參考，更主要的是業(yè)主要有主動(dòng)交費(fèi)的觀念。”
