隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，20世紀90年代開始，物業(yè)管理在我國逐漸得以興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務上，發(fā)揮了傳統(tǒng)房屋管理體制沒有的作用，基本上得到了全社會的認可。一般認為，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不能適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競爭日益激烈，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點。良好的物業(yè)管理，不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求，而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟效益。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段，物業(yè)管理前期介入還僅處于探索發(fā)展階段，本文即物業(yè)管理前期介入及其對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響進行探索性的分析，期望能為物業(yè)管理前期介入的規(guī)范發(fā)展提供參考。
一、物業(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵及意義
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，它是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)前期管理的介入。所謂物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)尚未建成和實施前期物業(yè)管理服務之前，物業(yè)管理企業(yè)便接受開發(fā)商的委托，早期介入項目的開發(fā)建設，參與項目的可行性研究和規(guī)劃、設計、施工、安裝、調(diào)試、驗收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務活動。在前期介入過程中，物業(yè)管理企業(yè)憑借物業(yè)管理經(jīng)驗及其資源，從維護開發(fā)商與未來業(yè)主利益的立場出發(fā)，為開發(fā)商在物業(yè)各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設計、功能設置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗收到前期物業(yè)管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業(yè)的開發(fā)建設在滿足物業(yè)規(guī)劃設計要求的同時努力做到盡善盡美，以減少未來業(yè)主對物業(yè)功能與質(zhì)量的不滿，并為以后物業(yè)的使用和管理打下良好的基礎。
（二）物業(yè)管理前期介入的意義
具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設項目（即房地產(chǎn)開發(fā)項目），這將對物業(yè)建設質(zhì)量的提高，保證入住業(yè)主生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，建立和諧社會具有深遠的現(xiàn)實意義。
首先，前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和物業(yè)管理質(zhì)量，進一步實現(xiàn)物業(yè)建設、使用維護的全程物業(yè)管理服務。過去，物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補補；如果物業(yè)存在功能與質(zhì)量等先天不足，物管企業(yè)難有回天之術。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設計與建造階段，從物業(yè)管理的角度，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問題，及時進行調(diào)整，使產(chǎn)品設計、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障，促進了物業(yè)建設質(zhì)量的提高。
其次，前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務質(zhì)量奠定了良好的基礎。當前，很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務質(zhì)量不能令人滿意，其關鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平問題，更有其設計開發(fā)建設質(zhì)量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進而影響了整個物業(yè)管理服務的質(zhì)量。
二、物業(yè)管理前期介入對房地產(chǎn)開發(fā)項目的積極作用
多年的實踐告訴我們，實行物業(yè)管理的前期介入對房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接作用與間接作用都是很大的，具有十分重要的積極影響，具體來講，主要有以下幾個方面。
?。ㄒ唬┐龠M房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃合理、設計優(yōu)化
規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃中大多考慮了房屋和配套設施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生建成后物業(yè)使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷。物業(yè)管理的提前介入能及時帶來管理人和使用人長期相伴所積累的信息，對在規(guī)劃設計中可能存在的不足和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設計時或物業(yè)建設前提請發(fā)展商加以修正，使規(guī)劃設計更合理。
?。ǘp少房地產(chǎn)開發(fā)項目中的施工缺陷，提高建設質(zhì)量
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設中，質(zhì)量問題總是給開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調(diào)試的欠缺等等。這些問題往往在項目竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心，使這些缺陷長期陪伴住戶，影響其正常生活。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)施工過程中降低到最小范圍內(nèi)，就必須進行物業(yè)管理的前期介入。因為，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢，對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題或通病都有較深入細致的了解；而且物業(yè)管理企業(yè)派專業(yè)人員入住施工現(xiàn)場，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工，從物業(yè)管理角度提出整改建議，確保工程質(zhì)量，降低維修費用。
（三）有利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收和接管驗收
房地產(chǎn)開發(fā)商、設計單位在物業(yè)配套設備的選購、施工中往往會忽略物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便。物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，而且所發(fā)現(xiàn)的問題都在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。因而，物業(yè)管理企業(yè)參與驗收把關可以提高工作的質(zhì)量，縮短驗收工作的時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)需整改之處，也容易交涉和協(xié)調(diào)。
?。ㄋ模┯欣诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目的銷售
物業(yè)管理前期介入時，物業(yè)管理人員就針對項目立項、規(guī)劃設計、施工監(jiān)理等代表住戶提出了住戶的想法，保證了房地產(chǎn)項目開發(fā)的營銷導向，保證了開發(fā)的效果。同時，由于前期介入了規(guī)劃設計到施工的全過程，能較全面了解物業(yè)的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學地、細致地管理好物業(yè)，為住戶提供安全、及時、周到的服務，讓住戶真真切切地感受到從環(huán)境、設計到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產(chǎn)品的實惠。從而可以樹立起了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象。另外，物業(yè)管理的前期介入，還能讓消費者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視，使買房人在買房決策上加上一個砝碼，從而贏得更多的買主，極大地促進房地產(chǎn)的銷售?？梢姡飿I(yè)管理的前期介入能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務營銷理念，讓消費者放心買房、放心住房，推動我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售。
