麥當勞、肯德基、必勝客、好又多……在東方時代廣場樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業的廣告。據業主們說，別小看了這一塊墻，它一年廣告收入至少上百萬元，但過去幾年，這些錢全被開發商收走了。
為了拿回本該屬于業主的權益，東方時代廣場73位業主和開發商打起了廈門第一起 “外墻使用權”官司。此案歷時一年多，近日，廈門中院作出終審判決。雖然《商品房買賣合同》中約定的外墻使用權歸開發商所有，但廈門中院終審判決認定這一格式條款無效，責令開發商將外墻使用權歸還全體業主。
雙方爭奪一塊墻年收入百萬
東方時代廣場地處廈門市中央商務區中心區，位于廈禾路和湖濱西路交會處，周圍都是中高級寫字樓和中高端住宅區，所處地段可謂“寸土寸金”。業內人士分析，保守估算，該小區樓房外墻的廣告位一年的收益至少一百萬元。但過去幾年，都是開發商將商品房外墻面廣告位的收益收入囊中，因此，業主們認為開發商搶了他們的“蛋糕”，他們要求拿回自己的“蛋糕”。但是，開發商堅持“按合同辦事”，不讓出一分收入。2007年的6月份，東方時代廣場73戶業主狀告開發商，要奪回小區外墻使用權。
業主施先生于2003年7月向廈門富春東方房地產開發有限公司購買了東方時代廣場的一套商品房，在《商品房買賣合同》的第十七條第一、二款寫明，“商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權歸出賣人所有”。但施先生和其他業主認為這是“霸王條款”，按照相關法律規定，外墻面使用權應該屬于全體業主。
爭議焦點外墻使用權歸誰？
業主方認為，商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權應該屬于全體業主，而開發商提供的《商品房買賣合同》以格式條款的形式，剝奪了原本屬于業主的權利。此外，根據2003年施行的《物業管理條例》，開發商也無權在自己與單個業主簽訂的合同中，擅自剝奪原本屬于小區全體業主共有的權利。
業主們說，根據合同法第四十條 “提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規定，應當認定合同中的格式條款無效。
開發商則答辯說，業主們的合同是在2003年1月至6月間簽訂的，當時對于屋面和外墻面使用權這兩項權屬的界定，國家的相關法律法規仍是空白，這是買賣雙方遵循“契約自由原則”商定。因此，該條款顯然不是格式條款，而屬于協商條款。而國務院《物業管理條例》是從2003年9月1日開始實施的。按“法不溯及既往”的原則，這些法律法規并不適用于本案。
終審判決權益屬于全體業主
最初，一審法院認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》為有效合同，駁回了施先生等業主的訴訟請求。業主們不服，又向廈門市中級人民法院提起上訴。
近日，市中級人民法院作出終審判決，認定施先生與富春東方公司簽訂的 《商品房買賣合同》中第十七條第一、二款為無效條款，涉及的房屋屋面及外墻面使用權歸小區全體業主所有。也就是說，這塊年收入超百萬元的外墻今后開始要交給業主們經營管理。
對于許多業主來說，這一判決是他們期盼六年的結果。 廈門大學法學院副教授黃健雄評價說，這是廈門市第一起業主通過訴訟爭取外墻使用權并且勝訴的案件，顯示出業主維權意識的增強。這應該歸功于去年開始實施的《物權法》對于城市商品房的建筑物區分所有權作出明確規定。
勝訴之后一年上百萬怎么花？
2007年，東方時代廣場業委會就與物業公司協商，將電梯、走廊以及地下停車位的收益收歸全體業主所有。這次外墻使用權勝訴后，業委會負責人表示，將按照公開合理的原則，對包括外墻在內的業主共有部分進行經營和管理，所得收益也將全部歸業主。
外墻使用權的收入要怎么花？東方時代廣場業主委會主任施福添說，業委會已經在慎重考慮這個問題，他們打算一部分用于業主的活動經費，更好地溝通業主之間的關系；一部分在小區建立一套獎勵的機制，據實際所得，按照小區平方數的份額，在適當的時候進行分紅，讓家家戶戶都受益；第三部分，就是用于補充公共維修金，減少業主的繳費負擔。
不過，法律專家也指出，外墻使用權歸全體業主共有，具體經營管理由業主委員會
