物業管理在我國的起步時間不長，隨著該行業的迅猛發展，物業管理糾紛近幾年也呈上升趨勢，糾紛的主體涉及到物業公司、業主及業主委員會等。訴訟爭議包括了業主拖欠物業費、供暖費，物業公司不履行職責致使業主人身、財產受損，業主委員會與物業公司爭奪物業管理權等多方面。其中，業主拖欠物業費、供暖費的案件占據了大部分，也基本成為每個物業公司面臨的不可避免的難題。該類糾紛的出現，一方面反映了當事人權利意識的提高，但另一方面也反映出當事人在處理法律糾紛中存在著一些錯誤的理解或做法。筆者結合擔任物業公司法律顧問期間的工作經驗，總結了在處理該類糾紛時應注意的幾個問題。
一、法律關系問題
在業主購房及居住過程中，出現的主要當事人有：業主(購房人)、開發商、物業公司，存在的法律關系有：物業公司與開發商之間的前期選聘及物業交接管理關系、業主與開發商之間的房屋買賣與房屋維修法律關系、業主與物業公司之間的物業管理法律關系及業主之間因相鄰產生的相鄰法律關系及因侵權等產生的其他法律關系。雖然在同一主體身上可能產生多個法律關系，如業主也是購房人，與物業公司產生物業管理法律關系，與開發商產生房屋買賣法律關系，與其他業主產生相鄰關系，但需明確的是這些法律關系之間是彼此獨立的，因此，主體權利義務的承擔是不能混淆的。
但在物業管理收費實踐中，卻經常出現主體混淆，歸責錯誤的現象：業主極易將物業公司與開發商混為一體，或將其他業主對自己的侵權理解為是物業公司的管理不善;而開發商與物業公司也出現越權管理，責任區分不清的情況。上述現象的出現主要是由于當事人對下面兩大法律關系沒有清楚的認識，將非物業公司的權威歸責于物業公司身上。
(一)物業公司與開發商之間的法律關系
在《物業管理條例》頒布以前，存在開發商對小區物業管理的情況，但由于開發商作為建筑單位，專業技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》規定：小區的物業管理活動需由物業管理企業進行，根據該條例頒布的《物業管理企業資質管理辦法》，對物業管理企業的資質進行了進一步規定，將物業管理企業的資質分為一、二、三等級，物業公司需根據自身的資質實施對不同類型小區的物業管理。
因此，目前除部分以前開發的小區還存在由開發商的物業管理部門進行管理的情況外，大多數小區的物業管理，是由有相應資質的物業公司進行的。
在前一種情況下，小區的物業管理部門作為開發商的一個部門，與開發商是從屬關系，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發商的名義進行。但在后一種情況下，開發商與物業公司分別是兩個獨立的法人，在小區的管理活動中，物業公司應對自己的行為獨立享有權利、承擔義務。
但由于在業主、業主大會選聘物業公司之前，小區的物業是由開發商選聘的物業公司進行管理的，在這種情況下，特別是當開發商將小區交由自己成立的物業公司管理時，下列現象就極易出現：業主將開發商的責任轉嫁到物業公司的身上，以房屋質量存在問題為由拒絕繳納費用;而開發商與物業公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業公司在業主入住時提出不交物業費不給房屋鑰匙;開發商將應退還給業主的購房款充抵物業費。
這些情況的出現，都是沒有弄清法律關系，對于業主來說，由于開發商對房屋負質量保證責任，在開發商沒有將維修工作委托給物業公司的情況下，業主只能要求開發商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業公司提出主張，而物業公司與開發商也應正確認識自己的權責：收繳物業費只能由物業公司進行，而房屋交付則是開發商基于房屋買賣關系應負的責任。
(二)業主與業主之間的法律關系
業主與業主之間，主要存在因房屋相鄰產生的相鄰關系及因侵權產生的損害賠償法律關系。
根據《民法通則》第83條關于相鄰關系的規定，因相鄰一方沒有正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔責任。而侵權責任，也應按照相關法律規定處理。但不論在哪種情況下，物業公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業服務合同》約定履行管理職責，如在對房屋進行裝飾裝修時，業主應注意避免對相鄰業主造成噪聲干擾，更不應該拆除房屋的承重結構，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業公司雖在服務合同中承諾對業主的裝飾裝修行為進行監督管理，但物業公司沒有履行該監督管理職責，物業公司應對相鄰業主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔部分責任，或對侵權結果的發生有過錯，與其他業主構成共同侵權，如將應由全體業主分攤的費用分攤到個別業主身上。但需要明確的是，不論物業公司的行為構成的是違約還是侵權，與業主是否交納物業費都屬于截然不同的法律關系，業主只能要求物業公司承擔違約或侵權責任，而不能拒絕交納物業費、供暖費等費用。
可見，由于混淆了法律關系，物業管理當事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當，對給相對人造成的損失承擔責任。
二、抗辯權的行使問題
與上面提及的混淆法律關系不同，在有些情況下，業主拒交物業費、供暖費的理由是物業公司提供的服務沒有達到《物業服務合同》中約定的標準，如在《物業服務合同》中約定24小時巡邏，實際上物業公司并沒有做到，或約定保持小區環境整潔，而業主認為物業公司的保潔措施并不完善等。業主以物業公司沒有盡到職責為由拒交物業費用，實際上是錯誤地行使了雙務合同中的不安抗辯權。
根據不安抗辯權的理論，雙務合同中先履行債務當事人如有確切證據證明對方存在法定情形，則可以中止履行債務。我國《合同法》第68條規定的法定情形之一為：有確切證據證明對方有喪失或者可能喪失履行債務能力。在物業管理中，物業費的交納通常都是先于物業公司提供的物業服務的，符合不安抗辯權要求的債務履行有先后順序的要求。但事實上，即使物業公司管理不善，提供的服務存在瑕疵，一般也達不到《合同法》第68條規定的無法或者可能無法履行管理職責這一要求，因此，業主常常因證據不足，拒絕交費答辯無法得到法律支持。
雖然業主無法行使不安抗辯權，但物業公司沒有按照《物業服務合同》的要求提供完善的管理已經構成合同的不完全履行，業主完全可以要求物業公司承擔違約責任：按合同要求完善服務，對給自己造成的損失要求賠償。
三、訴訟實效問題
訴訟實效是決定案件能否勝訴的一個重要方面。有些物業公司在向業主追繳物業費、供暖費時，采取的是下發催款單、通知的方式，從訴訟實效的角度考慮，這樣做是存在風險的。
物業公司向業主追繳物業費、供暖費的訴訟實效為兩年，從費用交納期限屆滿的第二天開始計算，若中間物業公司曾向業主追繳過欠費或業主同意交納欠費，則可適用訴訟時效中斷，從物業公司與業主約定的交納欠費期間屆滿的第二天起，訴訟時效重新計算。而采取下發催款單、通知的方式催繳欠費，在業主拒絕簽收的情況下，因催款行為無法得到證明，物業公司在業主欠費超過兩年后，提起訴訟時，將因難以舉證證明存在訴訟時效中斷的事由而喪失勝訴權。
因此，在實踐中，物業公司為避免在訴訟時效上失利，最后對業主欠費問題不要久拖不決，而催繳費的方式也最好采取快遞，并在快遞公司提供的格式聯上標明函件內容，這種做法應是確保訴訟時效的比較謹慎的做法。在司法實踐中，法院對物業公司追繳欠費的訴訟時效要求也相對寬松了一些，2004年1月1日起開始實施的《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》第26條規定，“法院審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利”。
四、訴訟請求問題
在實踐中，物業公司在向欠費業主提起訴訟時，會要求欠費業主承擔逾期付款的滯納金或違約金，而業主在提起反訴時，則可能會要求物業公司承擔精神損害賠償。
物業公司要求業主支付拖欠的費用的主要依據是業主違背了《物業服務合同》中關于物業服務費用交納的約定，因此，如果在《物業服務合同》中雙方有對逾期付款的滯納金或違約金標準的約定，則可根據《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》第25條“業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額”的規定，提出滯納金或違約金請求。
如《物業服務合同》中對滯納金或違約金的標準沒有約定，物業公司可根據《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》，“法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金”的規定，提出請求。目前，逾期付款的違約金的標準為每日萬分之二點一。
但如果雙方在《物業服務合同》中對滯納金或違約金沒有任何約定，在一般情況下，法院對物業公司提出的滯納金或違約金請求是不予支持的。
對于業主提出的精神損害賠償，根據《最高人民法院關于確定民事侵權精神損害賠償責任若干問題的解釋》的規定，在未造成嚴重后果的情況下，精神損害賠償的請求一般不予支持。
因此，訴訟當事人一定要根據自己的實際情況，結合法律規定，提出合情合理的訴訟請求，否則，不僅要承擔高額的訴訟費，訴訟請求還無法得到法院的支持。
綜上，在業主欠費訴訟中，雙方當事人只有法律關系明確，事實理由充分，其訴訟請求才能得到支持。而從根本上來說，小區的物業管理是按照物業公司與業主簽訂的《物業服務合同》進行的。因此，只要雙方都按合同行事，該類糾紛是可以避免的。
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