案例
某商品房住宅小區(qū)，開發(fā)商在預(yù)售時(shí)與部分業(yè)主約定房屋的交付時(shí)間是2000年9月30日。該商品房于2000年7月 30日通過了由開發(fā)商、施工總承包單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位組織的驗(yàn)收，由施工總承包單位將竣工的商品房交付開發(fā)商，然后開發(fā)商按照合同約定的時(shí)間，即從2000年9月30日開始，將售出的商品房陸續(xù)交付業(yè)主，其中部分商品房直至2005年7月后才售出并交付給業(yè)主。
2005年8月，由于臺(tái)風(fēng)影響帶來大量降雨，小區(qū)部分頂層物業(yè)漏水。業(yè)主要求開發(fā)商免費(fèi)維修，開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)超過保修期。業(yè)主與開發(fā)商因?yàn)楸Ｐ奁趩栴}產(chǎn)生爭議。
開發(fā)商意見：
中華人民共和國國務(wù)院子2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過發(fā)布的《工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)：定：建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
建設(shè)部于2000年6月26日頒布施行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最<氐保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年……房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。”
依據(jù)以上規(guī)定，屋面防水工程保修期為5年，且“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”，因此起始時(shí)間為房屋通過竣工驗(yàn)收的時(shí)間，即2000年7月30日。至2005年7月30日，已經(jīng)滿5年。而2005年8月份房屋漏水，屬于超過保修期的漏水，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。
業(yè)主方意見：
建設(shè)部于1998年9月1日起施行的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第六條明確規(guī)定：“住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。”
該規(guī)定明確保修期從住宅交付用戶之日起計(jì)算。業(yè)主認(rèn)為，如果按照開發(fā)商的計(jì)算方式，房子自竣工驗(yàn)收5年后才賣出并交付給業(yè)主，而保修期從竣工驗(yàn)收合格之日起算，則業(yè)主收到房子即過了屋面防水的保修期，顯然不符合立法精神和市場交易基本準(zhǔn)則。所以本案應(yīng)當(dāng)適用上述1998年9月1日的生效規(guī)定。
案例評(píng)析
1998年建設(shè)部關(guān)于《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》出臺(tái)后，國務(wù)院在 2000年出臺(tái)的行政法規(guī)《工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中，卻忽視了施工企業(yè)向開發(fā)商交付與其后開發(fā)商向買房人即業(yè)主交付的區(qū)別，籠統(tǒng)規(guī)定為“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”，沒有區(qū)分不同情況下的保修期起算時(shí)間，不能不說是一個(gè)遺憾。
開發(fā)商將物業(yè)交付業(yè)主與施工總承包單位將物業(yè)交付開發(fā)商一般都會(huì)產(chǎn)生時(shí)間差，因?yàn)閷⒔ǔ傻纳唐贩夸N售再向業(yè)主交付是需要一個(gè)過程的。所以總會(huì)產(chǎn)生開發(fā)商承擔(dān)的保修時(shí)間要長于施工總承包單位承擔(dān)的保修時(shí)間這一現(xiàn)象。如何解決這一問題?答案是由開發(fā)商與施工總承包單位約定延長保修期。因?yàn)榉芍灰?guī)定了最低保修期。所謂最低保修期，實(shí)際上是開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的產(chǎn)品質(zhì)量的最低保證時(shí)間，也是法定保證時(shí)間，這是對工程的最終買受人的法律保護(hù)。在民事生活領(lǐng)域，凡是法律未明文禁止者，即是民事主體行為自由的范圍。將這一原理運(yùn)用到本案之中，即表現(xiàn)為法律并不禁止開發(fā)商與施工總承包單位約定的保修期超過法律規(guī)定的最低保修期，也不規(guī)定該項(xiàng)約定無效。為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以約定將物業(yè)出售并交付業(yè)主之后，如果出現(xiàn)保修責(zé)任范圍內(nèi)的事由，則在一定期限內(nèi)，由施工總承包單位承擔(dān)保修責(zé)任，而該期限可以適當(dāng)超過國家規(guī)定的最低保修年限。
但是，若延長保修期限，施工總承包單位一般會(huì)要求開發(fā)商增加工程款。那么，開發(fā)商如何在不額外增加工程款的前提下，獲得延長的保修年限?
開發(fā)商可以使用招標(biāo)的方式達(dá)成這一目的。 2000年1月1日起施行的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第十九條規(guī)定： “招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。”這說明編制招標(biāo)文件不僅僅是招標(biāo)人的權(quán)利，而且是一項(xiàng)法定的義務(wù)和程序性的要求。從法律效果來分析，只要招標(biāo)文件不違反法律規(guī)定就會(huì)受到法律保護(hù)。國家只是規(guī)定了房屋建筑工程的最低保修年限，如果招標(biāo)人將延長保修年限作為評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)之一，則投標(biāo)人非常有可能在不增加工
在這里，儒要提請招標(biāo)人注意的是：在編制招標(biāo)文件時(shí)，只規(guī)定最低保修年限，但提示投標(biāo)人可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和施工質(zhì)量自愿提高保修年限，并對延長保修年限在評(píng)標(biāo)中所占的比重加以明確。投標(biāo)人在報(bào)價(jià)中也應(yīng)當(dāng)明確因?yàn)楸Ｐ弈晗扪娱L是否增加了造價(jià)、在哪個(gè)項(xiàng)目增加了造價(jià)、增加了多少等等。
如果投標(biāo)人對自己的施工水平、管理水平有足夠的信心，就可能承諾延長保修期限，而不要求增加工程款。因?yàn)槭┕た偝邪鼏挝豢梢酝ㄟ^自己的管理提高工程質(zhì)量，而不會(huì)在保修問題上產(chǎn)生過多的費(fèi)用。這樣，招標(biāo)人就可以通過投標(biāo)人之間的良性競爭，達(dá)到延長保修期限而不增加造價(jià)的目的。曾有一個(gè)施工總承包單位就將防水的保修期從行政法規(guī)規(guī)定的最低5年的期限延長至 8年，將其它保修期也相應(yīng)延長，而并沒有要求增加工程款，以增加中標(biāo)機(jī)會(huì)。
按照行業(yè)慣例，開發(fā)商一般會(huì)要求施工總承包單位在竣工后預(yù)留一定比例的保修金，預(yù)留年限為1-2年，以便在出現(xiàn)保修問題，施工總承包單位不能及時(shí)維修時(shí)，開發(fā)商可以自行利用預(yù)留的保修金予以維修。開發(fā)商作為招標(biāo)人，可以在招標(biāo)文件中注明預(yù)留保修金比例的下限和預(yù)留年限的最短時(shí)間，由投標(biāo)人自行申報(bào)比例和保修金預(yù)留年限。譬如，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中注明：“保修金比例最低為工程款的3％，預(yù)留最低年限為2年。投標(biāo)人可以自報(bào)預(yù)留保修金比例和年限，因?yàn)楸Ｐ藿鸨壤皖A(yù)留年限也是評(píng)標(biāo)考慮的重要因素。”
筆者注意到，曾經(jīng)有一個(gè)投標(biāo)單位在接到前述招標(biāo)文件后，自報(bào)保修金比例為5％，預(yù)留3年。毫無疑問，這是投標(biāo)人對招標(biāo)文件的一個(gè)積極回應(yīng)，如果該投標(biāo)人中標(biāo)，無疑就減少了招標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)。
