如何理解物業(yè)管理全程介入，物業(yè)管理全程介入分為：早期設(shè)計(jì)階段、前期施工階段、前期管理階段和繼續(xù)管理階段。對(duì)于物業(yè)管理的內(nèi)容也進(jìn)行了介紹，可全面了解物業(yè)管理全程介入。
全程物業(yè)管理大致分為四個(gè)階段 (我們用大家當(dāng)前習(xí)慣的“介入”一詞來表述)即早期設(shè)計(jì)介入、前期施工介入、前期管理介入和繼續(xù)管理介入。我們把這相互緊密聯(lián)系的四個(gè)階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容統(tǒng)稱為“全程物業(yè)管理”或稱“物業(yè)管理的全程介入”。
全程物業(yè)管理及相關(guān)內(nèi)容
早期設(shè)計(jì)介入：管理 (介入)內(nèi)容為規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)備選型及安裝設(shè)計(jì)。涉及的單位：開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理單位。作用及影響：為后續(xù)物業(yè)管理減少和避免各類問題打下基礎(chǔ)的時(shí)期。
前期施工介入：管理 (介入)內(nèi)容為施工、設(shè)備安裝監(jiān)控; 不合理設(shè)計(jì)的修改。涉及的單位：開發(fā)商、施工單位(建筑商)、設(shè)計(jì)單位、工程施工監(jiān)理部門、物業(yè)管理單位。作用及影響：掌握施工情況,了解工程用料,避免施工中的隱患,減少因工程質(zhì)量給后續(xù)物業(yè)管理造成的困難,為后續(xù)物管收集信息資料。
前期管理介入：管理 (介入)內(nèi)容為包括銷售、業(yè)主入住后的準(zhǔn)備、入住后的裝修管理和物業(yè)管理。涉及的單位：開發(fā)商、施工單位、業(yè)主、物業(yè)管理單位。作用及影響：是物業(yè)管理的承前啟后階段,是各種問題和矛盾的突出時(shí)期,為后續(xù)物業(yè)管理鋪平道路,排除困擾。
繼續(xù)管理：管理 (介入)內(nèi)容為進(jìn)入長期穩(wěn)定的物業(yè)管理階段、物業(yè)管理將隨時(shí)代進(jìn)步的節(jié)奏不斷創(chuàng)新和發(fā)展。涉及的單位：業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)組織、物業(yè)管理單位、社會(huì)相關(guān)單位。作用及影響：保證物業(yè)正常運(yùn)行,追求物業(yè)保值、增值,滿足業(yè)主不斷變化的需求。
在這里，我們提出了“繼續(xù)管理”的概念，它是在早期和前期介入完成之后，以業(yè)主大會(huì)成立為時(shí)間分界線的后續(xù)物業(yè)管理，是根據(jù)業(yè)主大會(huì)委托合同和各種法規(guī)政策步入一個(gè)穩(wěn)定的、長期的、規(guī)范的不斷創(chuàng)新發(fā)展的物業(yè)管理時(shí)期 ,這個(gè)周期的長短由物業(yè)本身使用壽命來決定，是物業(yè)的終身管理,正像教育是終身教育而引出“繼續(xù)教育”一樣，在此我們使用了“繼續(xù)管理”一詞。
(一)早期設(shè)計(jì)介入
早期設(shè)計(jì)介入是從物業(yè)本身立項(xiàng)后在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入。在此階段物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)建成后的管理需要，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，優(yōu)化設(shè)計(jì)，避免和減少因物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)考慮不周帶來物業(yè)建成后發(fā)生的功能問題和管理問題。
由于物業(yè)管理是新興的服務(wù)行業(yè)，人們對(duì)其全面了解和社會(huì)宣傳有一個(gè)滯后期，而作為建筑設(shè)計(jì)學(xué)科的專業(yè)設(shè)計(jì)還沒有把物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容納入進(jìn)來。當(dāng)前，物業(yè)的設(shè)計(jì)人員只能從自身的社會(huì)實(shí)踐中去學(xué)習(xí)和掌握，而相當(dāng)一部分物業(yè)設(shè)計(jì)人員對(duì)物業(yè)管理知之不多。由于受知識(shí)結(jié)構(gòu)的局限，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，往往只是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，不可能將今后物業(yè)管理中的合理要求考慮得全面，或者很少從物業(yè)的長期使用和正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后給物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來諸多問題。另外，因政策、規(guī)劃或資金方面的原因，物業(yè)的設(shè)計(jì)和開工的時(shí)間相隔較長，少則一年，多則三年。由于人們對(duì)建筑物功能的要求不斷提高，建筑領(lǐng)域中的設(shè)計(jì)思想不斷進(jìn)步和創(chuàng)新，這使原有的設(shè)計(jì)方案很快顯得落后。過去一些小區(qū)由于缺少開發(fā)設(shè)計(jì)階段和施工建設(shè)階段的介入，在接管和業(yè)主入住后大量問題暴露出來，除了施工質(zhì)量問題外，更多的是設(shè)計(jì)問題。如設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)物業(yè)時(shí)根本沒有考慮空調(diào)安裝，致使業(yè)主入住后為安裝空調(diào)隨意穿墻開洞嚴(yán)重地破壞樓宇外在形象，并帶來安全隱患，陽光窗上檐因伸出長度不夠，使雨水向屋內(nèi)滲漏。而這些看來不會(huì)造成人命關(guān)天的小事卻給物業(yè)管理和業(yè)主帶來很多煩惱，同時(shí)也影響了開發(fā)商的聲譽(yù)和后續(xù)的銷售。如果有早期介入是完全可以避免的。
物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)使用的管理和維護(hù)者，對(duì)物業(yè)在使用過程中可能出現(xiàn)的問題比較清楚。因此，在早期設(shè)計(jì)階段從業(yè)主使用和物業(yè)管理的角度出發(fā)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，提合理的建議，完善設(shè)計(jì)的每個(gè)細(xì)節(jié)，使物業(yè)在建成后，更好地發(fā)揮其功能，并且可以有效地避免因設(shè)計(jì)欠缺給物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來的困擾。
盡管多數(shù)項(xiàng)目是在前期施工階段才開始介入，但仍可以對(duì)原設(shè)計(jì)中一些會(huì)給今后的使用和管理造成困難的不合理處提出可行的修改建議。比如某大廈中央空調(diào)機(jī)組選型及安裝設(shè)計(jì)不合理，在同開發(fā)商和設(shè)計(jì)部門溝通后，及時(shí)修改原安裝設(shè)計(jì)和機(jī)組型號(hào)及生產(chǎn)廠家，確定了更合理的方案，不僅保證了供貨質(zhì)量，還為開發(fā)商節(jié)約了不應(yīng)發(fā)生的設(shè)備投資。
(二)前期施工介入
當(dāng)完成早期設(shè)計(jì)介入后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不間斷地從早期介入轉(zhuǎn)入前期施工階段的介入，即從軟件介入轉(zhuǎn)入硬件介入，此階段介入的著重點(diǎn)是施工建設(shè)質(zhì)量。從物業(yè)管理角度出發(fā)對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量配合監(jiān)理方進(jìn)行全面的臨近，發(fā)現(xiàn)問題及早解決。如果沒有前期設(shè)計(jì)介入，通過這一階段介入可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的不合理問題，把問題排除在萌芽階段。
在物業(yè)施工建設(shè)階段，按照法定程序雖然有監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)管，但監(jiān)理單位與多數(shù)開發(fā)商一樣，往往只注重房子的重大安全質(zhì)量問題，對(duì)不會(huì)造成重大責(zé)任事故的細(xì)節(jié)問題重視不夠，另外，開發(fā)商與施工商不是一個(gè)單位，往往在經(jīng)費(fèi)支付上發(fā)生矛盾，也會(huì)有少數(shù)建筑商對(duì)安全影響不大的部位偷工減料，當(dāng)建筑工人對(duì)建筑商拖欠工資和克扣加班費(fèi)等不滿時(shí)，在施工中采取不負(fù)責(zé)任報(bào)復(fù)建筑商的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。隨著物業(yè)本身檔次不斷提高，特別是高層、高檔次、高科技的三高建筑的出現(xiàn)，物業(yè)結(jié)構(gòu)、管道、布線十分復(fù)雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象都將給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費(fèi)，也給后續(xù)的物業(yè)管理帶來一些難以解決的問題。
上述羅列的各種原因造成很多物業(yè)建設(shè)質(zhì)量不如人意，小則今天外墻裂紋有雨水滲漏，明天因洗手間和浴室滲漏，造成上下鄰里不和 ;大則自來水管接頭爆裂，造成水漫“金屋”使業(yè)主蒙受巨大損失等，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活質(zhì)量，而物業(yè)管理公司往往成為業(yè)主投訴和遷怒的對(duì)象，代開發(fā)商和建筑單位受過。若物管企業(yè)在施工建設(shè)期間介入，會(huì)比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格。施工階段介入的一項(xiàng)重要工作，就是參加物業(yè)的階段驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。通過施工介入和參與施工驗(yàn)收，使物業(yè)管理企業(yè)能對(duì)物業(yè)本身的種種情況，包括管道和布線的走向,設(shè)備的選型、性能及安裝情況，建筑材料和防滲漏材料的選用情況哪些地方容易發(fā)生質(zhì)量問題都有詳細(xì)的了解，建立相應(yīng)的檔案，加上應(yīng)該配備給物業(yè)管理企業(yè)的一些設(shè)計(jì)、建筑、設(shè)備的圖紙和使用說明等檔案資料，為業(yè)主日后的裝修使用和物業(yè)管理提供方便。
