法院:管理費照交 滯納金不必交
法官:一般瑕疵不構成拒交理由,但服務質量實在太差,物業(yè)費可少交
有問題不處理,業(yè)主不交錢,見業(yè)主不交錢,物業(yè)停水停電……關系惡化循環(huán),只好對簿公堂。廣州中院數據統(tǒng)計,拖欠管理費已經成為物管類糾紛的“主力軍”,成為業(yè)主對抗物業(yè)公司的“維權手段”。
2013 年,廣州中院審理4400多件物業(yè)糾紛案,九成是追索物業(yè)費。物業(yè)作為小區(qū)的“必需品”,為何屢屢和業(yè)主鬧上法庭?這類官司怎么審理怎么判?日前,廣州中院房產庭法官一一進行解答。法官提醒,物業(yè)單一項目的服務瑕疵,不能成為業(yè)主拒交的理由,但如果服務實在太差,法院還是會酌情判業(yè)主少繳些錢。
【案例】
綠化用地變排污溝 一樓業(yè)主拒交物業(yè)費
家住白云某小區(qū)一樓的高先生,從2011年起開始拒絕繳納物業(yè)費。他的理由是,家旁邊的綠化帶被挖成排污水溝,導致樓宇長期受污水浸泡,“老鼠橫行,蚊蟲奇多,長期臭氣熏天”。高先生說,他多次跟管理處申訴,一直未能得到回復。后來,管理處干脆不予理睬。他束手無策,決定緩交管理費,希望引起物管的重視。
截至2012年12月,高先生共拖欠了物業(yè)費一千多元。該小區(qū)的物管公司終于按捺不住,幾經催繳后決定提起訴訟,要求法院判高先生如數繳納物管費外,還應繳納滯納金。高先生自然不同意,他亮出照片和視頻,證明他實在是深受污水困擾而且協商無果。
廣州中院接手審理此案認為,該物管公司是家有資質的企業(yè),也是小區(qū)的業(yè)委會所委托的物管公司,對小區(qū)提供物業(yè)服務。高先生享受了服務,還是應該繳納費用。至于小區(qū)開挖排污溝對他生活造成的影響,屬于另一類法律關系,不能成為拒交的理由。不過,法院認為高先生的遭遇屬實,也反映了物業(yè)公司存在一定的服務瑕疵。所以,高先生拒交物業(yè)費是“事出有因,但無理由拒交”。最后,中院決定判高先生繳納物業(yè)費,但無需繳納滯納金。
【現象】
追索物業(yè)費 占了物業(yè)糾紛九成
近幾年來,隨著大量小區(qū)步入成型、成熟期,物管行業(yè)急劇發(fā)展,由此引發(fā)的糾紛也逐年攀升。廣州中院房產庭副庭長穆健介紹:2012年,中院審理了3800件物業(yè)糾紛,2013年上升到4400多件。這些涉及名譽、公攤水電費、安保賠償、收費標準等等,名目二十余種,但物業(yè)公司追索物業(yè)費官司是主要類型,幾乎占了九成。
中院房產庭數位法官日前接受媒體采訪時提出,物業(yè)糾紛很特殊,不好審不好判,判不好可能直接影響小區(qū)的穩(wěn)定。而且,用司法手段解決小區(qū)事務,存在“只破不立”的弊端。法官呼吁出臺物業(yè)法規(guī),由房管局牽頭規(guī)范物業(yè)管理,完善業(yè)委會制度,尤其要加大對物業(yè)合同的審查力度。
