業主如果對物業公司的服務不滿意了，應該怎么辦？
沈陽市于洪區的一處小區里，業主們就遭遇著類似的局面。他們一直對物業公司的服務不滿，無論是門禁保安，還是停車服務，物業的服務不到位之處都讓大家感到忍無可忍。
可該小區的業主們，卻又不得不忍。因為他們想炒掉這家物業公司，卻始終無法成功。究其原因，并不是因為得不到2/3業主的同意，而是因為小區至今無法召開業主大會，成立業主委員會。
入住率和入住年限成維權一道坎
《物權法》第八十一條指出，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。 ”
法律給予了業主們炒掉物業公司的權力，但要更換物管公司，首先要成立合法的業主委員會，這本身就是一道難題。
業主委員會，簡稱“業委會”，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。
業主認為，業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該小區的全體業主對與該物業有關的一切重大事項擁有決定權。盡管賦予的責任和權力很大，但在沈陽的各個小區中，目前成立業主委員會的并不多，最關鍵的原因就是成立業主委員會困難重重。
按照現行的政策，小區成立業主委員會需要具備兩個基本條件。一個是業主的入住率達到50%以上，另一個則是自首套住宅房屋出售并交付使用之日起滿兩年。只有滿足了這兩個條件，才能夠依法申請召開業主大會，成立業主委員會。
可是于洪區的這個小區的業主卻無奈地說，由于園區銷售不理想，目前入住率還達不到50%，而且業主們最早的也是去年才剛剛入住，到現在滿打滿算才一年時間，兩個條件都不符合，自然無法成立業主委員會，也就無法行使炒物業的權力。
面對這種局面，業主們不禁疑惑，難道不成立業主委員會，我們就只能忍受前期物業滿兩年嗎？
沒有業委會 協商不成就訴訟
遼寧鼎泰律師事務所主任楊功涵律師認為，在沒有業主大會或業主委員會的情況下，根據《物權法》第八十一條規定，業主仍有權對建設單位聘請的物業服務企業或者其他物業服務單位或個人，依法進行更換。
業主可以直接與建設單位或開發商協商，也可以直接與物業公司進行交涉終止物業服務關系，自行選擇物業。如果協商不成，作為業主可以根據《物權法》的規定，通過訴訟的方式加以解決。
在進行訴訟時，業主可以自己的名義提起訴訟，也可以聯合其他業主，共同進行訴訟；當然，業主也可以推選業主代表，代表業主進行訴訟。
