物業管理公司提供物業管理服務，收取物業管理費是天經地義的事。但由于各種原因，時有一些業主拖欠或拒繳物業管理費的現象發生，物業管理公司則采取停水停電的方式逼迫小區業主繳交物業管理費。本文僅舉一例加以探討。
一、停水停電引致訴訟
1998年3月3日，消費者張露與瑞京隆房地產開發有限公司簽訂《房地產買賣合同（預售）》，合同約定，張露購買瑞京隆公司興建的京隆苑29棟6D號房。1999年3月4日，張露辦理入伙手續，入住京隆苑，同時，張露與瑞京隆公司簽訂《京隆苑管理公約》，合同第八條規定“物業管理單位有權對無故不交各項應交費用的業主和使用人，限期繳交并按規定收取滯納金，逾期仍不繳交的可按住宅區業主公約和市政府有關規定催繳，若催繳無效的可采取其他強制性措施，如停水、停電或向法院起訴等。”2001年1月，深圳市普樂康物業管理有限公司開始經營京隆苑住宅小區的物業管理。
2001年初，張露以瑞京隆公司未能按期辦理房地產證及房屋面積、樓層配套設施不符合合同約定為由向深圳市福田區人民法院提起訴訟，請求判令瑞京隆公司支付違約金并予賠償。福田區人民法院判決瑞京隆公司支付有關違約金和賠償。但由于瑞京隆公司一直未予履行判決，張露遂于2000年7月開始拒交物業管理費。
2001年1月，普樂康公司入駐京隆苑后多次催促張露繳付管理費，但張露一直拒繳。2001年12月4日起至2002年1月25日止，為迫使張露繳清所拖欠的物業管理費，普樂康公司共切斷張露所住房屋29棟6D房水電若干次，共計切斷水電天數為39天。
此后，張露以普樂康公司侵犯其財產權為由，訴至深圳市福田區人民法院，要求賠償停水停電期間因其所有房屋無法入住的租金損失。福田區法院最后以同地段的租金標準判決普樂康公司支付租金損失。
二、物業管理公司不能以停水停電催繳物業管理費的法理思辨
物業管理公司在物業管理合同上主要享有的權利是收取物業管理費，其主要的義務在于提供合同約定的物業管理包括保安服務、清潔服務等。
而實際工作中，物業管理公司往往基于委托而向業主代收水費和電費，物業管理公司經常采取停水停電的辦法催繳物業管理費。而且，物業管理合同也往往訂有停水停電條款。因此物業管理公司普遍認為“業主不繳交物業管理費，物業管理公司停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并無不妥。即使是小業主也大多往往對此表示認同。”
事實上，小區業主供水供電合同的相對人應當是供水公司和供電公司。根據權利義務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。也就是說，用水用電人享有要求供水供電的權利，而供水供電人則享有收取水費電費的權利。根據合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務，則供水供電人當然享有拒絕供水供電的義務即停水停電的權利。享有停水停電之權利人為供水供電人（當然，也許從國防、公共利益等角度出發，有關政府部門也可能享有停水停電權）。
物業管理公司不屬于小區內的供水供電人，其不享有停水停電權。停水停電權是供水供電企業的一項重要的合同履行抗辨權。在物業管理合同中，雙方即使約定在業主欠費情況下，賦予物業管理公司以停水停電權，這顯然侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬于涉他合同條款。依法理，這種條款一般應經得第三人即供水供電人同意。否則，即為無效。
物業管理公司之所以收取水費、電費，這種“收費權”只是受供水供電人委托。由于供水供電義務所對應的是“繳交”水費電費義務。此時，即使供水供電人授權物業管理公司以停水停電作為收繳管理費手段，由于供水供電業務所對應的只是繳交水費電費的義務，同樣也不能以停水停電催繳物業管理費。
因此，法院一審判決普樂康公司賠償因其停水停電給張露所造成的損失。這無疑將引起采取停水停電措施催交管理費的物業管理公司的高度關注。
三、物業管理公司應正當行使權利
物業管理有其特殊性，其服務針對全體業主而不能分割，在單個業主不履行繳交管理費義務時，物業管理公司不能依合同履行抗辨權拒絕提供物業管理服務。這樣，勢必侵犯其他業主的利益。
當然，物業管理公司依法依約收取物業管理費的權利，也是絕不能被侵犯的。只不過，物業管理公司應當采取合法而正當的程序行使，比如與當事人協商，向法院起訴，或者依雙方合同中訂有的仲裁條款申請仲裁。據悉，物業管理公司已委聘律師向有管轄權的法院追討物業管理費。
（曹疊云 深圳市人民政府法律顧問室秘書處處長、法學博士
曹茂華 深圳市現代法商研究院房地產法研究所律師）
摘自《福州物業管理》2003.04.20 <
