在住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過(guò)程中，常常容易發(fā)生爭(zhēng)議，有的是由于理解有誤，有的是因?yàn)椴僮鞑划?dāng)，有的是緣于各地物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策或具體規(guī)定的差異筆者擬在整理、歸納相關(guān)爭(zhēng)議問(wèn)題的基礎(chǔ)上，綜合比較和借鑒地方政策，進(jìn)行適當(dāng)闡釋和分析。
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物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理?xiàng)l例
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成
《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成、為了避免實(shí)踐中的爭(zhēng)議，必須明確以下兩點(diǎn)：
一是明確可以從物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用中獨(dú)立出來(lái)的項(xiàng)目 對(duì)此，應(yīng)堅(jiān)持以下原則：只有政策明確規(guī)定可以另行收費(fèi)的共用設(shè)施設(shè)備，才能另行收費(fèi);沒(méi)有政策明確規(guī)定的只能視為“物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用”的應(yīng)有部分。
例如，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照現(xiàn)行規(guī)定對(duì)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的電梯、水泵、安防、消防等設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)另行收費(fèi)：但是，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張另行收取避雷針檢測(cè)與中水設(shè)備維修費(fèi)用，與法無(wú)據(jù)。
二是把握不能列入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成的相關(guān)費(fèi)用、要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托代收服務(wù)費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
應(yīng)當(dāng)指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主及供水供電企業(yè)代收、代繳水電費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意把握以下問(wèn)題，防止發(fā)生矛盾糾紛：一方面，盡量不要成為物業(yè)管理區(qū)域水電總表的用戶(hù)，而宜與供水供電企業(yè)形成收多少繳多少的代收代繳關(guān)系，避免承擔(dān)水電損耗費(fèi)用與業(yè)主欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)在此，應(yīng)注意援引地方政策，妥善維護(hù)自身合法權(quán)利，例如，2006年《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
另一方面，應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限問(wèn)題，不能通過(guò)代收代繳水電費(fèi)來(lái)達(dá)到催收欠費(fèi)的目的、例如，2008年《廣州市供電與用電管理規(guī)定》第三十四條和第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他負(fù)有管理職責(zé)的單位，不得以用戶(hù)欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩?hù)的正常用電，，違反本規(guī)定中斷用戶(hù)正常用電的，由經(jīng)貿(mào)行政主管部門(mén)責(zé)令立即恢復(fù)供電，并處以2000元以上10000元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的服務(wù)范圍及責(zé)任歸屬
一要與特約服務(wù)進(jìn)行區(qū)分一般而言，除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有特別約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的服務(wù)范圍僅限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，其相應(yīng)的責(zé)任范圍維護(hù)也限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，例如，某小區(qū)王先生在自家樓下4單元至5單元之間行走時(shí)，被一塊樓上掉下的玻璃砸傷頭部由于無(wú)法查清玻璃由誰(shuí)家墮落，王先生把該樓4、5單元二樓以上住戶(hù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同告上法庭。這里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，取決于玻璃的產(chǎn)權(quán)歸屬與管理主體。如果是公共樓道的玻璃，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);如果不是公共樓道的玻璃，則由業(yè)主個(gè)人或共同負(fù)責(zé)。
二要與結(jié)果責(zé)任進(jìn)行區(qū)分。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)是一種行為責(zé)任，即配合公共權(quán)力部門(mén)做好住宅小區(qū)的治安防范工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要履行了規(guī)定或約定的秩序維護(hù)義務(wù)，即使發(fā)生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的責(zé)任。
