1、物業費都包括哪些呢?
物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。每年都要交物業費，那么物業費都包括哪些呢?
物業管理費一般由以下一些項目構成：
(1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。
(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。
(8)公共區域植花、種草及其養護費用。
(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。
(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。
(11)節日裝飾的費用。
(12)管理者酬金。
(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。
(14)公共電視接收系統及維護費用。
(15)其他為管理而發生的合理支出。
2、有哪些物業費是不合理的?
由于商品住宅小區涉及廣告區域管理，一般都需要繳交物業管理費。而由物業費引發的糾紛或物業維權問題近年來上新聞的已經屢見不鮮。
有網友咨詢：我平時每個月都按時交物業費的，可年底剛交了物業費沒多久，物業貼出通知說要讓交公攤水電費，用于小區的公用路燈、樓道里的燈用電等。我覺得我交的物業費里應該都包括這些了呀!物業要求交的這些公攤水電費算不算是重復收費?物業收費有哪些是不合理的?
律師回答：一般看來，物業管理收費會有以下幾項不合理的收費，如有被收取相關費用，可以要求相關部門介入維權：
(1)自立名目收費。如擅自收取“裝修管理費”、“修繕補貼費”、“房屋補修費”等。
(2)超過規定標準收費。如物業提高小區的物業管理費用。改變收費辦法，變相多收費。如本來應以戶為單位收取保安費、保潔費改為按面積收取。
(3)不執行國家規定的收取規則。比如規定按年收取的物業費一次按五年或十年收取。
(4)不執行國家規定的價格。比如擅自漲水、電費等。作為業主，對于物業的不合理收費，可以向當地物價管理部門詢問，從而切實保護自身的合法權益。
3、物業管理費應向誰收取?物業管理費應按哪個面積收取?
支付物業管理費的義務來自于物業管理合同的約定，業主與物業管理公司是合同的雙方當事人，物業管理公司應向業主收取物業管理費。
嚴格來說，物業管理費應依據房產證上標明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內建筑面積;②可分攤的公用建筑面積。
實踐中，對于沒有取得房產證的房屋，物業管理費通常按房屋的實測建筑面積收取：現房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準;期房通常按照房屋建成交付時，開發商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準，購房人依據該報告提供的面積繳納物業管理費。
4、物業費從什么時候開始收?
業主到小區物業管理處辦理入住手續、業主取得了新房的鑰匙作為業主入住的開始。因為有時候業主會直接把毛坯房出租，事實上就是入住了，就應該按100%交納物管費。購房者在驗房收房后，即可裝修入住了，那物業費從何時開始收取呢?
(1)業主辦理入住手續后物業管理公共性服務費由業主或使用人按月交納，對已購買但未入住的業主一年內按物業管理公共性服務費標準的50%交納”，同時為了盡量避免一些“炒房”的業主長期將房屋閑置，又規定一年后仍未入住的按100%交納物業管理公共性服務費用。
(2)國家法律法規并沒有規定物業費須多長時間繳納一次，那么物業費的繳納時間問題可在簽訂的物業管理合同中注明。
(3)根據物業管理條例規定，在交房之前物業公司要與開發商進行驗收，在驗收完后，物業公司正式接管該小區，那么小區已竣工、且驗收合格后的房屋的資料、鑰匙都是必須要移交給物業公司的。
(4)業主在接到開發商發放的入伙通知書后，根據入伙通知書上的時間開始繳納物業費，并且在該時間以后房屋的一切費用、責任都由業主自己承擔了。也就是說從那天開始，房屋的一切權利、責任都歸業主了。
