隨著物業管理在全國日益普及，這種爭論將在越來越多的地方發生。在深圳，一起因業主在住宅區內被殺害，業主家屬狀告物業管理公司并向其索賠的案件，引起人們的關注和爭論。5月31日，深圳市羅湖區人民法院開庭審理了這一案件，當庭判決物業管理公司賠償被害人家屬10萬元。
物業管理公司不服，稱如此判決會引起整個物業管理行業的混亂。有關人士說這是全國首宗業主因在住宅區受到侵害而狀告物業管理公司的案例。
業主在住宅區內被劫持和殺害
1998年4月4日晚10時20分，家住深圳市比架山莊3棟3樓的明某，開著奔馳車從外面回來，走到他住的3棟1樓樓道時，被突然躥出的兩個人綁架到該樓空置的104房間里。明某的家人尋找了一夜，次日凌晨在管理處人員的協助下，在104房內找到了明某的尸體。被害人是一位事業有成的民營企業家。
經偵查，明某是被黃珂和馮俊杰殺害的。1998年春節時，曾經在比架山莊打過工的黃珂，與馮俊杰密謀到比架山莊綁架勒索錢財。3月30日，兩個人帶上了乙醚和作案工具來到比架山莊，從3棟104房的陽臺窗翻入，潛藏在這間沒人住的房子里，在暗處觀察樓內住戶的出行情況，選擇作案目標。
經過幾天的觀察，他們發現3棟303房的男主人明某每天都是晚上11時左右獨自回家，而且他年齡較大容易對付。4月4日晚，兩罪犯把明某綁架到104房后，先用乙醚將其迷倒，然后把他的手腳捆綁起來，從明某的手提包和錢包里，搜出現金1．1萬元、手機一部、提款卡3張和汽車鑰匙一串等財物。
由于兩個人都沒能將明某的奔馳車車門打開，就放棄了原來的綁架計劃。黃珂怕明某認出自己，提出殺人滅口，馮俊杰表示同意，兩個人用電線使勁勒明某的脖子，又在其胸部、背部連扎20余刀，明某因失血過多而死亡。兩個罪犯逃離后，各分得5500元。
此案被列為廣東省的大要案，2000年7月14日，深圳市中級人民法院以故意殺人罪、搶劫罪判處兩人死刑，并處罰金5000元。兩罪犯不服提出上訴，廣東省高院駁回上訴，維持原判。
被害人家屬認為物業公司有責任
比架山莊由深圳深業集團物業管理公司負責管理，隨著刑事案的審結、事件真相大白以后，被害人家屬認為，該物業管理公司對于明某的死，有不可推卸的責任，遂通過民事訴訟將這個物業管理公司告上法庭，要求賠償喪葬費、財物損失、收入損失共人民幣139萬元。
原告代理律師、廣東中安律師事務所的詹昊在法庭上陳述道：自從被害人入住比架山莊并向被告交納物業管理費以后，就同物業公司形成了物業管理服務合同關系。1996年2月9日，國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》第8條規定：住宅小區公共性服務收費的費用構成包括保安費。深圳市物價局和住宅局聯合制定的相關文件也規定：物業管理服務項目及內容包括治安防范。管理處24小時值班，保安人員24小時巡邏值班，維護小區（大廈）的公共秩序。
詹律師認為：被告收取了一級物業管理服務費，按合同等價有償原則，被告的注意義務，較一般物業管理者更高。但被告的種種行為嚴重違反了物業管理的合同義務，例如被告在比架山莊設有前后兩個崗亭，但后門崗亭部分時間無人值守，給罪犯造成了可乘之機；3棟104房業主尚未入住，房間鑰匙在管理處保管，但管理處對104房陽臺窗未加注意，致使罪犯輕易地進入隱藏；罪犯在104房隱藏4天，其間多次外出購物，保安人員對于陌生人員進出沒有進行詢問；管理處工作人員陳某，4月2日親眼看到罪犯在104房間出現，且正是陳保管著104房間鑰匙，他明知該房沒有入住，居然對此不聞不問，案發后方引起警覺。
作為本案被告的物業管理公司在法庭上辯稱：我公司提供物業管理服務與被害人遇害之間沒有因果關系。我公司在比架山莊物業管理過程中，自始至終遵守有關規定、履行合同，不存在過錯，如由7名保安分3班24小時巡邏值班，每班有2名保安員當值，盡了保安義務。另外，我方從未承諾、也未約定在比架山莊實行封閉式保安管理，而物業管理法規、規章和相關文件也未要求物業管理公司必須提供封閉式管理，原告要求我方對陌生人進出小區予以察覺，沒有法律和合同依據。
法院認定物業公司的失誤 將住戶置于極不安全的境地
法庭當庭作了宣判，認為被害人自交納了物業管理費之日起，就與物業公司建立了事實上的服務合同法律關系，物業管理公司應該履行保護被害人人身、財產不受非法侵害的義務。本案事實證明，物業公司對空置的3棟104房疏于管理，對可疑人員未引起應有的注意，這一失誤將住戶置于極不安全的境地。物業公司沒有全面、認真地履行合同義務，應當承擔違約責任，酌情判處被告賠償被害人家屬10萬元。
原告對此判決沒有提出異議，被告表示要上訴。
業內人士稱深圳是內地物業管理最成熟的地方。但從本案可以看出，物業管理究竟應該提供和怎樣提供服務，人們仍然存在著分歧，這也顯現出物業管理在某些方面還有“盲區”。
深圳市物業管理協會李秘書長評論道：小企業辦社會的物業管理模式，越來越不適應社會發展需要。物業公司越來越不像企業，倒像政府的派出機構，什么都管，結果什么都管不好，與業主的沖突日益加重。物業公司要把代行的一些非本職功能從服務職能中剝離出來。
談到物業公司的保安問題時，李秘書長說，盡管物業公司實行24小時值班和巡邏制度，也收取了業主少量的保安費，但物業公司的保安，充其量只能為小區的公共秩序提供有限的防范性服務，無力提供更有效的服務，也無力承擔因此所致的損害賠償。
“物業管理服務合同可操作性差，盡是協助、負責、維護等大而化之的義務，由于立法的缺憾，公共場所包括住宅區的物業管理者，在盡到注意義務、行使管理職能時，對具體的程度、內容、范圍難以把握，所以法律規章應當細化，使管理者的注意義務更加清晰明確。”律師詹昊說。
