在朝陽(yáng)區(qū)觀湖國(guó)際小區(qū)，多棟住宅樓內(nèi)，散布著28家房產(chǎn)中介、美容院等商業(yè)場(chǎng)所。長(zhǎng)期以來(lái)，影響到業(yè)主的正常生活。近日，該小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)通知稱，將治理小區(qū)“住改商”現(xiàn)象，擬將商戶的物業(yè)費(fèi)提高5倍，商戶員工辦出入卡將收費(fèi)千元等懲罰措施，逼其從小區(qū)撤離。
通知摘要
原因
觀湖國(guó)際小區(qū)“住改商”已成泛濫之勢(shì)：房產(chǎn)中介、足療按摩、百貨店、洗衣房、藥店等，雜陳于各樓層之間，使小區(qū)亂象橫生，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主切身利益。
依據(jù)
本社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)、盛世觀湖嘉園物業(yè)服務(wù)中心，將聯(lián)合開展為期三個(gè)月的徹底清理“住改商”工作。
其法律法規(guī)根據(jù)為：
1、《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：”業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。
2、開發(fā)商與業(yè)主售、買樓時(shí)所簽《業(yè)主臨時(shí)公約》第十條及本社區(qū)第一次業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的《觀湖嘉園管理規(guī)約》第十五條均規(guī)定：“業(yè)主和使用人應(yīng)該按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不應(yīng)在住宅樓內(nèi)辦公、經(jīng)商，因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)，不得以任何方式對(duì)其他業(yè)主造成干擾”。
3、根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，擬“住改商”業(yè)主須公示其主張，并取得利害關(guān)系人書面同意，并由業(yè)委會(huì)出具證明；工商局為“住改商”戶辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，需驗(yàn)證業(yè)委會(huì)所出具的證明。
措施
計(jì)劃對(duì)“住改商”進(jìn)行限期整改，對(duì)相關(guān)業(yè)主和商戶告知如下：
1、業(yè)主大會(huì)擬將“住改商”物業(yè)費(fèi)提高到現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的5倍；
2、所有“住改商”須在2010年12月31日前自行拆除所有戶外廣告；
3、如拒不執(zhí)行，2011年1月1日起所有住改商的郵件、餐食供應(yīng)等將受到影響，所有住改商員工進(jìn)入園區(qū)將辦理通行卡，每張卡辦理費(fèi)1000元。
（以上條款均有合并或刪減）
幕后
業(yè)委會(huì) 借鑒上海小區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)
昨日，小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人王先生介紹，小區(qū)“住改商”已漸成泛濫之勢(shì)。破壞小區(qū)居住性質(zhì)，占用公共資源，出入衍生安全隱患，已困擾到業(yè)主正常生活。
王先生說(shuō)，一業(yè)主近日在網(wǎng)上看到上海河濱小區(qū)，通過(guò)施行收繳5倍物業(yè)費(fèi)等狠招，成功逼走小區(qū)48家“住改商”。業(yè)委會(huì)隨即與河濱小區(qū)聯(lián)系，并借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，也出臺(tái)5倍物業(yè)費(fèi)、辦出入卡收費(fèi)千元等懲罰措施。
王先生表示，懲罰措施目前還是暫定條款，業(yè)委會(huì)將給相關(guān)業(yè)主三個(gè)月期限，如到期未自覺清理，小區(qū)將召開業(yè)主代表大會(huì)，將懲罰措施補(bǔ)充寫進(jìn)業(yè)主管理規(guī)約，使其在小區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)生“法律”效應(yīng)，予以執(zhí)行。
反響
業(yè)主 支持業(yè)委會(huì)清理行動(dòng)
昨日，記者在小區(qū)隨機(jī)問(wèn)了七八名業(yè)主，他們均支持業(yè)委會(huì)治理“住改商”。
在小區(qū)花園公告欄前，一名業(yè)主說(shuō)，小區(qū)多棟樓內(nèi)，均開設(shè)有房產(chǎn)中介或美容院等機(jī)構(gòu)。小區(qū)原本施行封閉式管理，但美容院顧客以及中介常帶客戶看房，頻繁出入小區(qū)，給小區(qū)安全帶來(lái)一定隱患，“哪天混進(jìn)個(gè)小偷，咋辦？”還有業(yè)主提出，有些公司人員多，占用電梯等公共資源，并帶來(lái)噪音等問(wèn)題。
一些面臨被清理的公司人員，則對(duì)“重罰”提出異議，一家房產(chǎn)中介公司員工表示，5倍物業(yè)費(fèi)，千元辦出入卡等，不能由業(yè)委會(huì)說(shuō)了算，需出示令人信服的依據(jù)。
點(diǎn)評(píng)
律師 罕見業(yè)委會(huì)發(fā)起清理
北京京華律師事務(wù)所秦兵律師介紹，小區(qū)“住改商”在北京較常見。由于問(wèn)題復(fù)雜，治理成本高，工商部門治理“住改商”現(xiàn)象較少。由業(yè)委會(huì)發(fā)起清理行動(dòng)的小區(qū)，極為少見。
“這是得罪人的事，一般小區(qū)業(yè)委會(huì)都下不了決心。”秦兵律師認(rèn)為，業(yè)委會(huì)推動(dòng)“住改商”治理是好事，值得鼓勵(lì)。
他稱，針對(duì)“住改商”問(wèn)題，目前我國(guó)還沒有明確法律規(guī)定。業(yè)委會(huì)要出臺(tái)懲罰措施，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同決定。
針對(duì)涉及資金的兩項(xiàng)處罰措施，秦律師提醒，5倍物業(yè)費(fèi)的措施，只要業(yè)主同意就行。但收千元辦卡費(fèi)，則沒有法律根據(jù)。
爭(zhēng)議
房產(chǎn)中介 物業(yè)借機(jī)搶市場(chǎng)
觀湖國(guó)際小區(qū)與朝陽(yáng)公園隔東四環(huán)相望。地理位置優(yōu)越，小區(qū)房屋租售價(jià)格較高。不少業(yè)主存在租售房需求，小區(qū)“住改商”中房屋中介較多。有業(yè)主擔(dān)心，房產(chǎn)中介公司被清后，以后租售房沒現(xiàn)在便利。
小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會(huì)人員均表示，物業(yè)公司擬在近日成立租售中心，滿足業(yè)主租售房屋需求，且收費(fèi)將比現(xiàn)有中介便宜。
小區(qū)內(nèi)房產(chǎn)中介工作人員提出，業(yè)委會(huì)、物業(yè)此舉是為攆走他們，占據(jù)租售市場(chǎng)創(chuàng)收。對(duì)此，業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人王先生表示，此舉是小區(qū)內(nèi)部事務(wù)，且有利于小區(qū)業(yè)主，“他們管不著”。
