提議：相關糾紛層出不窮，物權法及物管條例應完善前期物業服務條款
前期物業管理合同隨著形勢的發展，現有物業法律已不能完全提供相關的服務。如物業管理條例對于前期物業服務協議的簽訂規定就相當粗疏，由此引發了諸多法律問題，此現象也已引起業界廣泛重視。近日，北京市律師協會物業管理專業委員會召開物業管理法律研討會，針對前期物業合同存在的相關問題以案說法，就目前前期物業合同遭遇法律缺失的現象進行了剖析。
案例1
10年前的前期物管合同已難滿足業主要求
案例：順義區某別墅區1994年預售，1996年進入現房期，之后3年陸續有業主入住。盡管小區是一次性完工，但業主是分批入住。所以從1996年到現在，小區一直沒有成立業主委員會，現在小區仍處于前期物業管理狀態。雖然從入住至今的近10年中，開發商更換了三任物業管理企業，但小區業主用的還是當年開發商與物業公司簽訂的前期物業服務公約。
由于是10年約定的合同，一些標準，如價格及服務標準等都已無法滿足目前業主對物業管理的要求。另外還有一些前期沒發現的問題，如社區維修基金沒在前期物業合同體現出來等問題，現在都逐漸暴露出來。業主稱現在物業管理水平較入住時有所下降，物管公司利用和會所開展經營活動創收益時，也直接影響到了社區服務質量，故要求降低物業管理費等。但物管公司卻以空置別墅產權不歸業主，因此業主無法干涉物業經營行為等理由拒絕了業主要求。業主認為，依靠目前這份前期物業合同已無法解決全部問題。
分析：北京市天矛律師事務所律師包華認為，該糾紛發生的第一個原因是社區前期物業管理時間過長，前期物業管理委托合同中的一些重要內容已無法滿足現在業主的要求。而當物管公司和業主之間存在意見不一致時，由于沒有業委會從中協調，彼此之間溝通不暢，導致矛盾無法及時解決而久積成疾。
此外，引發該糾紛的第二個原因是物管公司與業主對物權歸屬、經營收益及其分配的理解不同。雖然各自的主張聽上去都有一定道理，但由于缺乏客觀法律依據，使爭議無法調和。
案例2
前期物業服務協議通常存在霸王條款
案例：朝陽區某商品房小區一期業主張先生準時入住，在辦理入住手續時開發商聘請物業公司要求張先生先在前期物業服務協議上簽字，并交納1年的物業服務費后，才能拿到鑰匙。張某因急于收房，沒有細看協議條文便簽了字。入住后才發現小區樹木稀少，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長時間無人清運等。張先生找到物業公司經理，要求物業公司改進。物業公司經理稱，小區屬分期開發，要等后期工程全部建成后，才能整體綠化，目前出入小區人員較多，不便進行查驗。張先生則要求減免物業服務費，但物業公司不答應。
回家后，張先生仔細查看前期物業服務協議，發現協議中對保安服務、小區綠化和公共衛生都沒有明確約定。到物業公司通知張某交納第2年物業費時，張先生予以拒絕。目前張先生跟物業公司的糾紛已走上了司法程序。
分析：北京雄志律師事務所律師余國飛認為，這實際上涉及了一個重要但尚未引起重視的問題，即前期物業服務協議的簽訂及對業主的效力問題。根據張先生提供的前期物業服務協議內容，有失公平主要體現在收費標準與物業公司提供的服務明顯質價不符上。
此外，張先生并沒有與物業公司按照合同法規定訂立前期物業服務協議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協議內容實際上是物業公司單方面規定的，業主不可能參與約定，前期物業服務協議無法體現業主的真實意思。盡管物業管理條例規定了前期物業服務協議內容應當包含在物業買賣合同中，但這并不意味著業主將來要簽訂的協議內容不會發生變化。因此，這一規定并不能保障業主對于前期物業服務協議的知情權。
律師建議
現階段最好能明確具體項目權責
如明確一層業主是否交電梯費等，效果較好
北京市天矛律師事務所律師包華：我國還沒有出臺物權、不動產區分所有權的相關法律，開發商、業主及物管公司之間的權、責界限不甚清晰。這是物管行業糾紛多出在前期物業管理階段的主要原因。物業管理條例在統一思想方面起到了一些作用(如一個物業管理區域只有一個物業管理企業等)，但物業管理法律關系復雜，很多內容是無法根據該條例進行調整的。國家正在討論物權法草案，相信該法律的出臺將對解決物業管理糾紛提供很大的幫助。當然，在法律出臺前也不是沒有辦法解決矛盾。事實上可以通過修改公約、簽訂物業管理委托合同等方法，將某一項目的具體情況與物權理論相結合，明確權責。如一些社區通過公約方式明確一層業主是否交納電梯費，這樣效果會很好。另外，在業主入住后盡快建立業委會，縮短前期物業合同的期限，這也是避免矛盾積累和激化的一個重要方法。
《新京報》吳海花 <
