近日，發改委下發文件，決定放開“非保障性住房物業服務”“住宅小區停車服務”等7項服務價格。價格“松綁”后，市場化的定價機制能否提升小區物業服務的質量?長期存在的物業管理糾紛能否迎刃而解?
記者調查發現，“政府限價”下我國物業收費標準長期偏低，是導致物業管理水平不高、物業糾紛不斷的重要原因。定價機制“松綁”后，高端住宅物業管理費將有望上漲。業內人士同時表示，要真正實現我國物業管理行業的健康發展，還需要完善的法律機制配合，讓市場化的選擇機制充分運行。
“政府指導”下的物業收費標準普遍偏低
近日，國家發改委取消“小區物業費”等7項服務的價格管制的一紙文件，再次引發社會對于“物業管理費”的關注。
據業內人士透露，由于“政府指導價”這一限制的存在，我國小區物業費收費標準普遍偏低。比如，依據上海市2005年發布的《上海市住宅物業服務分等收費標準》，包括綜合管理服務等4項基本物業管理服務的總費用最高標準不超過1.2元/建筑平方米·月;而北京市2005年出臺的《北京市物業服務收費管理辦法》則明文規定，住宅物業服務收費基準價標準為0.9元/建筑平方米·月。
記者進一步查閱資料顯示，其他城市如青島、大慶等的物業收費基準還要更低。即使收費標準較高的深圳，在2008年制定的新規中將高層住宅的最高物業收費標準定為3.9元/建筑平方米·月，也比此前的標準降低了13%。
業內人士指出，我國的房地產市場，除了土地供應環節之外都已經完全市場化運作，然而物業管理作為房地產在長期存續過程當中的重要環節，卻一直還受到政府的嚴格限制。“扭曲的定價機制往往導致市場行為的扭曲，不利于行業的健康發展。”復旦大學經濟學院教授范劍勇認為。
與此同時，記者調查發現，在一些城市，物業費的定價權已經存在“雙軌制”。比如依據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》，已成立業主大會的住宅小區，其物業服務收費實行市場調節價，即由業主大會和物業管理公司協商決定;而沒有成立業主大會且容積率高于0.5的小區，其物業服務收費則實行政府指導價。比如滬上一些相對高端的社區，其物業費可以達到3.2元/建筑平方米·月，遠遠超出政府制定的基準。
低收費導致低水平管理
國家統計局發布的最新數據顯示，作為房地產經營企業的類別之一，我國的物業服務企業數量超過10.5萬家，從業人數全口徑統計超過600萬人，資產規模1.37萬億元，但這1.37萬億元也只占房地產經營企業總資產規模的2.88%。業內人士指出，長期較低的物業管理收費水平，既不利于小區的日常維護，給業主造成隱性的損失，也不利于我國物業管理行業的健康發展。
事實上，發達國家的很多房產歷經百年風雨仍然能夠良好使用，與精心的物業管理不無關聯。專家認為，反觀國內，盡管最近二十多年房地產行業高速發展，但物業管理水平卻始終處于低水平的循環當中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現出衰敗的跡象，很大程度上就是因為物業管理不到位，造成資源的浪費。
高端住宅物業費將上漲 解決物業管理糾紛還需完善法律機制
前述大型物業管理公司相關負責人指出，市場化的定價機制下，因為需要業主和物業公司協商定價，將促使業主和業主委員會更為積極地關注所在小區的物業管理，參與到社區治理當中。“而伴隨著物業費的提高，物業公司將有更多的資金用于社區的管理和維護，從長期來看，將影響住宅小區的品質，影響到房產的保值增值。”
世邦魏理仕中國區資產服務部資深區域董事吳沂城指出，盡管政府指導價也劃分了多個層級，但是仍然難以滿足不同層次的市場需求，仍然存在將市場需求“一刀切”的弊端。業內人士預計，政府部門取消價格限制之后，通過市場化的定價方式，將逐步形成業主和物業公司雙向選擇、自由協商的定價機制，高端客戶對于物業管理的需求將得到釋放，高端小區的物業管理費將出現一定幅度地提升。
范劍勇認為，發改委給物業費定價機制“松綁”，是讓市場在物業管理的資源配置當中發揮決定性作用。盡管物業管理行業還有很多待解的“疑難雜癥”，但是市場化的定價機制無疑為很多問題的解決邁開步伐。“很多問題都不能政府部門設想一個方案再讓市場照此解決，而是通過市場的自由競爭實現均衡。”范劍勇說。
此外，伴隨著我國房地產行業從高速發展期進入調整期，“建筑物管理條例”的缺失卻為物業管理領域的糾紛埋下了隱患。吳沂城表示，只有在更為完善的法律環境下，市場化的選擇機制才能得到充分有效地運行。
