昨日，上海市首例“群租案”一審落槌。在浦東新區法院陸家嘴法庭作出的判決中，原告付小姐要求上海綠城物業賠償2400元等訴請沒有得到支持。
132平方米的房屋被隔成10間
2006年5月23日，付小姐向楊先生租賃了位于上海綠城內一套建筑面積132.8平方米的房屋。雙方在合同中約定，租賃期限為兩年，房租為每月2400元。
“2006年5月23日，我將第一期3個月的租金付給出租人楊先生，然后向物業申請對房屋進行裝修，物業核準并發給我裝修進場證。”庭審中，付小姐表示，6月18日，房屋裝修完畢后，自己準備將10張床搬進家中卻遭到保安的阻攔。
對付小姐的舉動，上海綠城物業———上海綠宇物業管理有限公司（以下簡稱上海綠宇）認為，付小姐一下子搬進10張床，同時又將房屋分割成10間，這不但超出了小區當時最高的分割紀錄，而且有群租的嫌疑。因此，公司拒絕了付小姐的搬場要求。
由于爭執無果，付小姐的10張床一直被扔在小區門口。一周后，付小姐將上海綠宇告上法庭。在遞交的訴狀中，付小姐認為，上海綠宇限制自己及房客進出，侵犯了人身權。由此，付小姐要求上海綠宇立即停止侵權，不得無理阻攔自己及房客正常進入小區，并賠償2400元的房屋租金。
小區業主包車旁聽庭審
據了解，這起訴訟已開庭兩次，而這場由群租引發的官司，吸引了上海綠城所有人的注意。“先后兩次開庭，我們都組團去旁聽案件審理過程，第一次我們30多位業主包了輛大巴去了庭審現場。”小區業主旁聽者之一green_citizen說。
昨日的庭審圍繞三個焦點展開：物業是否有權對原告采取制止行為，制止行為是否構成侵權；原告是否擅自改變住宅功能和布局；原告是否應遵守前期物業管理服務合同和住宅臨時公約。
“物業阻止的是承租戶合法使用權。”原告律師認為，“物業無權干涉租戶搬多少張床。我國現有法律中，也沒有規定禁止承租戶群租，同時物業也無權對群租下定義。”
在原告看來，物業的行為不但缺少法律依據，且行為超越了現有法律框架，并在實質上構成侵權。
物業：制止群租有依據
據了解，在付小姐與產權人楊先生簽訂的合同補充條款中，雙方約定，“甲方（楊先生）同意乙方（付小姐）分割出租（轉租）”。
對此，被告上海綠宇表示，阻止搬床而是群租，“付小姐的行為違反了《上海綠城業主臨時公約》及《上海綠城室內裝飾裝修管理服務協議》。”被告代理人表示。
“通過現場勘查，付小姐租賃的房屋客廳改成3間獨立房，餐廳、主臥室、書房隔出了6間獨立房。”被告代理人認為，“付小姐承租后將房屋分割成10個小房間，分別出租給不同人，這給小區帶來很多治安隱患。”
至于付小姐和楊先生約定“允許分割轉租”，上海綠宇認為，原告進行歪曲理解。“轉租并非將原有的客廳、廚房改變原有設計用途進行出租。”
為證明這一觀點，庭審中，上海綠宇向法庭提供了楊先生出具的證明函。證明函顯示，楊先生和付小姐簽訂的租賃合同中雖然約定付小姐可以分割，但前提是不得違反國家和上海市的相關規定。
“一旦不制止‘群租’，我們將成為被告，而起訴的將是受‘群租’困擾侵害的業主們。”庭審中，被告代理人稱。
宣判后原告未作任何表示
由于被告拒絕調解，陸家嘴法庭經過10分鐘合議后作出判決。
在作出的判決中，陸家嘴法庭認為，付小姐擅自改變住宅實際功能和布局，沒有按照設計功能使用房屋并進行分割轉租，因此物業有權予以制止。
至于物業限制付小姐搬入家具的行為，陸家嘴法庭認為，這是在付小姐違反房屋設計使用功能后，物業對其使用收益進行的限制，而出租人也給予了認可，因此上海綠宇的行為方式并無不當。
宣判后，付小姐平靜地簽收了庭審筆錄，未作任何表示。
法官建議
限制群租小區臨時公約需完善
“目前，上海綠城小區內業主自居住房已達到1100余戶，出租住房則有300余戶，群租戶則從去年高峰期的200多戶下降至50多戶。”上海綠城小區所在的東城五居委黨支部書記蔡志興說。
昨日庭審結束后，green_citizen第一時間在小區論壇上公布了陸家嘴法庭作出的判決，在跟帖中，上海綠城的業主都歡呼叫好。
在接受采訪時，審理該案的法官建議，前期物業管理合同和臨時公約條款可以對“分割出租”作進一步完善，從而維護多數業主的利益并制止群租。
物業觀點
可能迎來治理群租“好兆頭”
對此案，上海申能物業管理有限公司吳為(吳為博客,吳為新聞,吳為說吧)民表示，小區業委會可授權物業制止群租，這樣物業面對群租就更“理直氣壯”。“而在尚未成立業委會的小區中，物業公司可以在業主臨時公約中添加不容許群租的條約。這樣面對群租就能有據可查。”
而上海恒聯物業有限公司忻智發則表示，遇到超常搬家的情況，物業公司一定會詢問。一旦發現有群租嫌疑，物業公司肯定會上前勸阻。不過忻智發坦言，由于不具備執法權，如果業主不聽從勸阻，物業公司也沒有太好的辦法。
在接受采訪時，上海物業管理行業協會信息部許葆華認為，這一判決客觀上會使物業得到鼓勵，“這個結果對物業行業來說，是利好消息。”許葆華表示，雖然沒有執法權，但面對群租，物業公司應該承擔起勸阻和及時報告的責任。而本案的判決結果，無疑預示著治理群租“好兆頭”的到來。
