美麗園行政訴訟案結局備受關注 首次認定單個業主可提起行政訴訟
業主個人能否對行政機關劃分物業管理區域的決定提出訴訟呢？北京市首例“世紀小區３名業主不服海淀區建委重新劃定物業區域案”被海淀區法院裁定駁回起訴后，日前，北京市第一中級法院裁定海淀區法院應予審理此案，并首次認可業主個人有權提起行政訴訟。
“世紀城行政訴訟案的判決為美麗園小區案件的進展帶來了希望，美麗園會將這場訴訟堅持到底！”北京美麗園小區業主委員會主任雷霞在接受中國經濟時報記者采訪時表示，目前美麗園小區已經分別以美麗園業主大會、美麗園業委會、業主雷霞個人三個主體將訴狀遞向市一中院，狀告海淀區建委行政不作為。
“世紀城的這場行政訴訟進行得并不順利。”世紀城小區原業主委員會主任楊愛秋在接受本報記者采訪時介紹，世紀城東區分區糾紛始于２００３年１１月，業委會的前身物業管理委員會試圖招聘更換物業，部分業主不同意，萌發分區的念頭。
２００５年年底，北京市建委批復同意世紀城東區一分為二后，海淀區建委、曙光街道辦事處向世紀城東區業主發布公告稱，將世紀城東區劃分為兩個物業管理區域：將原屬于東區的３、４、６區拆分為３區和４、６兩個社區。原東區業委會主任楊愛秋等業主認為，東區從規劃到建成都是作為一個整體存在的，其資產價值依附于這個整體，分區意味著資產的貶值和流失。于是，２００６年４月２５日，楊愛秋等３名業主將海淀區建委、曙光街道辦事處告上法庭，要求將小區恢復原來狀態。
“小區分家會極大地影響每個業主的利益，且參與該投票的業主不足業主總數的５０％，提起該表決決議的業主也不足《物業管理條例》規定的２０％。”楊愛秋說，他們認為小區分家決定是違法的。
２００７年１月２５日，海淀區法院裁定認為，劃分物業管理區域的目的是確立物業管理的聯合體，確定業主團體的范圍，不影響業主的財產權，不影響業主對相關公用配套設施的使用，業主仍可選聘物業以及行使其他權利。所以小區辦和街道辦事處分區并沒有對楊愛秋等３名業主的權利義務產生影響，由此駁回他們的起訴。
隨后，原告楊愛秋等三業主向市一中院提起上訴。２００７年５月１８日，市一中院裁定，楊愛秋等３名業主作為世紀城東區業主，認為分區公告違法，其行政行為影響了自己的具體權益，有權提起行政訴訟。一審法院裁定分區對３人的權利義務未產生實際影響的認定根據不足，裁定駁回起訴有誤。由此，市一中院撤銷海淀區法院的行政裁定，并指令其繼續審理此案。
一石激起千層浪。“市一中院的判決具有重大意義，這不僅是世紀城一個小區的初戰告捷，更是給很多小區業主的行政訴訟案起了示范作用。”此案的代理律師北京憶通律師事務所李勁松在接受記者采訪時表示，此案說明：當行政部門作出了與小區全體業主共同利益相關的行政行為后，小區任何一個業主如認為政府部門的相關行政行為違法，對自已的權益產生了影響，都有權提起行政訴訟。這是北京市首次認定單個業主可以提起行政訴訟。
２００７年４月，因不滿北京市海淀區建委在新老物業交接過程中未全面、及時履行職責，美麗園小區業委會也向北京市海淀區人民法院提起了行政起訴，狀告海淀建委行政不作為。
“為了節省訴訟時間，我們分別以業主大會、業主委員會、業主個人名義提起訴訟。”雷霞告訴記者，目前海淀區法院以業主委員會沒有主體資格為由駁回了訴訟請求，另外兩份訴訟已經超過期限仍未給予回復。所以，美麗園小區又分別以以上三個主體向市一中院提起了訴訟。目前，該案是否開庭仍在等待中。
作為世紀城小區和美麗園小區行政訴訟案的代理律師李勁松律師告訴記者，世紀城小區案件的最大意義是讓大家知道單個業主完全可以提起行政訴訟。
他認為，市一中院此次有關世紀城小區案件的判決與《物權法》的通過有一定關系。有法律界人士撰文指出，曙光街道辦事處和海淀區建委將原本完整的世紀城東區物業管理區域一分為二，必然導致這些建筑物區分所有權要在業主中重新劃分，維修基金也將一分為二，無論對業主的所有權還是管理權都將產生極大的影響。原審法院認為物業管理區域的劃分不會對業主的權利義務產生影響，難以令人信服。
他說：“世紀城小區行政訴訟案的判決不是楊愛秋等３人的勝利，對于正走在行政訴訟路上的美麗園小區以及全國很多與此相同的行政訴訟案，它更有指導意義。”
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美麗園物業費直降1.14元的曲折經歷
轉自華夏時報·華夏網
美麗園物業費直降1.14元的曲折經歷
■物業費單價從2.72元降為1.58元 ■業委會訴訟取證有技巧 ■物業稱降低收費標準將影響服務質量
■核心提示
2005年12月15日,美麗園業委會在北京市一中院領到了“美麗園業委會訴鴻銘物業公司物業費糾紛案”的終審判決書。
該判決書支持了業委會13項訴求中的12項。根據該判決，美麗園小區的物業費單價由每月每平方米2.72元降為1.58元，法院還判令鴻銘物業公司（以下簡稱“鴻銘”）向業主歸還3年的電梯廣告位收益18萬元，同時應歸還的還有3533.76元的公廁用房供暖費及物業費。
此事一出，京城媒體立即以“業委會狀告物業首次獲勝”為標題進行了報道，焦點房地產網還將此事列為2005年全國社區十大熱點事件之一。
近日，京城眾多的業主來美麗園“取經”，他們想知道：不滿物業公司的收費標準是比較普遍的現象，但是此前勝訴的幾乎沒有，美麗園業委會為什么能夠在與物業的博弈中占得上風。
■起訴物業
權利對等必須成立業委會
業主與物業因收費而引起的糾紛中，發現問題難，取證更難。即使過了這兩道坎兒，業主個人也是無權起訴物業公司的，那么成立一個和物業公司有著平等話語權的業主委員會至關重要。美麗園業委會提醒：不滿物業收費就緩交或不交物業費，最后只能把自己送上法庭，走理性維權的道路才是根本。
