按照廈門市的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須支付建設(shè)總投資的2%作為住宅公共設(shè)施專用基金。在寶馬花園業(yè)委會(huì)要求開發(fā)商交出這筆“房屋養(yǎng)老金”的官司當(dāng)中，由于雙方對寶馬花園的建設(shè)總投資存有較大爭議，而廈門市建設(shè)與管理局的三次核定卻又得出了三個(gè)不同的結(jié)果——
廈門市首例公共設(shè)施專用基金訴論案近日終見分曉。為了一筆“房屋養(yǎng)老金”，廈門市寶馬花園的業(yè)主委員們從2002年春到2005年1月中旬經(jīng)歷了近三年的“馬拉松”式訴訟。根據(jù)廈門市中院作出的終審判決，寶馬花園的業(yè)主們可獲得65.15萬元公共設(shè)施專用基金，加上開發(fā)商賠付的逾期利息，共約70萬元，相當(dāng)于業(yè)主10余年所交維修金的總和。
□案件回放
三年“馬拉松”訟案
一審業(yè)主小勝
廈門寶馬花園于2001年1月通過驗(yàn)收交房，同年11月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。此后，開發(fā)商向業(yè)主委員會(huì)移交了部分工程建設(shè)檔案資料，因雙方對該項(xiàng)目的建設(shè)總投資數(shù)額發(fā)生爭議，使得公共設(shè)施專用基金遲遲未劃撥給業(yè)主委員會(huì)，于是寶馬花園業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，要求開發(fā)商立即支付公共設(shè)施專用基金、逾期付款利息，同時(shí)交付寶馬花園全部建設(shè)檔案資料。
經(jīng)審理，原廈門市開元區(qū)法院一審作出判決，支持了業(yè)主委員會(huì)的大部分訴訟請求，但是對寶馬花園建設(shè)總投入的數(shù)額問題，法庭認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)和開發(fā)商自行商定，或委托有關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行審核評估，達(dá)成意見。業(yè)主委員會(huì)既然不申請審計(jì)評估，法院只能按開發(fā)商確認(rèn)的建設(shè)總投資(2922．13萬元)，計(jì)算該項(xiàng)目的公共設(shè)施專用基金。判決生效后，開發(fā)商向業(yè)主委員會(huì)劃撥了公共設(shè)施專用基金58．4426萬元。
建設(shè)成本成爭執(zhí)焦點(diǎn)
追繳到了58萬多元，寶馬花園業(yè)主委員會(huì)并不滿意。按照廈門市的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須支付建設(shè)總投資(除地價(jià)款)的2％，作為住宅公共設(shè)施專用基金。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，寶馬花園有兩幢樓，一幢為多層，一幢為12層，總建筑面積為26829平方米，其中高層的面積超過三分之二，均系框架結(jié)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，按廈門市計(jì)委的立項(xiàng)批文，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為6000萬元，開發(fā)商至少要向業(yè)主委員會(huì)支付100萬元公共設(shè)施專用基金。
一個(gè)堅(jiān)持3000萬元，一個(gè)認(rèn)定6000萬元，寶馬花園的建設(shè)總投資是多少，雙方爭執(zhí)不下。業(yè)主委員會(huì)不服一審判決，上訴于廈門市中級(jí)人民法院。廈門市中院多次致函廈門市建設(shè)與管理局，要求對應(yīng)劃撥的專用基金進(jìn)行核算。
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人說，廈門市建設(shè)與管理局的幾次復(fù)函，所核定的開發(fā)商應(yīng)繳納的專用基金數(shù)額都不一樣，而且復(fù)函明確表明是以開發(fā)商提供的資料為依據(jù)計(jì)算的，這無疑暴露出了公共設(shè)施專用基金監(jiān)管體制的不完善。按理說，一幢大樓的建設(shè)成本是不難搞清楚的，但是寶馬花園的建設(shè)總投資卻一直是個(gè)“謎”。廈門市建設(shè)與管理局三次復(fù)函，均稱以“開發(fā)商提供的資料為依據(jù)”。第一次復(fù)函，工程結(jié)算總造價(jià)為3052．43萬元，第二次復(fù)函是3231．48萬元，第三次復(fù)函中為 3257．81萬元——
2003年底，廈門市建設(shè)與管理局向法院提供的一份材料說，根據(jù)開發(fā)商提供的資料，計(jì)算寶馬花園工程結(jié)算總造價(jià)為 3050．43萬元，應(yīng)繳納公共設(shè)施專用基金 61．05萬元，但材料強(qiáng)調(diào)，資料的真實(shí)性和完整性應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
2004年5月，該局向法庭提供的另一份復(fù)函稱，公共設(shè)施專用基金還應(yīng)包括供電工程、供水工程、有線電視、電信工程等，由于寶馬花園開發(fā)商沒有提供上述項(xiàng)目的結(jié)算資料，上述項(xiàng)目的工程造價(jià)無法計(jì)算。另外，由于開發(fā)商提供的材料無土建及水電安裝工程結(jié)算的詳細(xì)內(nèi)容和資料，無法判斷室內(nèi)外裝修工程、消防工程、人防工程、小區(qū)道路的造價(jià)是否包含在工程的結(jié)算價(jià)內(nèi)。
面對寶馬花園并不復(fù)雜的總投資數(shù)據(jù)，法院和有關(guān)部門卻顯得無可奈何，一審法院提出最好的辦法是進(jìn)行資產(chǎn)評估。寶馬花園業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，通常情況下，對于建設(shè)總投資這一數(shù)據(jù)，建設(shè)部門是能夠掌握的，當(dāng)然也可以通過稅務(wù)部門調(diào)查取得，因?yàn)槎悇?wù)部門也有開發(fā)商的會(huì)計(jì)資料，通過查詢也可以獲得這一數(shù)據(jù)。既然如此，當(dāng)然沒有必要費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)財(cái)委托評估單位來評估，而且，業(yè)主委員會(huì)也沒有能力預(yù)交一筆不小的評估費(fèi)。
終審判業(yè)主可獲65萬元“房屋養(yǎng)老金”
經(jīng)審理，廈門市中級(jí)人民法院認(rèn)為，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在移交工程建設(shè)檔案資料的同時(shí)，按建設(shè)總投資的2％，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公共設(shè)施專用基金，繳交額以工程決算總造價(jià)為計(jì)算基數(shù)。廈門市建設(shè)與管理局作為公共設(shè)施專用基金劃撥和使用的主管部門，最終確認(rèn)工程決算總造價(jià)為3257．81萬元，因此，寶馬花園公共設(shè)施專用基金的應(yīng)繳數(shù)額為65．1562萬元。因?yàn)楣こ虥Q算造價(jià)不包含工程設(shè)計(jì)和監(jiān)理費(fèi)用，而工程建設(shè)造價(jià)僅為總投資的一部分，所以，寶馬花園業(yè)主委員會(huì)提出按6000萬元預(yù)算額為基礎(chǔ)，計(jì)算公共設(shè)施專用基金的請求沒有獲得法院支持。
□新聞?wù){(diào)查
“房屋養(yǎng)老金”漏洞有多大?
2004年，一位業(yè)主委員會(huì)委員曾在《廈門日報(bào)》召集的一個(gè)小型座談會(huì)上大聲疾呼：如果再不加強(qiáng)對房屋養(yǎng)老金的管理，在五到八年內(nèi)，廈門市的高層建筑將出現(xiàn)重大問題，甚至由此波及社會(huì)穩(wěn)定。據(jù)該報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在“房屋養(yǎng)老金”的管理與使用方面，的確存在著不少漏洞。
漏洞一：賬目誰能看明白?
根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次房屋公共維修金的明細(xì)支出項(xiàng)目、金額及余額，業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門可對其管理狀況進(jìn)行監(jiān)督。但現(xiàn)實(shí)是，未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，賬目并沒有公布或者只是應(yīng)付，相當(dāng)部分樓盤的公共維修基金被花光或淘空。某小區(qū)更換物業(yè)公司時(shí)，接手的物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，前期物業(yè)兩年收取的房屋公共維修基金已被全部花光，其中維修一架電梯，一次竟花了5000多元。而專業(yè)人士指出，電梯有一年的保修期，所有開支都已經(jīng)由廠家買單，這筆錢顯然是被前期物業(yè)給“吃”掉了。
