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小區(qū)物業(yè)管理，如果按照目前公布的若干規(guī)定的送審稿，那就是一次倒退。”自上月21日起開始面向全社會公示征求各方意見的《關(guān)于貫徹〈深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例〉的若干規(guī)定(送審稿)》，明日征集意見將截止。長期關(guān)注小區(qū)業(yè)主維權(quán)的景洲大廈業(yè)委會主任鄒家健昨日致信深圳法制辦，提出了8項長達數(shù)千字的修改意見。而焦點則集中在規(guī)定送審稿中有關(guān)政府部門要強制介入物業(yè)管理公司招標(biāo)這項上。

建議

業(yè)主出錢業(yè)主來話事

深圳此次對物業(yè)管理條例細(xì)化的若干規(guī)定明確提出，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進行，在整個招標(biāo)過程中，規(guī)定由政府主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序、規(guī)則以及有關(guān)招標(biāo)文件的示范文本。“這意味著，對小區(qū)物管選聘必須由政府主管部門強制介入，強制對私有物業(yè)的物管選聘進行招投標(biāo)。”鄒家健認(rèn)為，小區(qū)物管公司當(dāng)然應(yīng)該由業(yè)主自己決定，而一旦采用有政府介入的招投標(biāo)方式，整個過程中如何避免暗箱操作，如何體現(xiàn)業(yè)主的投票表決權(quán)？這些都會影響到小區(qū)業(yè)主的切身利益。

“物業(yè)管理是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)，不是政府買單提供的行政福利。小區(qū)業(yè)主才是出錢聘物管的民事主體，花多少錢購買哪些服務(wù)項目，應(yīng)該由小區(qū)全體業(yè)主共同決定，無須政府主管部門強制介入幫忙包辦。”鄒家健在書面建議中提出，政府主管部門強制指派的地產(chǎn)物管“專家”可對業(yè)主聘物管提供專業(yè)咨詢建議，而不應(yīng)該成為能夠直接參與投票決定的一方。

政府投資 選物管應(yīng)招標(biāo)

據(jù)了解，目前國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即前期物管進入必須進行招投標(biāo)。但深圳住宅主管部門從未對深圳前期物管進入強制進行招投標(biāo)，長期以來，深圳房地產(chǎn)市場中普遍實行賣房捆綁銷售物業(yè)管理，業(yè)主還沒進門，地產(chǎn)開發(fā)商已給業(yè)主選配好了管家“婆婆”。

鄒家健認(rèn)為，對于處在“弱勢”一方的業(yè)主來說，強制招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)在前期就介入。此外，國家《招投標(biāo)法》中已經(jīng)明確規(guī)定，全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目必須進行招投標(biāo)。但實際上，深圳政府財政投資建設(shè)的辦公、住宅項目，除鹽田區(qū)政府辦公樓、梅林一村公務(wù)員住宅區(qū)實行過前期物管招投標(biāo)外，許多政府財政投資建設(shè)的辦公、住宅項目并未進行公開招投標(biāo)。他建議“若干規(guī)定”應(yīng)該針對這一情況予以規(guī)范。

遭遇黑物管 業(yè)主可拒交費

業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，此前頻頻發(fā)生。深圳市民胡英哲告訴南都記者，此前她周圍20多個小區(qū)的業(yè)主曾經(jīng)聯(lián)名就黑物管的問題上書相關(guān)部門，希望能夠得到重視，“物業(yè)管理公司在小區(qū)中毆打業(yè)主，橫行霸道，業(yè)主個人又沒有力量保護自己，住在自己的房子里，還要擔(dān)心被打。”她認(rèn)為，對于“黑物管”的問題，相關(guān)部門應(yīng)該高度給予重視，而通過法律來保護業(yè)主利益也是很重要的環(huán)節(jié)。

鄒家健建議，“若干規(guī)定”應(yīng)當(dāng)考慮增加“業(yè)主可對未簽合同的黑物管拒絕繳納管理費”的內(nèi)容。“在深圳，特別是原關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)，無營業(yè)執(zhí)照、無物管資質(zhì)、無物管合同的黑物管十分猖獗。他們無合同強制收費、強制漲價引發(fā)的社區(qū)矛盾時有發(fā)生。”鄒家健提出，深圳可以考慮按最高人民法院關(guān)于國家《物權(quán)法》司法審判的兩個“司法解釋”的規(guī)定，增加這項內(nèi)容。