近年來，我國物業(yè)服務行業(yè)獲得了飛速發(fā)展，并由此引發(fā)了大量的問題和糾紛。其中，又以物業(yè)費追索糾紛在物業(yè)服務合同糾紛中最為普遍。在物業(yè)費追索糾紛中，業(yè)主均會以物業(yè)公司提供服務不符合合同標準、收費不規(guī)范、小區(qū)安全沒有保障等各種理由進行抗辯，拒絕交納物業(yè)費。為了有效化解業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務糾紛，最高人民法院出臺了《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，對物業(yè)服務合同中的業(yè)主抗辯權的行使與限制作了具體規(guī)定。那么司法實踐中如何規(guī)范業(yè)主抗辯權的行使，引導小區(qū)物業(yè)良性發(fā)展，是一個十分重要的課題。
一、業(yè)主行使物業(yè)合同抗辯權的現(xiàn)狀
當前在司法實踐中，物業(yè)服務企業(yè)以拒絕交納物業(yè)費為由起訴業(yè)主，而業(yè)主往往以小區(qū)及周邊市政工程建設、開發(fā)商遺留問題、未享受物業(yè)服務企業(yè)已經提供的服務等作為拒交物業(yè)費的抗辯理由。這些情形因不屬于《解釋》第6條規(guī)定的行使物業(yè)合同抗辯權的“正當理由”，而被法院駁回訴訟請求。實際上，法院在審理這些案件的過程中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由，主要通過業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。由于物業(yè)服務合同的特殊性，如物業(yè)服務對象——業(yè)主的人數(shù)眾多性、服務行為的持續(xù)性、服務質量標準主觀感受不確定性等，業(yè)主濫用抗辯權難以達到維護自身合法權益的目的，也損壞了業(yè)主自治機制和正常的物業(yè)服務秩序。因此，應對濫用抗辯權行為進行限制。
二、物業(yè)合同抗辯權限制的原因
(一)物業(yè)合同的公益性
一般認為，物業(yè)服務合同的權利基礎是建筑物區(qū)分所有權中的成員權，成員可以通過共同行使成員權來自行管理小區(qū)物業(yè)，也可以委托物業(yè)公司進行管理。在委托管理的情形下，就產生了物業(yè)合同。因此，物業(yè)管理本身即是在建筑物區(qū)分所有權條件下眾多業(yè)主為實現(xiàn)公共利益而產生，也即物業(yè)服務要保障全體業(yè)主的公共利益。若只講物業(yè)公司和業(yè)主之間的交易性，放任業(yè)主任意行使抗辯權，必然會影響到全體業(yè)主的利益。如業(yè)主拖欠物業(yè)服務費，會嚴重損害物業(yè)公司的合法權益，影響其正常經營，造成物業(yè)服務質量下降，從長遠來看，損害的還是全體業(yè)主的合法權益，導致物業(yè)服務合同的公益性目的無法實現(xiàn)。
(二)誠信原則
從合同法理角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，從合同中給予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則要求物業(yè)服務合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關系，同時，允許當事人行使抗辯權，但不得濫用抗辯權。在審理物業(yè)服務合同時，法官必須理性地審查業(yè)主的拒交行為是否符合誠實信用原則。既要防止業(yè)主濫用抗辯權損害物業(yè)服務企業(yè)的正當權利，也要避免物業(yè)服務企業(yè)的違約行為給業(yè)主帶來無法彌補的損失。
三、引導業(yè)主抗辯權的合理行使
(一)正確使用“正當理由”
《解釋》第6條規(guī)定：“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持”。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主行使抗辯權應有“正當理由”。這里所謂的“正當理由”，應嚴格限制在物業(yè)公司不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其他正當?shù)摹⒑侠淼氖掠伞Ｒ驗椋跇I(yè)主欠費時，物業(yè)管理企業(yè)難以行使一般民事合同的履行抗辯權，停止向特定業(yè)主提供服務，而必須繼續(xù)履行物業(yè)服務合同，以保證支付物業(yè)費的業(yè)主的利益。在物業(yè)服務企業(yè)未經批準，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費時，應當認可業(yè)主的“正當理由”抗辯，駁回物業(yè)服務企業(yè)的訴訟請求。
(二)合理分配舉證責任
我國(民事訴訟渤明確規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。按照誰主張誰舉證的原則，如果業(yè)主認為存在“正當理由”拒交物業(yè)費時，應當對其主張的“正當理由”舉證證明。一方面，將舉證責任分配給業(yè)主，在強化業(yè)主責任的基礎上，有利于防止業(yè)主抗辯權的濫用；另一方面，由于物業(yè)服務合同的標的是服務，具有長期性、瑣碎性和重復性的特征，且質量標準難以量化，尤其在業(yè)主以物業(yè)服務瑕疵為由進行抗辯時，要求物業(yè)公司來證明其已依約履行了合同服務義務是很困難也是不合理的。因此在審判實踐中，如果業(yè)主提出物業(yè)公司某一項或某幾項服務義務未履行或者在履行義務時存在瑕疵，應由業(yè)主承擔履行義務存在瑕疵的舉證責任也是較為合理的。
(三)明確列舉抗辯事由
《解釋》第6條規(guī)定的有關業(yè)主行使抗辯權的限制，并未明確列舉正當抗辯事由。這主要是基于新情況、新問題層出不窮，只能賦予法官自由裁量權去根據(jù)實際情況加以判斷。一般而言，在司法實踐中下列抗辯事由不能成立：1．以開發(fā)商建設房屋的質量問題為由抗辯。開發(fā)商建設的房屋出現(xiàn)質量問題時，業(yè)主不能以此為由對物業(yè)服務公司提出的物業(yè)費請求權進行抗辯，因為開發(fā)商與業(yè)主之間是房屋買賣合同關系，而物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之問系物業(yè)服務合同關系，物業(yè)服務企業(yè)不需要為開發(fā)商“買單”，即便是該物業(yè)服務企業(yè)是開發(fā)商的子公司或者關系企業(yè)時，支付物業(yè)費的義務與開發(fā)商提供的房屋質量不合格也處于兩個獨立的法律關系當中，其應要求開發(fā)商承擔相應的違約責任，卻不能以此為由對抗物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)費請求權。2．以未享受或無需接受相關服務為由進行抗辯。因為選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，即視為全體業(yè)主允諾物業(yè)費的交納義務。除物業(yè)服務合同等另有約定外，不應得到支持。在實踐中，常有業(yè)主以其未入住小區(qū)或長期出差、出國，未享受物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費；也有業(yè)主以不乘電梯、無需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費、保潔費等物業(yè)費，根據(jù)《釋釋》規(guī)定，這些事由均不能構成業(yè)主拒交物業(yè)費的“正當理由”，對業(yè)主的上述抗辯，法院均不予支持。3．以應當由或者先由物業(yè)使用人支付為抗辯理由。根據(jù)《解釋》第7條規(guī)定，即使業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，業(yè)主作為物業(yè)服務合同的當事人也要承擔連帶責任，物業(yè)服務企業(yè)可以選擇向物業(yè)使用人或者業(yè)主行使物業(yè)費請求權。但并非任何情形下業(yè)主都不能以此為抗辯理由，解釋疏漏了以下情形，即如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間有三方協(xié)議免除了業(yè)主的物業(yè)費支付義務而改由物業(yè)使用人履行，業(yè)主則可依該協(xié)議對抗物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)費請求權。
