一、業(yè)主大會的成立及職責
業(yè)主入住后，應(yīng)當及時成立業(yè)主委員會，以行使職責、維護自己的權(quán)益。
業(yè)主是指物業(yè)所有人，即住宅區(qū)內(nèi)住宅和和非住宅房屋的所有權(quán)人。一般而言，業(yè)主具有如下權(quán)利：
1、房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。業(yè)主對房屋享受占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對該房屋占有范圍內(nèi)的土地擁有使用權(quán)。
2、相鄰權(quán)。業(yè)主為了正當合理地先例自己的使用權(quán)有要求毗連房屋的業(yè)主提供一定便利或接受合理限制的權(quán)利。
3、知情權(quán)。業(yè)主有權(quán)對其擁有的物業(yè)進行各方面的知情了解，如物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、收費依據(jù)、維修基金收支的賬目等。
4、監(jiān)督權(quán)。指業(yè)主可以根據(jù)簽訂的合同內(nèi)容對物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督，提出合理性的建議，當物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會存在的問題嚴重時，可以向物業(yè)管理主管部門進行反映或建議，也可以通過業(yè)主委員會解聘物業(yè)公司。
業(yè)主大會是業(yè)主行使其物業(yè)管理的機構(gòu)，由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。當小區(qū)內(nèi)的物業(yè)已交付使用，且入住率達到一定比例時，由房地產(chǎn)管理部門會同房屋出售單位組織召開。業(yè)主大會可以選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員；監(jiān)督其工作；審查業(yè)主委員會的工作報告；通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程；批準物業(yè)管理委托合同；批準物業(yè)管理服務(wù)的收費標準；決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作。
業(yè)主大會可以行使以下職權(quán)：
1、選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；
2、監(jiān)督管委會的日常工作；
3、聽取和審查管委會的工作報告；
4、對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項作出決策；
5、修改業(yè)主公約；
6、改變或撤銷物業(yè)管理委員會的有關(guān)決定；
7、批準管委會章程。
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第六條的規(guī)定，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。由此可見，業(yè)主委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的組織。
二、業(yè)主委員會的成立及其職責
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有下列情況之一的,所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:
(1)公有住宅出售建筑面積達到30%以上；
(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%以上；
(3)住宅出售已滿兩年。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應(yīng)當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當邀請居民委員會和使用人代表列席。
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，第一次業(yè)主大會應(yīng)當由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同住宅出售單位組織召開。也就是說，第一次業(yè)主大會的召開組織者應(yīng)當是政府房地產(chǎn)管理部門。如果一個小區(qū)符合了應(yīng)當組織召開業(yè)主大會的條件而房地產(chǎn)管理部門沒有組織召開的，業(yè)主有權(quán)建議或要求房地產(chǎn)管理部門召開。
《上海市居住物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席”。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。
（1） 成立業(yè)主委員會登記申請書；
（2） 業(yè)主委員會委員名單；
（3） 業(yè)主委員會章程。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對不符合《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。
業(yè)主委員會自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核準登記之日起成立。
《上海市居住物業(yè)管理條例》并未要求召開業(yè)主大會選舉業(yè)主代表時必須要有律師或公證人員或上級部門來監(jiān)督，但根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，第一次業(yè)主大會應(yīng)當由所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門、住宅出售單位、組織。第一次業(yè)主大會選舉出來業(yè)主委員會后，以后業(yè)主委員會的每次會議沒有義務(wù)邀請房地產(chǎn)管理部門及開發(fā)商參加。
《上海市居住物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定: 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：?
（一）召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；?
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；?
（七）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。?
業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
三、業(yè)主公約及其內(nèi)容
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》業(yè)主公約是指有關(guān)物業(yè)使用、維修我其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將為主公約報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。
四、如何變更物業(yè)管理公司
