物業(yè)由誰來管？ 破解物業(yè)管理贏利之趨勢
今天物業(yè)誰來管？
物業(yè)管理交給誰，是許多開發(fā)商面臨的新問題。即使是規(guī)模很大、項目很多的開發(fā)商，自己足見“血脈相連”的物業(yè)公司也未必是最好的選擇，而諸如中海、金地這樣的物業(yè)公司，與那些和開發(fā)商“非親非故”的專業(yè)物業(yè)公司已沒有本質(zhì)上的區(qū)別。
好物業(yè)現(xiàn)如今已經(jīng)成為促使購房者掏錢的主要因素之一，買房子就是買生活，生活的品質(zhì)如何，物業(yè)管理公司起了關(guān)鍵性作用。新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”，這既規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)進入市場的途徑，也規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)進入市場的條件。當(dāng)前，我國物業(yè)管理公司基本上已經(jīng)企業(yè)化了，市場上的物業(yè)管理企業(yè)可分為兩種類型：開發(fā)商自辦的物業(yè)管理公司和專業(yè)化的物業(yè)管理公司。
選哪個物管公司做管家？
開發(fā)商自辦的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作，屬于 “自己建設(shè)，自己管理”的模式。專業(yè)化物業(yè)管理公司是按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。一些物業(yè)公司雖然“出身”開發(fā)商，但是完全市場化運作，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。
在選擇物業(yè)管理公司之前首先應(yīng)該處理好開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主三者之間的關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)將開發(fā)商和業(yè)主當(dāng)作客戶，將物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主委員會三方的關(guān)系定位于建立在平等基礎(chǔ)上的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標(biāo)是三贏。從法律上看，開發(fā)商和業(yè)主有兩種關(guān)系，一是買賣關(guān)系。另一個是委托合同關(guān)系。開發(fā)商同物業(yè)公司這是一種轉(zhuǎn)委托法律關(guān)系，開發(fā)商接受業(yè)主的委托代為聘用物業(yè)公司，他的權(quán)利來源于兩方面，一是開發(fā)商自己也是業(yè)主，二是開發(fā)商也是受托人。盡管業(yè)主沒有同物業(yè)公司直接簽約，物業(yè)公司同業(yè)主之間也是一種委托關(guān)系。當(dāng)然三者之間的法律關(guān)系應(yīng)以好的公約和合適的合同為前提。
物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為，不論其內(nèi)容如何變化，參與其中的各方應(yīng)該有一個較為明確的行為規(guī)范。公開招標(biāo)是一種建立三者之間行為規(guī)范的最佳方式，通過招投標(biāo)所簽訂的合同條件是很明確的，也容易得到廣大業(yè)主的認可。
未來“管家”由市場選擇
按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在物業(yè)未入伙或入伙但業(yè)主達不到成立業(yè)委會法定人數(shù)的情況下，開發(fā)商仍可以最大業(yè)主的身份決定把物業(yè)交給誰管理，許多開發(fā)商仍會將項目交給自己的物業(yè)管理公司，這對靠市場吃飯的專業(yè)物業(yè)管理公司來說，有失公允。
開發(fā)商在考慮成本等因素時，往往會以自己的物業(yè)公司為首選，但從長期經(jīng)營上來看，物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)公司脫鉤，實現(xiàn)社會化、獨立自主經(jīng)營，開發(fā)公司可以集中精力于開發(fā)經(jīng)營活動，負擔(dān)也相對減輕。
“有錢賺就應(yīng)該做”是企業(yè)生存的一個基本原則，但市場有利潤空間并不意味著市場運作進入了良性循環(huán)。近幾年，越來越多的地區(qū)出現(xiàn)了在業(yè)主入住后成立了業(yè)主委員會、“炒”了原來的物業(yè)管理公司的現(xiàn)象。今后物管企業(yè)競爭的焦點將體現(xiàn)在費用和服務(wù)上，誰能提供更好的服務(wù)，誰能更合理地收費，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，誰就可能占領(lǐng)市常目前各個城市物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著市場的逐步規(guī)范，會導(dǎo)致兩種情況產(chǎn)生：一是經(jīng)營規(guī)模孝服務(wù)水平差、信譽低的物管公司因不能適應(yīng)市場變化，最終破產(chǎn)倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業(yè)服務(wù)水平的物管企業(yè)兼并。
通過招投標(biāo)選擇物業(yè)公司，將成為未來物業(yè)管理市場化的主線。物業(yè)管理通過招投標(biāo)，形成規(guī)范、有序的市場環(huán)境和優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制。
物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制，從本質(zhì)上來說是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化、市場化的商業(yè)行為。
物業(yè)由誰來管？ 破解物業(yè)管理贏利之趨勢
