家住豐臺長辛店某小區的張女士因以物業管理服務不合格為由拒交物業費而被物業公司告上法院。近日，北京市豐臺區人民法院認定該小區物業公司服務存在瑕疵，但已履行了大部分的服務義務，故判定物業公司酌減收取張女士的物業費。
張女士居住的小區由北京某物業公司提供物業管理服務。2002年12月26日，張女士與物業公司簽訂了物業管理協議，協議對雙方的權利義務進行了約定。張女士于當日交納物業費592.20元后，就一直以對物業服務不滿拒交物業費，至今共拖欠4個年度的物業費總計2600.17元。經物業公司多次催要，張女士仍拒交。物業公司認為張女士的行為已構成違約，便起訴要求其以每年672.44元的價格繳納2003至2007年度所欠的物業費。
在法庭上，張女士對物業公司每年物業費672.44元的價格不認可。張女士認為因為簽協議時的價格是592.20元/年，物業公司擅自漲價，違反了《合同法》和《物業管理條例》的規定，因此，拒絕繳納超額部分。
張女士還提出：第一，由于2003年10月之前她居住的樓還在施工，沒有享受到任何物業的服務，在此之前的物業費不能交；第二，張女士認為2003年10月至2004年10月應使用第一次所交的物業費，并且要求公開所交物業費的詳細用途。第三，由于物業服務存在諸多問題，綜合物業公司的服務程度，我同意交納2004年10月至2007年8月的物業費，按合同費用的50%計算。此外，雙方未約定具體的交費時間，故張女士主張按月下交費。
同時，張女士出示了40張照片以及207名業主聯合簽名，以證明小區現狀。還有物業公司“致住戶的一封信”，證明物業承諾免交一年的物業費。對此，物業公司認為照片及業主簽名均不能證實張女士的抗辯理由。“致住戶的一封信”只承諾綠化費、保安費順延，未承諾免收一年的物業費。
對此，法官到該小區進行了實地勘驗，確認該小區的物業服務在綠化、保潔、公共設施維修等方面存在瑕疵。
豐臺法院審理后認為，物業公司與張女士簽訂的委托管理協議書系雙方真實意思的表示，未違反法律強制性規定，本院予以確認。簽約雙方均應依約履行各自的義務。協議中的收費明細未約定公共部位小修費，且此后雙方亦未能就該項費用達成一致意見，故物業公司要求收取公共部位小修費缺乏事實和法律依據，本院難以支持。該協議中雖未對交費時間作明確約定，但從張女士第一次交費情況及作為協議附件的收費明細分析，第一次交費系按年上交費，收費明細亦是按年計費。因此，雙方已按年上交費完成了第一次的交費行為，應視為雙方默認該交易習慣。故張女士關于按月下交費的辯稱本院不予采信。張女士提交的“致住戶的一封信”載明：“對于物業收費中的綠化費、保安費將隨您得到服務時開始計算，在您未得到服務時您所交的費用將順延。”該信并未承諾免除2003年10月前的全部物業費，故張女士的此辯稱本院亦不予采信。張女士要求公布物業賬目與本案不是同一法律關系，且該請求屬于全體業主的公共利益，應由業主大會的執行機構業主委員會提起訴訟，故本案不予處理。關于張女士辯稱物業服務不符合標準一節。綜合張女士提供的證據、本院現場勘驗的情況及物業公司的自認來看，物業公司的服務在綠化、保潔及公共設施維修等方面的確存在瑕疵。故張女士要求減收物業費的請求本院應予支持，但具體數額因雙方無合同約定，故減收額度應綜合權衡。從雙方約定的收費項目看，該小區系按一般住宅收費，其服務標準應與其收費相適應。本案中，物業公司雖然存在服務瑕疵，但已履行了大部分的服務義務，故本院將據情酌減。
綜上，判決張女士給付物業公司物業費1571.2元。
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