宋安成 上海市建緯律師事務(wù)所
案例
原告鮑某系上海市某小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。2006年引月起，鮑先生發(fā)現(xiàn)其房屋北面衛(wèi)生間的浴缸流水不暢，衛(wèi)生間門外走廊不斷有水滲：出，向物業(yè)公司報修。物業(yè)公司判定是下水管道有問題，建議由原來的裝修公司進行：檢查。裝修公司拆開浴缸后，發(fā)現(xiàn)浴缸與地板下面均有大量的積水。2007年3月，鮑某以開發(fā)商在建造房屋時“兩井(廢水井和污水井)并一井”，物業(yè)公司對排水系統(tǒng)從未履行管理義務(wù)，裝修公司安裝浴缸供排水系統(tǒng)的隱蔽工程有重大缺陷、對漏水后果的形成有重大過錯為由，將三家公司訴至法院，要求追究三家公司的責(zé)任，對滲水進行修復(fù)并承擔(dān)其損失5萬元。
開發(fā)商認為，“兩井并一井”是經(jīng)過規(guī)劃部門驗收通過的，況且這并不是造成房屋滲水的直接原因，故開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。物業(yè)公司則認為：按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會的合同約定，物業(yè)公司只對小區(qū)的公共部位、公共設(shè)施進行管理，而原告的滲水部位屬于其室內(nèi)自用部位，所以物業(yè)公司不應(yīng)對因裝修問題造成其自用部位滲水承擔(dān)法律責(zé)任。裝修公司認為，雙方約定的裝修合同保修期為1年，本案業(yè)主發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水距離裝修竣工驗收之日超過5年。另外，裝修合同并沒有約定裝修公司對原告的裝修必須作防水處理，故不應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任。
法院判決
根據(jù)質(zhì)量檢測部門的報告，鮑某房屋滲水主要原因系“廚衛(wèi)生活垃圾沉淀、淤積在主衛(wèi)浴缸下排水管處造成堵塞，且未能及時發(fā)現(xiàn)和疏通，生活廢水由未完全連接的浴缸落水管處與排水連接口向外溢出，積蓄在浴缸下部水槽內(nèi)，通過主衛(wèi)地坪水泥砂漿層以及防水措施未到位的主衛(wèi)生間外滲至房間木地板架空層所致”。如果浴缸排水連接口完全連接，即使排水管道堵塞，其后果是浴缸的水無法排出，而不會淤積在浴缸下的水槽里；如果浴室門檻下的防水措施到位，水槽里的水不會穿過浴室滲透至房間內(nèi)。上述問題因系裝修工程中產(chǎn)生，所以，法院認為，裝修公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)上述損失。滲水原因與物業(yè)公司是否疏通室外排水系統(tǒng)無因果關(guān)系，開發(fā)商是否存在“兩井并一井”也與原告的損失沒有因果關(guān)系，故法院根據(jù)損失價格評估報告判令裝修公司承擔(dān)原告損失5萬余元。
律師分析
1．裝修公司可否以保修期已過不承擔(dān)法律責(zé)任
裝修公司認為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：裝修的保修期為1年，且雙方簽訂的裝修合同也約定保修期為1年，鮑某發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水距離竣工驗收之日超過5年，故裝修公司不應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)和賠償責(zé)任。而法院則認為，本案屬于損害賠償糾紛，不適用于保修期的約定。筆者較傾向于法院的觀點。因為根據(jù)質(zhì)量檢測部門的報告，造成滲水的原因有兩點：一是浴缸落水管處與排水連接口未完全連接；二是浴室門檻下的防水措施不到位。這兩點均不符合裝修規(guī)范要求，或者說這樣的裝修產(chǎn)品是不合格的。故法院根據(jù)《民法通則》第122條“因產(chǎn)品質(zhì)量不合格造成他人財產(chǎn)、人身損害的，產(chǎn)品制造者、銷售者應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任”之規(guī)定，判決裝修單位承擔(dān)民事責(zé)任。從另一層意義上講，保修責(zé)任是對合格產(chǎn)品而言的，不適用于不合格產(chǎn)品，所以裝修公司的抗辯未得到法院的采信。
2．司法實踐中處理房屋滲水責(zé)任承擔(dān)的常見情況
司法實踐中，房屋滲漏水是常見的民事案件，法院的處理結(jié)果也不盡相同。一般來說，法院是根據(jù)滲漏水的原因來判定相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。大致來說，分為四種情況：一是業(yè)主自身原因造成的房屋滲漏水，相鄰業(yè)主裝修時造成的房屋滲漏水；二是裝修公司的原因，如同本案，裝修公司未按照裝修的技術(shù)規(guī)范進行施工，或者使用材料的材質(zhì)不合格，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題等等：三是開發(fā)商的原因，主要是在五年的防水質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)房屋的滲漏水情況：四是物業(yè)公司的原因，比如物業(yè)公司未對小區(qū)的排水管道進行定期的疏通、保養(yǎng)等等。
3．對業(yè)主、物業(yè)公司及裝修公司的啟示
對于房屋滲漏水這一常見的民事糾紛，作為業(yè)主應(yīng)依法維護自己的合法權(quán)益。本案中，鮑某沒有按照裝修合同進行訴訟，而是作為損害賠償來打官司，是其依法維權(quán)、注意訴訟技巧的體現(xiàn)。所以，作為業(yè)主，在出現(xiàn)這類事情時，要對滲漏水的原因進行初步判定，再根據(jù)具體情況確定如何訴訟，以最大化地保障自己的權(quán)益。對物業(yè)公司來說，應(yīng)嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行自己的職責(zé)。在本案法庭上，物業(yè)公司一方面說明自己是對小區(qū)的公共部位、公共設(shè)備設(shè)施進行管理，一方面也拿出了自己對排水管定期疏通的記錄，說明本案不是公共部位滲漏水，所以責(zé)任不在物業(yè)公司。即使是公共部位滲漏水，物業(yè)公司也履行了合同約定之義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
