[案情介紹]
2004年9月初，北京望京西園小區(qū)發(fā)生了一起入室殺人事件，買菜回家的劉姓夫婦發(fā)現(xiàn)家里有小偷，在爭(zhēng)斗中被殺害。由于事發(fā)時(shí)小區(qū)北門的保安剛剛撤離，這一事件的責(zé)任承擔(dān)問題引發(fā)了廣泛爭(zhēng)議，有人認(rèn)為小區(qū)管理不善，保安沒有盡到保衛(wèi)小區(qū)安全的責(zé)任，因此物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)一部分責(zé)任。
[評(píng)析]
依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同看物業(yè)管理公司的責(zé)任
判斷物業(yè)管理公司是否履行職責(zé)、業(yè)主的遇害是否與物業(yè)管理公司有關(guān)，進(jìn)而物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，其主要依據(jù)是物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《合同法》，有效成立的合同在當(dāng)事人之間具有法律效力，當(dāng)事人一旦簽訂，就要受合同條款的約束，必須嚴(yán)格履行合同義務(wù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”由上述規(guī)定可見，物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍是與合同的約定有著直接聯(lián)系的。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理公司與業(yè)主應(yīng)就維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)內(nèi)容、采取的防范措施進(jìn)行詳細(xì)約定，在合同簽訂后，物業(yè)管理公司要嚴(yán)格按約定行事，認(rèn)真負(fù)起保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任，業(yè)主也應(yīng)依據(jù)合同，判斷物業(yè)管理公司是否存在失職行為。
有些業(yè)主認(rèn)為，只要在小區(qū)內(nèi)遭受人身、財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。在物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行了職責(zé)的情況下，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任難以得到法律的支持，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)不同于公安機(jī)關(guān)的治安管理職責(zé)。即使公安機(jī)關(guān)負(fù)有保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全，預(yù)防制止犯罪活動(dòng)的法定職責(zé)，我們也不能因?yàn)榘l(fā)生了違法犯罪案件而要求管片公安機(jī)關(guān)承擔(dān)民事責(zé)任。
實(shí)踐中，物業(yè)管理公司應(yīng)注意由于開發(fā)商的行為導(dǎo)致自身承擔(dān)責(zé)任。一些開發(fā)商在樓盤銷售過程中為吸引更多的購房人，往往會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理作出誘人的承諾，進(jìn)而寫入前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同。而事實(shí)上，由于開發(fā)商的建筑設(shè)計(jì)或配套安保設(shè)施不完善和物業(yè)管理公司自身服務(wù)能力所限，不可能完全履行在合同中向業(yè)主作出的一些不切實(shí)際的承諾。在這種情況下，物業(yè)管理公司面臨向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，并且在業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失的情況下，還面臨著承擔(dān)巨大賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此物業(yè)管理公司在承接項(xiàng)目時(shí)不能饑不擇食，對(duì)開發(fā)商提出的條件一概應(yīng)允，而應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況、自身能力來確定。
物業(yè)管理公司的保安義務(wù)
《條例》第四十六條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告”，第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作”。可見，物業(yè)管理公司的保安責(zé)任更多的集中于應(yīng)對(duì)、救助和報(bào)告。
本案中，如果物業(yè)服務(wù)合同約定模糊，如何界定物業(yè)管理公司的保安義務(wù)，就是一個(gè)難題。筆者認(rèn)為應(yīng)以《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定為參照，物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)看管的職責(zé)如下：(1)相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施，(2)維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢 (3)看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；(4)夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于兩人，做到有計(jì)劃、有記錄；(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案：發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。在本案中應(yīng)根據(jù)具體案情，對(duì)應(yīng)相關(guān)規(guī)定，具體分析物業(yè)管理公司是否已經(jīng)勤勉盡責(zé)，是否存在過錯(cuò)，如果存有過錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
法律責(zé)任的因果關(guān)系
除法定無過錯(cuò)責(zé)任外，任何過錯(cuò)責(zé)任均存在依因果關(guān)系判斷責(zé)任有無及大小的原則。不僅在本案，所有類似案件業(yè)主遇害、受損均是犯罪分子所為，而非物業(yè)管理公司違約所致。這就涉及到合同責(zé)任成立上的因果關(guān)系，即違約行為是否造成損害后果。在違約行為直接造成損害后果時(shí)，很容易用直接因果關(guān)系來認(rèn)定責(zé)任。但在違約并非是造成損害的唯一原因，而且不是主要原因時(shí)，如何認(rèn)定因果關(guān)系及責(zé)任范圍，在審判實(shí)踐中尚無定論。筆者認(rèn)為，根據(jù)本案案情，可以借鑒大陸法系“因果關(guān)系二分法”，即區(qū)分因果關(guān)系的不同層次，將其分為責(zé)任成立的因果關(guān)系與責(zé)任范圍的因果關(guān)系。責(zé)任成立的因果關(guān)系主要解決的是責(zé)任的“定性”問題，亦即責(zé)任是否能夠成立責(zé)任范圍的因果關(guān)系主要解決的則是責(zé)任的“定量”問題，亦即責(zé)任人在多大程度上承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于本案，在認(rèn)定物業(yè)管理公司責(zé)任成立方面可以采用較為寬松的標(biāo)準(zhǔn)，不要求違約行為與損害后果之間存在必然的聯(lián)系，只要求判明它們之間在通常情形下發(fā)生的較大的可能性，即假設(shè)在其他條件不變的情況下，如果被告在積極作為，情況會(huì)是如何，并由此判斷因果關(guān)系之有無。本案中，如果物業(yè)管理公司嚴(yán)格履行了保安義務(wù)，站崗的保安及時(shí)銜接，犯罪分子就可能無法進(jìn)入小區(qū)，或者進(jìn)入小區(qū)后即被發(fā)現(xiàn)和制止，損害行為就不會(huì)發(fā)生，由此可以認(rèn)定違約行為與損害后果在事實(shí)上存在一定因果關(guān)系。而在認(rèn)定物業(yè)管理公司責(zé)任范圍的因果關(guān)系時(shí)，筆者建議采用較窄的標(biāo)準(zhǔn)，即不要求物業(yè)管理公司承擔(dān)全部責(zé)任，而根據(jù)物業(yè)管理公司違約行為在造成損害后果的所有原因中所占的比例來適當(dāng)分?jǐn)偲湄?zé)任，以體現(xiàn)公平原則。
綜上，物業(yè)管理公司在承接項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同的約定，不是單純使用統(tǒng)一的文本格式即萬事大吉；在從事管理服務(wù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行職責(zé)，制定相應(yīng)的配套規(guī)章及工作流程，做到工作記錄可查，工作軌跡可循，在出現(xiàn)問題時(shí)，才能舉證證明自身行為盡責(zé)，作出有力抗辯，保證自身的合法權(quán)益。
