■以案說法
6月的一天,幾十位業(yè)主圍著前來回訪的法官,滿面笑容地詢問小區(qū)物業(yè)管理可能碰到的法律問題。這一幕發(fā)生在江蘇省無錫市春江花園小區(qū)。一年前,類似場景發(fā)生在無錫市錫山區(qū)法院,當(dāng)時業(yè)主們卻是一籌莫展。
共有收益引出司法難題
2 002年11月,春江花園小區(qū)開發(fā)商和一家物業(yè)公司簽訂了前期物管合同。雙方約定,由物業(yè)公司向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)費,對物業(yè)范圍內(nèi)的商鋪、地下車庫的成本不計入其中。
2007年12月,春江花園小區(qū)業(yè)主委員會成立。半年后,業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)公司終止合同并要求其移交財產(chǎn)。但業(yè)委會查看移交清單后發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司幾年來收取小區(qū)共有部分收入達596萬元,沒有列入移交清單。此后,雙方交涉不成,業(yè)委會將物業(yè)公司告上法庭。
物業(yè)公司辯稱,共有部分收入已彌補了物業(yè)公司的管理成本,不存在可分配利潤。部分業(yè)主還結(jié)欠物業(yè)費,應(yīng)對欠款進行抵消。
辦案法官介紹,共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍,涉及小區(qū)居民人數(shù)多、影響廣。再加上法律法規(guī)沒有明確規(guī)定,而開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同中,對共有部分收入往往沒有具體約定,也給案件審理帶來了難度。
怎么辦?在憲法精神以及民法通則、物權(quán)法、合同法等法律指引下,法官們開始思考解決之道。
依法裁判保護業(yè)主權(quán)益
法院審理認(rèn)為,在沒有授權(quán)的情況下,業(yè)委會不能憑自己的意志放棄全體業(yè)主的重大權(quán)利。因此,共有部分物業(yè)的收益應(yīng)當(dāng)在物業(yè)公司和全體業(yè)主之間依法分配。
那么,如何界定和分配共有部分收益?判決書指出,共有部分物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額,對此雙方達成了一致。報表顯示,2005年至2007年小區(qū)共有部分總收入為536萬余元,總支出為122萬余元,總收益應(yīng)為414萬余元。
“基于公平原則的要求,參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益分配方案進行分配,就是業(yè)主得七成、物業(yè)公司得三成較為合理。”錫山區(qū)法院民二庭庭長虞靜珠說,共有部分收益主要歸全體業(yè)主所有,同時物業(yè)公司付出了管理成本,也應(yīng)享有合理回報。
至于物業(yè)公司能否對部分業(yè)主結(jié)欠的物業(yè)費行使抵消權(quán),法院表示,要進行債務(wù)抵銷,當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)互負(fù)債務(wù),互享債權(quán)。此案中結(jié)欠物業(yè)費的僅為部分業(yè)主,而業(yè)委會代表全體業(yè)主提起訴訟,兩者有本質(zhì)區(qū)別,不符合法定抵消的規(guī)定。
司法建議呼吁管理創(chuàng)新
案件解決了,但錫山區(qū)法院沒有停留于“案結(jié)事了”,而是能動司法,靠前服務(wù)——既走進社區(qū)回訪居民,又主動建議呼吁管理創(chuàng)新。
事實上,一個小區(qū)共有部分收益以及物業(yè)費少則幾萬,多則幾百萬,如何加強監(jiān)督,是廣大業(yè)主最關(guān)心的事。
“這也是我們一直關(guān)注的問題。”錫山區(qū)法院院長金瑋琳認(rèn)為,業(yè)主對共有部分收入和支出有知情權(quán),財務(wù)收支應(yīng)定期公布,物業(yè)公司定期對外張貼,業(yè)委會進行定期審核或?qū)徲嫛４送?應(yīng)引入第三方機構(gòu)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和費用,既可避免因物業(yè)管理引起的糾紛,也可推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高。
行業(yè)管理和行政指導(dǎo)的缺失,也是目前物業(yè)管理中存在的突出問題。錫山區(qū)法院由此建議,應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管模式,在完善業(yè)主自治基礎(chǔ)上,街道辦、房管局等部門更應(yīng)發(fā)揮協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。
圖為法官們在停車位前向小區(qū)業(yè)主講解案例涉及的爭議焦點。
