實行了物業管理的小區，居民的人身和財產安全究竟應由誰主要負責？這并不是一個可以不假思索就作出回答的問題。
截然不同的判決結果
2002年12月5日凌晨，歹徒從武漢市漢陽某花園小區一棟樓房的頂層平臺，翻入8樓（頂樓）陽臺一戶人家，將時年29歲的女戶主陳某殺害。歹徒作案后潛逃，該案現仍在偵查之中。
2003年3月，死者的丈夫潘某及其子、陳某的父母等4人將所住小區的物業管理公司告上法庭，索賠21萬元。
2004年5月24日，武漢市江漢區法院作出一審判決，漢陽某花園物業管理公司賠償受害人家屬7萬余元。
據介紹，這是武漢市首例物業管理公司被判賠償被害戶主損失案。但在全國并非第一例。
另一起發生在上海。2001年3月5日凌晨1時許，兩名外地無業人員從一個敞開的小鐵門潛入上海滬太路某小區，并翻上一戶業主的小陽臺進入室內，其中一人將戶主的小女兒殺害。2001年8月23日，罪犯被上海市第二中級人民法院判處死刑。
2001年底，業主向上海寶山區人民法院遞交訴狀，狀告小區物業管理公司違約。2002年1月，寶山區人民法院判決，不支持該業主的訴訟請求。原告上訴至上海第二中級人民法院。
2002年6月，上海第二中級人民法院撤銷一審法院判決，判決物業管理公司存在違約行為，賠償業主經濟損失4萬元。
深圳市差不多同類的一起案件，判決結果卻與上海市的正好相反。
1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門進入深圳筆架山莊小區，潛入3棟104房內，伺機作案。1998年4月4日晚，業主明某在3棟104房內被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。
2001年4月16日，明某家人向深圳羅湖區人民法院起訴，狀告小區物業管理公司合同違約，并索賠約百萬余元。法院判決物業管理公司支付明某家人違約金10萬元。
物業管理公司上訴至深圳中級人民法院。2002年3月8日，深圳市中級人民法院作出終審判決，撤消原審法院民事判決，駁回被上訴人一審原告業主家屬的全部訴訟請求。
為什么贏或為什么輸？
在武漢市漢陽某花園小區一案中，武漢市江漢區法院審理后認為，陳某所居住的房屋內防盜呼叫系統未通，單元防盜門鎖任何鑰匙都可以打開，頂樓平臺防盜措施不力，導致陳某人身受到重大傷害而死亡。陳某的損害結果與物業公司疏于管理的行為之間具有明顯的關聯性。法院還認為，雙方合同中規定了物業公司的保安職責，陳某所交納的物業管理費中含保安一項。因此物業公司在一定程度上有保障業主人身和財產安全的義務，原告方有權追究物業公司的違約責任或者侵權責任。
在上海滬太路某小區一案中，上海寶山區法院審理后認為，物業管理公司在物業管理過程中，已按約配置保安人員進行值勤巡視，并安裝了各種監控系統，已經履行了小區的保安義務。被害人父母要求判令物業公司違約并予以賠償的依據不足，其請求不予支持。
上海市第二中級人民法院審理后認為，小區三大監控系統（即周界報警、電子巡更和攝像監控）沒有公安局的驗收合格證明；在不能確保三大監控系統發揮安全防范作用的情況下，仍不同意居民在自家的門窗上安裝防盜鐵門；未將理應鎖閉的小鐵門鎖閉，使犯罪分子輕易進入和翻出小區，這些行為充分證明了物業管理公司在安全防范中疏于管理，未能切實履行安全防范的義務，已構成違約。加之物業公司不能證明其違約行為是不可抗力所致，依法應當承擔違約責任。據此判決物業管理公司賠償被害人父母經濟損失4萬元，但對其精神賠償、撫恤金賠償的請求不予支持。
在深圳筆架山莊一案中，一審法院認定業主入住后，與物業管理公司構成事實上的物業管理合同法律關系，保障住戶的人身、財產安全是物業管理合同的附隨義務，物業管理公司必須采取有效措施防范事故的發生。案件中，罪犯潛伏4日，物業管理人員在第2天即發現罪犯的行跡，但由于責任心不強，疏忽大意，對空置房疏于管理，對出入的可疑人員不加防范，客觀上已將住戶置于極不安全的境地，從而使犯罪分子在第4天得逞。被告沒有全面履行合同義務，應承擔違約責任，據此判決物業管理公司賠償10萬元。
深圳市中級人民法院認為，物業管理公司對筆架山莊的全體業主及非業主使用人尤其本案中的被害人的人身、財產安全，不負有法定、合同約定的義務，亦不負有附隨義務。犯罪行為造成的危害結果，犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權行為導致損害結果的發生與上訴人在物業管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關系，根據罪責自負的原則，應由犯罪分子承擔刑事和民事的法律責任。業主與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》，均明確排除了物業管理公司負有人身、財產安全保護、保管的義務，物業管理公司認真履行了《物業管理合同》所確定的義務，不應承擔該刑事案件的民事賠償責任。據此撤銷一審法院判決，駁回被害人明某家屬的訴訟請求。
誰負安全的責任
深圳筆架山莊一案的影響曾在物業管理行業引起很大反響。這不僅因為該案原文的訴訟請求所涉及的賠償標的額最大，更因為它關系到物業管理公司在小區財產和人身安全方面究竟擔負什么責任。
曾有物業管理公司老總對記者說，小區治安應該是警察的事。許多地區現在的治安形勢并不太好，如果小區發生刑事案件，都要物業公司賠償的話，“我們每年只收幾十萬元的物業費，哪里賠得起？
在小區物業管理的安全防范中，物業公司應負什么責任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規定外，最直接的法規依據是去年9月1日開始施行的《物業管理條例》。該《條例》第三十六條規定，“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。
